Договор аренды судебная практика

Ситуация такая.

Арендатор з/у направил Арендодателю (комитету) уведомление о намерении расторгнуть договор аренды з/у за 3 месяца как положено (в 2012 году).

Арендодатель в ответ на данное уведомление написал письмо с просьбой объяснить причину расторжения договора (ни законом ни договором таких оснований не предусмотрено).

По истечении трех месяцев Арендатор посчитал договор расторгнутым и арендную плату больше не платил.

В 2016 году Арендодатель обратился в суд с иском о взыскании арендной платы за весь период пользования Арендатором з/у.

Суд первой инстанции в удовлетворении заявленных требований отказал в полном объеме, посчитав договор аренды расторгнутым, и соответственно не взыскал арендную плату.

Арендодатель не согласился с вынесенным решением, и отменил его через вынесение нового решения.

В Апелляционном определении суд взыскал арендную плату с Арендатора частично за 3 года, признав также что договор аренды расторгнут (по истечении 3-х месяцев с даты уведомления Арендатором Арендодателя),но в связи с тем, что Арендатор не передал Помещение по акту приема-передачи, арендная плата по его мнению подлежит взысканию.

Вопрос.

В Договоре аренды есть Положение, что все соглашения, дополнительные соглашения, уведомления и иные документы готовятся Арендодателем и направляются Арендатору.

Таким образом, есть ли у нас шансы обжаловать апелляционное определение в кассации, если мы сошлемся на данный пункт. Что Арендатор направив Арендодателю уведомление о намерении расторгнуть договор аренды по истечении 3-х месяцев, не уклонялся от подписания акта приема-передачи, а Комитет (Арендодатель) не исполнил свою обязанность, прелдусмотренную договором и направил в адрес Арендатора подготовленный Акт по истечении 3-х месяцев с даты получения уведомления?

Если в договоре установлено, что арендованное имущество должно быть возвращено в течение определенного срока после его прекращения, такой срок будет входить в период фактического пользования имуществом, подлежащий оплате в силу абз. 2 ст. 622 ГК РФ. В этом случае арендатор, несмотря на прекращение договора, будет обязан вносить арендную плату до момента фактического возврата имущества.

Порядок исполнения обязательства по возврату имущества при расторжении договора определяется положениями общей части обязательственного права, в частности, гл. 22 ГК РФ, и специальными нормами гл. 34 ГК РФ о возврате арендованного имущества (ст. ст. 622, 655 ГК РФ) либо условиями договора. На отношения по возврату арендованного имущества при расторжении договора не распространяются нормы гл. 60 ГК РФ о неосновательном обогащении (п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 «О последствиях расторжения договора», далее — Постановление N 35). В связи с этим, если арендованное имущество не возвращено при расторжении договора, арендная плата подлежит взысканию в размере, предусмотренном договором, до дня возвращения объекта аренды (п. 8 Постановления N 35).

До принятия Пленумом ВАС РФ указанного Постановления существовал подход, согласно которому плата за пользование объектом аренды после прекращения договора подлежала взысканию в качестве неосновательного обогащения.

Размер арендной платы за период после прекращения договора и до фактического возврата объекта аренды определяется договором (п. 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). Поэтому арендодатель вправе предусмотреть в договоре условие о повышенном размере платы за пользование имуществом в этот период. Однако не рекомендуется помещать данное условие в раздел об ответственности, а также устанавливать повышенный размер арендной платы за каждый день просрочки возврата, поскольку в этом случае суд может признать такое условие соглашением о неустойке и уменьшить ее размер в порядке ст. 333 ГК РФ.

———————————

Примеры формулировки условия:

«В случае если арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения договора и стороны не договорились о продлении договора, арендатор обязан уплатить арендную плату за весь период фактического пользования имуществом в размере, равном двойной ставке арендной платы, установленной договором».

«В случае если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока возврата, установленного договором, арендная плата за период с момента окончания срока возврата до момента фактического возврата имущества устанавливается в размере ________________ рублей».

———————————

Если оплата фактического пользования имуществом после расторжения договора не произведена, с арендатора может быть взыскана предусмотренная договором неустойка по день фактической оплаты (п. 8 Постановления N 35). До принятия Пленумом ВАС РФ указанного Постановления существовал подход, согласно которому арендодатель был не вправе требовать взыскания неустойки за неоплату фактического пользования имуществом после расторжения договора аренды.

В случае просрочки внесения арендной платы за период с момента прекращения договора до момента возврата арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами.

Факт сдачи коммерческой недвижимости в наем фиксируется в договоре аренды. Он может быть заключен на краткосрочный (максимально на 11 месяцев) или долгосрочный (от года и более) период. При оформлении договора аренды на длительный срок сделка регистрируется в Росреестре. Правом на сдачу объекта недвижимости в наем обладает его собственник или лицо, действующее на основании доверенности или в рамках субаренды.

Судебные споры по аренде недвижимости чаще всего затрагивают вопросы расторжения. Порядок прекращения имущественных отношений между сторонами имеет ряд правовых особенностей, в которых может досконально разобраться только квалифицированный юрист. При возникновении сложной правовой ситуации обращайтесь за получением консультации.

Договором аренды могут быть предусмотрены дополнительные основания для расторжения договора как по требованию арендодателя (условия о страховании имущества, гарантийных взносах, условия пожарной безопасности и т.д.), так и по требованию арендатора.

Стоимость услуг юриста по расторжению договора аренды в суде

Наименование услуги Суд первой инстанции Суд второй инстанции (при подаче апелляционной жалобы) Суд третьей инстанции (при подаче кассационной жалобы)

Представление интересов в арбитражном суде по арендным спорам:

  • юридический анализ документов
  • предложение правовой позиции по исследуемым материалам
  • консультирование и сбор документов, обосновывающих и подкрепляющих правовую позицию по судебному спору
  • подготовка искового заявления, подача документов в суд и представление интересов в судебных заседаниях
  • консультирование и содействие на стадии исполнительного производства
от 100 000 до 250 000 р 50% от стоимости оплаченных услуг 50% от стоимости оплаченных услуг

Расторжение договора аренды помещения

В общем смысле арендные отношения прекращаются по истечению срока действия договора, если в тексте документа нет указаний на автоматическую пролонгацию. Досрочное расторжение договора аренды возможно в следующих случаях:

  • Прекращение имущественных отношений по обоюдному согласию сторон. В этом случае подписывается соглашение.
  • Расторжение договора аренды арендодателем.
  • Прекращение арендных отношений по инициативе арендатора.
  • Признание договора аренды недействительным в судебном порядке.

Первый случай отличается простотой. Он возможен, если у сторон отсутствуют претензии друг к другу и они согласны прекратить имущественные отношения.

Прекращения действия договора аренды по инициативе одного из участников отношений не всегда возможно добиться без конфликта. Если арендатор или арендодатель не согласны на расторжение, действовать придется через суд.

При наличии оснований в судебном порядке договор может быть признан недействительным. Такое возможно, если сделка заключалась под давлением, при выявлении недееспособности одного из участников и в других случаях, предусмотренных законом.

Расторжение договора аренды по соглашению сторон

Когда арендатор и арендодатель смогли договориться о прекращении имущественных отношений мирным путем, составляется специальное соглашение. В тексте документа прописывается следующая информация:

  • идентификационные сведения об арендаторе и арендодателе;
  • реквизиты расторгаемого договора аренды;
  • условия расторжения;
  • дата фактической передачи объекта недвижимости арендодателю;
  • дата подписания соглашения;
  • реквизиты и подписи сторон.

В рамках порядка расторжения договора аренды, заключенного на долгосрочный период, оформленное соглашение подлежит регистрации в Росреестре.

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке

Для прекращения арендных отношений по инициативе одной из сторон нужны веские основания. Они предусмотрены законодательством, но при необходимости участники могут включить дополнительные причины для расторжения в договоре аренды.

Когда одна из сторон против, действовать потребуется через суд. Для этого предоставляется пакет документов, в который входят:

  • оригинал договора аренды;
  • акт приема-передачи;
  • дополнительные соглашения к договору (если есть);
  • письмо-уведомление, направленное инициатором, с подтверждением получения второй стороной;
  • иные документы, имеющие отношение к делу.

В судебном разбирательстве не обойтись без помощи юриста. Специалист обладает знаниями и опытом, необходимыми для представления интересов доверителя и решения вопроса в его пользу.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Для расторжения договора аренды по инициативе арендатора возможны следующие причины:

  • Несоответствие переданного в наем объекта недвижимости характеристикам, прописанным в договоре.
  • Переданное имущество имеет недостатки, которые не были оговорены арендодателем предварительно.
  • Имущество, арендованное по договору, по факту не было предоставлено.
  • Арендодатель не выполняет обязательства, предусмотренные договором.

Допустимо требование о расторжении договора аренды арендатором при наличии любого из перечисленных оснований.

Расторжение договора аренды арендодателем

Арендодатель может потребовать расторжения в следующих случаях:

  • Арендатор плохо обращается с имуществом, полученным в пользование.
  • Арендатор не платит за пользование помещением более двух раз.
  • Арендатор нарушает сроки перечисления оплаты.
  • Переданный объект недвижимости используется не по назначению.

Иные причины могут быть предусмотрены в тексте договора.

Письмо-уведомление при расторжении договора аренды нежилого помещения

По общему правилу одностороннее расторжение договора аренды подразумевает направление инициатором уведомительного письма второй стороне. В тексте этого документа указывается причина прекращения отношений, сроки и иная информация.

Письмо-уведомление направляется почтой. Для этого используется письмо с описью вложений и уведомлением о вручении адресату. Уведомление подтверждает факт получения и в дальнейшем используется при обращении в суд.

Перед изучением Обзора рекомендуем предварительно ознакомиться с его оглавлением.

I. Основные положения об аренде зданий и сооружений

I. Основные положения об аренде зданий и сооружений

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Квалифицирующим признаком рассматриваемого договора как отдельного вида договора аренды является специфика объекта аренды — здания или сооружения, как отдельно стоящих объектов недвижимости, отличающихся фундаментальной (прочной) привязкой к конкретному земельному участку, конструктивно рассчитанных на длительный срок эксплуатации, имеющих целевое назначение.
Существенными условиями договора аренды здания или сооружения являются условия о предмете (об объекте аренды) — данные, позволяющие определенно установить (идентифицировать) арендуемое имущество, и о размере арендной платы (пункт 3 статьи 607 и статьи 654 ГК РФ).
Договор аренды недвижимости должен быть заключен в письменной форме (пункт 1 статьи 609 ГК РФ). При этом договор аренды зданий или сооружений обязательно должен быть составлен в виде одного документа, подписанного сторонами (пункт 1 статьи 651 ГК РФ).
Статьями 131, 609, 651 ГК РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Следовательно, чтобы договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, признавался заключенным, требуется не только достигнуть соглашения по всем существенным условиям, соблюсти требование о письменной форме сделки, но и осуществить государственную регистрацию этого договора. Отсутствие такой регистрации свидетельствует о незаключенности договора (пункт 2 статьи 651 ГК РФ, пункт 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Вместе с тем, отсутствие государственной регистрации договора, подлежащего такой регистрации в силу требований федерального закона, не освобождает лиц, подписавших соответствующий документ, при достижении между ними согласия по всем существенным условиям сделки от исполнения принятых на себя обязательств в рамках содержащихся в тексте договора (соглашения) условий.
Такой вывод суды делают на основе анализа разъяснений, содержащихся в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».
Дело в том, что по смыслу статей 164, 165, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора аренды осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
Для сторон же сделки соответствующие права возникают в момент совершения или фактического исполнения сделки.
Следует отметить, от здания (сооружения) необходимо отличать нежилое помещение, которое является частью соответствующего здания (сооружения).
Однако правила о государственной регистрации договора аренды здания (сооружения) и правовые последствия ее отсутствия справедливо применять и к договорам аренды нежилых помещений, поскольку нежилое помещение хотя и является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связано, при этом в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений (пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений», см. раздел 2 Обзора).
Еще одна важная особенность договора аренды здания или сооружения заключается в праве арендатора здания или сооружения пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости, а также с учетом того, что по общему правилу плата за пользование земельным участком уже включена в размер арендной платы за пользование зданием или сооружением (пункты 1, 2 статьи 652, пункт 2 статьи 654 ГК РФ).
Данный вывод соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 02.09.2008 N 808/08.
Таким образом, в отсутствие в договоре аренды здания (сооружения, помещения) условия об обязанности арендатора вносить дополнительно плату за пользование земельным участком отдельно от согласованной сторонами арендной платы, иного договора, предусматривающего внесение платы за пользование земельным участком, а также прямой нормы закона, обязывающей арендатора здания (строения, помещения) оплачивать пользование земельным участком, на котором расположены названные объекты недвижимости и который необходим для их использования, отдельно от внесения арендной платы за пользование зданием (строением, помещением), согласованная сторонами договора арендная плата включает плату как за пользование объектом недвижимости, так и земельным участком под ним.
Указанная правовая позиция сформулирована в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 21.10.2016 по делу N 309-ЭС16-8125, А50-11810/2015, Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 20.12.2016.
Кроме того, отсутствие в договоре аренды здания (сооружения) условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным.
При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости (пункт 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).
Ниже приводится обзор выводов судов, изложенных в решениях конкретных дел, по спорным вопросам договора аренды здания и сооружения, а именно:
— признание договора аренды здания или сооружения, соглашений к нему недействительными или незаключенными;
— последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды здания (сооружения), нежилого помещения, заключенного на срок не менее года;
— существенные условия договора аренды здания и сооружения;
— права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения и плата за пользование им;
— спорные вопросы расторжения договора аренды здания или сооружения.

II. Выводы судов по спорным вопросам заключения и расторжения договора аренды здания и сооружения

Признание договора аренды здания или сооружения, соглашений к нему недействительными или незаключенными

1.1. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 03.09.2015 N Ф05-11308/2015 по делу N А41-70348/14
Исковые требования:
Индивидуальный предприниматель Кукса С.В. (арендатор) обратился в суд к главе крестьянского (фермерского) хозяйства индивидуальному предпринимателю Дубовицкому Ю.Е. (арендодателю) с требованиями о признании договора аренды недвижимого имущества (части здания — складских и офисных помещений), заключенного между сторонами спора, незаключенным и взыскании неосновательного обогащения.
Глава КФХ ИП Дубовицкий Ю.Е. предъявил встречное исковое требование к ИП Куксе С.В. о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества.
Решение суда:
В удовлетворении основного требования отказано, встречное требование удовлетворено.
Позиция суда:
Установив, что арендатор (ИП Кукса С.В.) в обоснование требования о признании договора аренды незаключенным ссылался на отсутствие в договоре данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (не указаны кадастровый, условный и/или инвентарный номер, номер нежилого помещения, а при условии сдачи части нежилого помещения — какая именно часть нежилого помещения сдается, наименование части нежилого помещения, границы предоставляемого помещения, номер помещения, этаж, экспликация и поэтажный план), суд отметил, что отсутствие в договоре должной индивидуализации предмета аренды, при условии того, что договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), не позволяет стороне оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность (пункт 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73).
Поскольку арендатором не были представлены доказательства, подтверждающие внесение арендной платы, доказательства возвращения имущества арендодателю (главе КФХ ИП Дубовицкому Ю.Е.), требование последнего о взыскании задолженности по арендной плате подлежало удовлетворению.
1.2. Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 06.07.2016 N Ф09-6686/16 по делу N А07-15388/2015
Исковые требования:
Индивидуальный предприниматель Хайруллина М.М. (арендатор) обратилась в суд к ООО «Орлофф» (арендодателю) с требованиями о признании договора аренды площади для осуществления розничной торговли промышленными товарами незаключенным; взыскании внесенной арендной платы; банковской комиссии; убытков и неустойки, а также о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя.
Решение суда:
В удовлетворении исковых требований отказано.
Позиция суда:
Установив, что положениями договора аренды стороны согласовали имущество, подлежащее передаче в аренду: площадь объекта, его точный адрес, а также установили размер ежемесячной арендной платы, проанализировав спорные правоотношения сторон и приняв во внимание наличие акта приема-передачи объекта аренды, подписанного без возражений, факт внесения арендатором (ИП Хайруллина М.М.) арендных платежей, суд пришел к выводу о согласовании сторонами всех существенных условий договора при их подписании.
Отклоняя довод арендатора о незаключенности договора аренды в связи с невозможностью индивидуализировать объект аренды, суд исходил из положений

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *