Договор о аренде

Что говорит гражданский кодекс об аренде нежилых помещений — важная информация. Ведь заключение каких-либо сделок между лицами на территории России в некоторой степени регулируется законодательством.

Основным законодательным актом, который подробно рассматривает данный вопрос, является Гражданский Кодекс (ГК) РФ. В нем закреплены базовые понятия всех возможных сделок, порядок их заключения и исполнения договорных условий.

Аренда нежилого помещения не стала исключением, поэтому в меру подробно рассматривается в ГК РФ. Перед заключением арендного договора подобного вида очень важно ознакомиться со всеми нюансами данной юридической процедуры, как с точки зрения законодателя, так и с заинтересованных в ней сторон.

Более подробно узнать о порядке и правилах проведения сделки можно, ознакомившись с представленным ниже материалом.

Что говорит гражданский кодекс об аренде нежилых помещений

Если вам нужно помещение, но у вас нет достаточных денег на его приобретение, — возьмите его в аренду

Как упоминалось ранее, ГК РФ содержит основные законодательные положения об аренде нежилых помещений.

Стоит отметить, что как отдельный вид арендного соглашения данная сделка не рассматривается, однако косвенно о ней написано немало.

Обращаясь к законодательству, в первую очередь необходимо разобраться с базовыми понятиями арендных сделок.

Законодатель выделил отдельную 34-ую главу для рассмотрения аренды, как вида гражданских сделок. Именно эту часть ГК РФ, состоящую из 6 параграфов, важно досконально изучить перед заключением любого вида арендного соглашения.

В соответствии с 606-ой статьей кодекса арендой (имущественным наймом) называется передача имущества от одного лица к другому на временное пользование или владение, закрепленное договором. В процессе аренды участвует две стороны:

  • Арендодатель – лицо, обязующееся передать имущество во временное владение за определенную плату другому человеку.
  • Арендатор – лицо, принимающее (арендующие) некоторое имущество в свое временное владение на условиях заключенного договора. Полученное арендатором имущество является его собственностью на период, определенный договором.

Заключая договор аренды, обе стороны сделки вступают в правовые отношения. 1-ый параграф 34-ой главы ГК РФ регламентирует общие положения, порядок осуществления и принципы правовых отношений между арендодателем и арендатором.

Общая их суть заключается в том, что обе стороны после подписания договора аренды обязуются выполнять условия, определенные при сделке.

Наиболее важные положения законодательства об аренде заключены в 614-ой статье о соответствующей плате. В соответствии с ней арендатор должен своевременно оплачивать аренду по определенным в договоре условиям.

Изменять положения соглашения относительно арендной платы можно не более раза за год. Более того, в ряде ситуаций арендатор имеет право потребовать снижение платы, если по каким-либо причинам (не по его вине) он не может в полной мере пользоваться арендованным имуществом.

Законодательство не регламентирует определенные обязанности каждой стороны сделки. Однако в ГК РФ четко указано на то, что арендатор должен содержать арендованное имущество в исправном состоянии. И вернуть его арендодателю по истечению договора в состоянии, не хуже первоначального.

В соответствии с многочисленными положениями кодекса обе стороны арендного договора обязаны соблюдать условия соглашения. Иначе на них может быть наложена соответствующая ответственность.

Аренда нежилого помещения

Законодательство не разделяет понятия аренды помещения в зависимости от вида недвижимого имущества

Аренда нежилого помещения – понятие, которое четко не регламентируется в ГК РФ. Но это не значить, что проводить подобные сделки можно в свободном формате и по каким-либо своим правилам.

Рассматривая арендный договор, необходимо учитывать положения 1-ого, 4-ого и 5-ого параграфов 34-главы ГК РФ об аренде.

Что касается 1-ого параграфа, то он уже был рассмотрен в предыдущем пункте и суть его проста – он определяет общие законодательные положения об аренде. Однако 4-ый и 5-ый параграфы наиболее важны для подробного рассмотрения аренды нежилого помещения.

Итак, в соответствии с 650-ой статьей ГК РФ заключение договора аренды здания или сооружения обязует арендодателя передать арендатору во временное пользование или владение данный вид имущества.

Когда ситуация касается описанных помещений, то, как правило, арендуются коммерческие предприятия, порядок данной сделки подробно рассматривается 5-ым параграфом 34-ой главы ГК РФ. Основные его положения гласят:

  • «Договор аренды предприятия понимается как передача во временное пользование или владение некоторого имущества (здание, сооружение и т.д.) на условиях арендного договора, которое должно использоваться в соответствии со своим функциональным назначением».
  • «Права, которые имеет арендодатель на пользование определенным видом предприятия, не передаются арендатору».
  • «Договор аренды предприятия должен быть заключен в письменной форме, иначе будет считаться недействительным. Также подобные соглашения подлежать обязательной госрегистрации (статья 658)».

Помимо этого, арендой помещения может считаться и передача во временное использование или владение прочих нежилых сооружений (например, гаража) с целью личного, некоммерческого пользования каким-либо лицом. Подобные сделки рассматриваются с точки зрения основных законодательных положений 1-ого и 4-ого параграфов 34-ой главы ГК РФ.

В процессе оформления договора аренды любого нежилого помещения важно учитывать все обязательные условия к его форме, которые регламентированы законодательством РФ.

Арендное соглашение будет считаться недействительным, если составлено не в письменной форме и не содержит следующую информацию:

  • стороны соглашения, общая информация о них и реквизиты;
  • объект арендной сделки и его основные характеристики (адрес, этажность, конкретное местонахождение, площадь, границы, инвентарный номер, функциональный статус (офис, склад и т.п.));
  • условия договорной сделки, которые должны соблюдаться с обеих сторон;
  • вид, формат и размерность арендной платы;
  • срок действия соглашения на аренду и возможность его продления. Договоры аренды бывают краткосрочными (менее года), среднесрочными (1-5 лет), долгосрочными (5-20 лет) и бессрочными.

Какое-либо отхождение от общепринятого и юридически верного формата договора по аренде нежилого помещения понесет его недействительность, не забывайте об этом. Договор важно заключать в 3-х оригинальных экземплярах (2 из них – для арендодателя и арендатора, 1 – для регистрации сделки).

Мнение юриста-эксперта

Мнение эксперта Гуменюк Екатерина Владимировна

Росреестр — работала государственным регистратором прав. Начальник отдела имущества. Помогаю решать проблемы, возникшие с недвижимостью.

Задать вопрос Особое внимание советую уделять пунктам заключаемого договора, в которых указываются все нюансы использования передаваемых помещений.

Например арендатор заранее должен знать, какие коммуникации проходят по помещению. В случае возникновения аварийной ситуации каков порядок допуска оперативных служб к коммуникациям.

Часто в помещениях, расположенных на первом этаже здания или его цоколе, расположены тепловые, электрические, водопроводные или канализационные узлы. Арендатор должен знать порядок доступа сотрудников ресурсоснабжающих организаций, сроки проведения проверок счетчиков.

Советую обязательно оговорить порядок оплаты коммунальных платежей. Часто арендодатель возлагает на арендатора обязанность по уплате например, за тепло, свет, воду согласно потребленным ресурсам и выставленным квитанциям.

Однако арендодатель тоже может контролировать оплату коммунальных услуг, принимая у арендатора показания счетчиков и деньги за потребленные ресурсы, оплачивая их самостоятельно.

Особыми условиями использования так же могут являться например уборка прилегающей территории своими силами, покос травы.

Все нюансы использования важно заранее продумать и оговорить, чтобы в дальнейшем не пришлось расторгать договор или нести убытки за «забытые» договором пункты.

Государственная регистрация договора

Долгосрочный договор аренды подлежит обязательной регистрации

Государственная регистрация договора по аренде нежилого помещения – обязательное мероприятие в том случае, если срок действия соглашения рассчитан на более чем один год.

Регистрация подобных сделок регламентирована законодательство РФ, поэтому неосуществление данной процедуры повлечет за собой ряд проблем.

Зарегистрировать договор можно после непосредственного его заключения между двумя сторонами, обратившись в Росреестр или Многофункциональный центр по месту жительства арендодателя и арендатора.

Регистрация сделок с недвижимостью необходима. Так как государство регистрирует права собственности на временного владельца и ведет кадастровый учет всей недвижимости на территории страны.

Подобная практика помогает решать все спорные вопросы между сторонами сделки и беспроблемно заниматься документооборотом. Зарегистрировать договор через Росреестр может как арендодатель, так и арендатор. Для этого необходимо обратиться в госорган со следующими бумагами:

  • заявление о просьбе регистрации сделки и прав собственности на временного владельца;
  • три оригинальных договора аренды (один останется в Росреестре);
  • документы, удостоверяющие личность и правовой статус каждого участника сделки (паспорта – для физических лиц, учредительные документы и выписки из ЕГРП – для юридических);
  • кадастровый план (паспорт);
  • выписка из БТИ;
  • нотариально заверенное согласие всех собственников арендного помещения, если таковые имеются помимо арендодателя;
  • квитанции об уплате всех необходимых госпошлин.

Регистрацию договора осуществляет сам государственный орган, поэтому присутствие сторон сделки необязательно. Последним достаточно обратиться в Росреестр с необходимыми документами и заявлением.

Регистрация осуществляется в период 18 суток после подачи заявления, если все в порядке – стороны сделки получают свидетельство о регистрации договора и прав собственности на временного владельца. С данного момента времени аренда официально зарегистрирована и информация о ней содержится во всех необходимых реестрах РФ.

Отказать регистрировать сделку госорган имеет право на основании положений Федерального закона «О регистрации прав на недвижимость и сделок с ними», а также ГК РФ. Устранив все нарушения, можно повторно подать документы и заявление на регистрацию договора.

Советы для арендатора и арендодателя

Стоит уделить особое внимание точному выполнению противоположной стороной условий договора аренды ГК

Несмотря на разный юридический статус арендатора и арендодателя в сделке, в процессе ее осуществления им желательно придерживаться одинаковых правил, способных гарантировать безопасность проводимого мероприятия.

Итак, наш ресурс настоятельно советует сторонам сделки придерживаться ниже представленных правил:

  1. Перед заключением арендного соглашения по нежилому помещению обязательно проконсультируйтесь с профессиональным юристом и обговорите с ним основные нюансы и условия, которые должны быть внесены в договор по-вашему мнению.
  2. В процессе составления договора придерживайтесь всех законодательных норм, касающихся его формы. А лучше – доверьте составление профессионалу.
  3. Уточняйте в соглашении любые детали и условия, которые в будущем могут вызвать споры или быть для вас невыгодными.
  4. Заключая договор и оформляя документы, обращайтесь только к проверенным нотариусам высокой квалификации.
  5. Подписывайте соглашение только в том случае, если полностью согласны с его положениями.
  6. После подписания договора, рассчитанного более чем на один год, обязательно проведите его госрегистрацию.
  7. В период действия арендного соглашения не нарушайте его условий и следите за аналогичными поступками с противоположной стороны. Любое нарушение условий договора является серьезным поводом для его преждевременного расторжения.

Придерживаясь указанных выше советов, можно получить немалые гарантии безопасности, успешности и удовлетворенности от сделки с обеих сторон.

Арендная плата — вид и размерность

Стоимость арендной платы определяется исключительно сторонами договора

Арендная плата является обязательным условием любого договора аренды. В соответствии с законодательство РФ арендатор обязуется выплачивать арендную плату арендодателю в том порядке, который определен ранее заключенным договором.

Нарушение условий соглашения повлечет за собой наложение некоторой ответственности на арендатора: от штрафных санкций до расторжения договора.

Размерность арендной платы и ее формат определяются сторонами перед заключением договора и указываются в нем же. Согласно 614-ой статье ГК РФ она может быть выражена:

  • четко регламентированной суммой, выплачиваемой по некоторым периодами или единовременно;
  • суммой, определяемой исходя из полученного дохода со стороны арендатора от использования арендованного имущества;
  • предоставлением некоторой услуги со стороны арендатора арендодателю;
  • обменом чего-либо на аренду нежилого помещения;
  • определенными затратами со стороны арендатора на улучшение полученного во временное пользование или владение имущества.

Стороны сделки имеют полное право использовать сочетание разных видов арендных плат. Также она может быть пересмотрена, как правило, не более раза за год, вследствие возникших и непредвиденных обстоятельств.

Оформление передачи имущества во временное пользование

Оформление передачи имущества по арендному соглашению зависит от обязательств, накладываемых на обе стороны сделки. Выделяют два основных варианта оформления:

  • обычная аренда;
  • лизинг (финансовая аренда).

Оба варианта договора составляются и оформляют в соответствии с представленной выше информацией. Общий порядок мероприятия следующий:

  1. Заключение устного соглашения между сторонами потенциальной сделки.
  2. Определение условий потенциального договора, которые будут удовлетворять интересам обеих сторон сделки.
  3. Составление договора.
  4. Подписание договора.
  5. Государственная регистрация сделки.

На разных этапах оформления может понадобиться пользоваться услугами юристов/нотариусов. Что может повлечь за собой некоторые траты.

Завершение срока действия соглашения

Как расторгнуть нежелательный договор аренды ГК?

Срок действия договора по аренде нежилого помещения – одно из важнейших условий соглашения. При добросовестном исполнении своих обязательств с обеих сторон сделки срок действия будет завершен в соответствии с указанным в договоре.

Однако в ряде случаев можно провести досрочное расторжение соглашения. Инициатором подобного мероприятия может быть как арендодатель, так и арендатор, если случай удовлетворяет соответствующим законодательным положения.

Согласно 619-ой статье арендодатель имеет полное право требовать досрочного расторжения арендного договора, если:

  • арендатор нарушает условия заключенного соглашения;
  • в процессе владения или пользования нежилое помещение ухудшается;
  • арендатор два раза подряд просрочил срок арендной платы.

Согласно 620-ой статье арендатор имеет полное право требовать досрочного расторжения арендного договора, если:

  • арендодатель не предоставил ему в пользование или владение предмет аренды. Или мешает им пользоваться или владеть;
  • нежилое помещение имеет некоторые дефекты и прочие недостатки, которые мешают арендатору в полной мере пользоваться или владеть арендованным имуществом и ранее не были оговорены арендодателем;
  • описанное помещение полностью непригодно для пользования или владения;
  • арендодатель нарушает условия заключенного договора.

Договор может быть расторгнут только после того, как сторона-инициатор вышлет письменное требование другой стороне устранить неудовлетворяющие ее правам нарушения договора или законодательства РФ.

Если виновная сторона продолжает недобросовестно вести себя относительно положений соглашения или законодательства РФ после получения требований прекратить это, то сторона-инициатор досрочного расторжения документа может подать на нее в суд. Или договориться о расторжении арендных обязательств мирным путем.

Основные нюансы сделки

После того как подробно были рассмотрены Гражданский Кодекс, аренда нежилых помещений отдельно и прочие аспекты подобных сделок, можно резюмировать представленный сегодня материал.

В качестве резюме выступит следующий список основных нюансов данного вида арендной сделки:

  1. Нежилое помещение арендуется с целью его использования каким-либо лицом в своих интересах. В большинстве случаев подобные интересы представляют собой организацию предпринимательской деятельности, однако арендованное имущество также может использоваться и для других целей.
  2. Составляя договор аренды, важно учитывать все законодательные положения, правила и нормы составления, касающиеся данного вопроса. В противном случае договор будет признан недействительным.
  3. Заключенный договор является регулятором правовых отношений между сделками, поэтому нарушение его пунктов недопустимо.
  4. При заключении арендного соглашения на период, больший одного года, его необходимо зарегистрировать в специальном госоргане (Росреестр).
  5. Стоимость оформления сделки для каждой стороны формируется отдельно. Общими тратами сторон могут являться услуги юристов, нотариусов и оплаты госпошлин при регистрации договора (500-2000 рублей для физических лиц и 7 500-15 000 рублей для юридических лиц). Отдельными тратами зачастую выступают средства, потраченные на оформление индивидуальной документации и на прочую канцелярию.

В целом, заключение договора по аренде нежилого помещения – достаточно сложная юридическая процедура. В процессе ее оформления важно учитывать многие законодательные аспекты.

Представленный в сегодняшней статье материал в полной мере освещает порядок проведения сделки, однако не всегда стоит рассчитывать только на себя – иногда лучше довериться профессионалам. Не забывайте об этом.

Также из видео вы сможете узнать о переуступке права аренды нежилого помещения:

Договор аренды имеет большую популярность как среди предпринимателей и юридических лиц, так и среди обычных граждан. Как правило, он прост в составлении и не требует много времени.

Сдавать в аренду можно все, что угодно: жилые квартиры, гаражи, дачные домики. Кто такие арендатор и арендодатель, а также какими правами они обладают, рассмотрим далее.

Что такое аренда

В соответствии с российским законодательством, под арендой следует понимать разновидность гражданско-правового договора, по которому один гражданин передает во временное владение и пользование другому гражданину имущество за плату, а второй гражданин обязан использовать его по назначению и обеспечивать его нормальную эксплуатацию. Арендатор (реже говорят «арендосъемщик») — это человек, которому сдается имущество, а арендодатель — тот, кто сдает.

Арендатор

Арендатор — кто это такой? Он является одним из участников договора аренды. Арендатором может быть как физическое лицо, так и юридическое, а также лицо со статусом индивидуального предпринимателя. Субъект берет на себя ответственность по распоряжению арендованной собственностью, а также обязуется своевременно предоставлять плату за нее.

Важно! Арендатором может быть лицо, достигшее 18 лет.

Также на практике часто встречается ситуация, при которой арендаторами одного помещения являются сразу несколько организаций или частных лиц.

Права и обязанности арендатора

Круг прав и обязанностей этого субъекта очень широк. Для начала рассмотрим обязанности и выявим их отличительные особенности:

  1. Лицо обязано в установленные договором сроки вносить арендную плату. Например, 1 раз в месяц или 1 раз в квартал. Иногда в условиях об оплате предполагается рассрочка, то есть оплата аренды по частям.
  2. Обязанность использовать сданное имущество строго по назначению. Например, если вы арендовали квартиру, то заниматься в ней разведением собак точно нельзя, или если вы арендуете помещение под офис, то пивной ларек в нем делать также запрещено.
  3. Соблюдать правила пользования имуществом. Не сносить стены и не перекрашивать фасад. Хранить имущество в том виде, в котором вам его передали.
  4. Не чинить препятствия арендодателю в допуске к своему имуществу. Арендодатель имеет право проверять состояние сданного помещения в установленные соглашением сроки.
  5. Вовремя оплачивать коммунальные счета, если это установлено договором.
  6. Делать текущий ремонт в квартире, если это необходимо.
  7. Отвечать за имущество сданного в аренду помещения. Нести материальную ответственность.

Может пригодиться:

Правила съема квартиры в аренду: как правильно арендовать жилье на длительный срок

Что такое патент на сдачу квартиры в аренду и как его получить

Что такое кадастровая выписка о земельном участке и где её можно получить

Из этого вытекают права арендатора:

  1. Право пользоваться имуществом в течение действия соглашения.
  2. Использовать по назначению имущество в сданном помещении. Например, вы арендуете жилую комнату и пользуетесь кроватью, которая в ней находится. Главное — поддерживать состояние этого имущества.
  3. Право сдавать имущество в субаренду. При этом согласие арендодателя обязательно!
  4. Также арендатор имеет право вселить в помещение несовершеннолетних детей и супруга (супругу). Опять же согласие арендодателя при этом обязательно.

Арендодатель

Арендодателем также может быть любое лицо: ИП, организация или физическое лицо. Арендодатель является ответственным за все недостатки, которые есть в арендуемом имуществе: будь то шаткий пол или неисправная сантехника в квартире. Какой правовой статус у арендодателя и чем он отличается от правового статуса арендатора, рассмотрим далее.

Права и обязанности арендодателя

Цель арендодателя заключается в получении прибыли от арендованного имущества. Под таким имуществом может пониматься все что угодно: котельное оборудование, трехэтажный дом, земельный участок. Кто такой арендодатель и какая связь между понятиями «арендатор» и «арендодатель»?

Обязанности арендодателя:

  1. Если речь идет о жилом помещении, то предоставить это помещение в пригодном состоянии для проживания лиц.
  2. Обеспечить доступ к коммунальным услугам: содержать в исправности счетчики, проводку, сантехнику.
  3. Капитальный ремонт — прямая обязанность арендодателя.

Права арендодателя очень схожи с правами арендатора:

  1. Право давать согласие на вселение в помещение третьих лиц.
  2. Право своевременно получать плату за аренду.
  3. Право на расторжение соглашения.
  4. Право в любой момент проверить состояние помещения.
  5. Право требовать от встречной стороны соблюдения договора.
  6. Право требовать совершения арендатором текущего ремонта.

Чем регулируются отношения арендатора и арендодателя

Кроме того, арендные отношения регулирует Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ от 13.07.2015. Речь идет об особенностях осуществления государственной регистрации аренды недвижимости.

В соответствии с законодательством, аренда — это договор, в котором лица прописывают все необходимые условия. Договор прекращает свое действие согласно дате окончания, а также он может быть расторгнут досрочно в добровольном или судебном порядке.

Будет интересно:

Что такое объекты капитального строительства и их виды

Как оформить гараж в гаражном кооперативе в собственность

Рассмотренное соглашение является простым способом передачи имущества во временное пользование. Самое главное — прописать в договоре все условия и сроки, а также установить размер платежа. Аренда удобна тем, что предметом договора может стать почти любая вещь: и крупный завод, и маленькая квартира.

М.В. Подкопаев,
редактор журнала «Бухгалтер Крыма»

Журнал «Бухгалтер Крыма», N 7, июль 2015 г.

Значительное число налогоплательщиков зачастую сталкивается с тем, что для них выгоднее не приобретать в собственность недвижимость, а брать ее в аренду. Затраты на данную услугу без опасений можно относить в расходы.
В то же время обычно эта услуга сопровождается различными дополнительными расходами, прежде всего на коммунальные услуги (ведь надо содержать недвижимость и обеспечивать ее функционирование), а также на услуги связи, охраны, уборки и т.п. Как правило, названные затраты перекладываются на арендатора, что логично, ведь большая часть объема потребленных дополнительных услуг зависит от интенсивности ведения арендатором хозяйственной деятельности.

Компенсация услуг. А удобно ли это?

Сопутствующие договору аренды дополнительные услуги решением сторон могут быть включены в общую сумму аренды, а могут быть выделены отдельно, что указывается или в том же договоре аренды, или в дополнительном договоре. Во втором случае в части дополнительных услуг сумма оплаты может иметь переменный характер и представлять собой компенсацию затрат арендодателя.
Нередко арендодатель не признает, что он оказывает дополнительные к договору аренды услуги, ведь их фактическим (конечным) потребителем является арендатор. Причем арендатор чаще всего не является и производителем данных услуг. Он лишь что-то вроде передаточного звена. А раз так, думают некоторые налогоплательщики, нельзя считать, что арендодатель оказывает эти услуги, и они не должны включаться в облагаемую базу по НДС и налогу на прибыль (соответственно, арендодатель не учитывает эти затраты в расходах и не принимает НДС по ним к вычету).
ФНС в большом и подробном Письме от 04.02.2010 N ШС-22-3/86@*(1) указала, что такой подход возможен, но все зависит от оформления договорных отношений между арендодателем и арендатором. Кстати, Минфин в Письме от 07.07.2014 N 03-07-11/32826 сообщил налогоплательщикам, что при обложении НДС услуг, связанных с арендой недвижимости, надо руководствоваться именно Письмом ФНС России от 04.02.2010 N ШС-22-3/86@, и мы в дальнейшем будем основываться на данном разъяснении налоговиков.
Налоговики пояснили, что если договором аренды предусмотрена стоимость определенного количества переданной в аренду площади (постоянная арендная плата), а платежи за дополнительное обслуживание предоставленных в аренду помещений не являются дополнительной (переменной) частью арендной платы и представляют собой возмещение затрат арендодателя на содержание предоставленных в аренду помещений (в рамках того же договора аренды или отдельного договора), то НДС с суммы названных дополнительных платежей не взимается, счет-фактура арендодателем не составляется.
При этом данная компенсация учитывается в расходах арендатора в составе прочих расходов на основании пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ (Письмо Минфина России от 03.11.2009 N 03-03-06/1/724). В доходы и расходы арендодателя она не включается.
Но арендатор может испытать трудности с получением вычетов по НДС на такие суммы компенсации. Он не получает счет-фактуру на обозначенные суммы ни от арендодателя, ни от непосредственного поставщика услуг, ведь тот имеет дело именно с арендодателем. Можно будет включить в таком случае данные суммы НДС в расходы, но и это может оказаться рискованным и необоснованным с точки зрения контролирующих органов.

А если услуги – часть аренды?

Другое дело, если указанная возмещаемая сумма дополнительных затрат является переменной частью арендной платы, которая зависит от суммы платежей за дополнительное обслуживание. В таком случае НДС должна облагаться вся сумма, участвующая в расчетах между арендодателем и арендатором, то есть собственно сумма арендной платы и сумма дополнительных услуг, и это независимо от того, как производятся расчеты – в общей сумме аренды или отдельно.
По мнению налоговиков, в счете-фактуре, который выставляет арендодатель, последний должен отразить единую стоимость услуги, состоящую из постоянной и переменной величины (заполняя в счете-фактуре либо одну строку с общей суммой, либо две строки с указанием отдельно постоянной и отдельно переменной величин).
Причем арендатор может принять к вычету суммы НДС, указанные в этом счете-фактуре (см. постановления Президиума ВАС РФ от 10.03.2009 N 6219/08 по делу N А17-1404/2007, от 25.02.2009 N 12664/08 по делу N А76-24215/2007-42-106).
Налоговики уточняют, что соответствующие услуги должны быть приняты к учету на основании первичного документа, оформленного согласно требованиям Закона о бухгалтерском учете*(2).

К сведению. По мнению Минфина, ежемесячное заключение актов оказанных услуг по договору аренды (субаренды) для целей документального подтверждения расходов в виде арендных платежей для целей налогообложения прибыли не требуется (письма от 16.11.2011 N 03-03-06/1/763, от 13.10.2011 N 03-03-06/4/118). Для документального подтверждения указанных расходов необходимы документы, оформленные в соответствии с требованиями законодательства РФ, в том числе заключенный договор аренды (субаренды), документы, подтверждающие оплату арендных платежей, акт приемки-передачи арендованного имущества.

В обоснование данного подхода налоговики сослались на обширную арбитражную практику, которая сформировалась к моменту выхода их разъяснения. Основной аргумент судей – оказание услуг аренды неразрывно связано с оказанием упомянутых дополнительных услуг, поскольку без них не может быть реализовано право пользования объектом недвижимости. При этом арендодатель не может выступать в роли поставщика, например, электроэнергии, так как он не является ее производителем, не будучи энергоснабжающей организацией. В свою очередь, арендодатель может принять к вычету налог с сумм, которые ему выставляют поставщики коммунальных услуг (см. Постановление ФАС МО от 19.10.2012 по делу N А41-26853/11), а сами указанные суммы учесть в расходах.
Если арендодателем является физическое лицо, то данная переменная часть не включается в его доход, облагаемый НДФЛ. Так считает Минфин (письма от 17.04.2013 N 03-04-06/12985 и от 07.09.2012 N 03-04-06/8-272). Финансисты объяснили, что оплата организацией (арендатором) расходов на коммунальные услуги, размер которых зависит от их фактического потребления и фиксируется на основании показаний счетчиков, не образует экономической выгоды у физического лица (арендодателя), поскольку названные расходы производятся арендатором исключительно в своих интересах (см. также Постановление ФАС ДВО от 13.12.2012 N Ф03-5812/2012 по делу N А73-3480/2012).
В отношении указанных расходов арендатора у физического лица (арендодателя) не возникает доход, подлежащий обложению НДФЛ. В отличие от оплаты организацией (арендатором) коммунальных услуг, размер которых не зависит от их фактического использования (отопление, теплоснабжение, услуги домофона и т.п.), они, по мнению чиновников, наравне с оплатой основной суммы аренды должны облагаться этим налогом. Хотя мы считаем, что это спорно: даже постоянная часть коммунальных и иных дополнительных услуг может производиться в интересах арендатора. И непонятно, почему в таком случае включение в налогооблагаемую базу оплаты услуг отопления, например, должно зависеть от того, в какой сумме оно предоставляется – в постоянной или рассчитываемой по счетчику.
Арендатор может учесть расходы на коммунальные услуги, предоставляемые ему в рамках договора аренды, в своих расходах по налогу на прибыль (Письмо Минфина России от 08.06.2010 N 03-03-06/1/394). Арендодатель, как и в первом, описанном в Письме ФНС России N ШС-22-3/86@, случае, не является поставщиком дополнительных услуг, они предоставляются в рамках договора аренды. Поэтому их стоимость может быть учтена в расходах как составная часть платы за аренду помещения в соответствии с пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ или по самостоятельному основанию в соответствии с пп. 25 п. 1 ст. 264 НК РФ.
По нашему мнению, сказанное должно быть справедливо и в отношении «упрощенцев», выбравших объект налогообложения «доходы минус расходы». Что касается чиновников, они подтверждают правильность такого подхода как для случая, когда договором аренды предусмотрено, что оплата коммунальных, эксплуатационных услуг и услуг связи производится арендатором самостоятельно (сверх сумм арендной платы на основании договора, заключенного с организацией, оказывающей данные услуги), так и для случая, когда оплата этих услуг входит в сумму договора аренды (письма Минфина России от 07.08.2009 N 03-11-06/2/148, от 15.01.2009 N 03-11-06/2/01).
В Постановлении ФАС МО от 16.05.2013 по делу N А40-59356/12-90-324 выражено иное мнение. Судьи выяснили, что договор аренды предусматривает возмещение арендатором денежных средств, необходимых для оплаты коммунальных и эксплуатационных услуг, и условий о размере данной суммы не содержит. Арбитры пришли к выводу, что возмещение арендатором денежных средств за оказанные коммунальные и эксплуатационные услуги не является арендной платой и не относится к доходам арендодателя-«упрощенца».
Однако, безусловно, данное решение судей не поддержат налоговики, и придерживаться его будет рискованным в отсутствие иной аналогичной арбитражной практики.

А может, арендодатель – посредник?

Третья ситуация, касающаяся взаимоотношений арендодателя и арендатора, которую допускают налоговики, – когда арендодатель при оказании дополнительных услуг выступает в качестве посредника. В таком случае НДС исчисляется в соответствии со ст. 156 НК РФ, то есть арендодатель начисляет налог только на сумму вознаграждения за оказание посреднических услуг. Налоговики указывают, что при этом арендатор может принять к вычету НДС по приобретенным коммунальным услугам. Добавим, что к вычету можно принять и налог, выставленный арендодателем-посредником на свое вознаграждение. В доходы арендодателя включается только комиссионное вознаграждение за оказанные посреднические услуги (см. Письмо Минфина России от 30.05.2014 N 03-11-06/2/25965).
Данный способ, очевидно, наиболее подходит налогоплательщику, применяющему УСНО с объектом налогообложения «доходы». Ведь такой «упрощенец» не уменьшает полученные доходы на осуществленные им расходы, то есть в доходы он включает сумму оплаты дополнительных услуг, полученную от арендаторов, а вот эти же суммы, оплаченные им непосредственно поставщику названных услуг, в расходы не включает*(3) (Письмо Минфина России от 18.07.2012 N 03-11-11/210, Постановление Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 N 9149/10 по делу N А14-16650/2009/583/24).
Это вытекает из ст. 346.15 НК РФ, согласно которой плательщики единого налога на УСНО при определении объекта налогообложения учитывают, в частности, доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ. На основании обозначенной статьи выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах. Причем при определении объекта налогообложения в составе доходов не учитываются доходы, указанные в ст. 251 НК РФ.
В связи с вышесказанным Минфин в письмах от 09.08.2013 N 03-11-11/32283 и от 17.04.2013 N 03-11-06/2/13097 отмечает, что ст. 251 НК РФ не предусматривает исключение из доходов возмещения стоимости коммунальных расходов (потребленных электроэнергии, отопления и т.п.), поступающего арендодателю от арендатора, то есть суммы этих возмещений учитываются налогоплательщиком-арендодателем в доходах при исчислении базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСНО.
Но зато на основании пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ их не учитывает в доходах комиссионер, агент или поверенный. Имеется в виду, что данные суммы поступили к ним в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, или в счет возмещения затрат, произведенных ими за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров. Следовательно, если «упрощенец» с объектом налогообложения «доходы» будет оказывать дополнительные услуги, связанные с договором аренды, в качестве посредника, то в свои доходы он включит только комиссионное (агентское) вознаграждение.
При этом надо учитывать один существенный момент, о котором упоминает Минфин в письмах от 24.01.2013 N 03-11-06/2/12 и от 18.09.2012 N 03-11-11/277. Он указывает, что сделка с третьими лицами (в данном случае – с поставщиками коммунальных услуг) должна быть совершена только после заключения посреднического договора и только в интересах арендатора. То есть, если коммунальные услуги оказаны до заключения посреднического договора, они не могут быть его предметом. Финансисты сослались здесь на Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 N 85.
Такой же посреднический договор может оказаться выгодным заключить и арендодателю-«упрощенцу» с объектом налогообложения «доходы минус расходы»: в этом случае у него будет меньше риска достичь предельного уровня, после превышения которого он не вправе будет применять УСНО.
А вот для индивидуального предпринимателя, который получил патент по такому виду деятельности, как сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности (пп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ), данная проблема решается в пользу налогоплательщика без заключения посреднического договора.
Пунктом 2 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендная плата по договору аренды устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
– определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
– установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
– предоставления арендатором определенных услуг;
– передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
– возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
В Письме Минфина России от 14.05.2013 N 03-11-12/16633 со ссылками на эту и другие нормы ГК РФ указывается, что, если возмещение стоимости коммунально-эксплуатационных услуг предусмотрено договором аренды, доход индивидуального предпринимателя – арендодателя в виде денежных средств, поступивших от арендатора в счет возмещения указанных услуг (в рамках договора аренды), нужно признавать частью дохода, полученного в связи с осуществлением предпринимательской деятельности по передаче в аренду нежилого помещения, в отношении которой предпринимателем применяется патентная система налогообложения.
То есть данное возмещение не следует учитывать в рамках иной системы налогообложения, отличной от ПСНО.

* * *

Итак, и арендодатель, и арендатор не должны испытывать затруднений с налогообложением коммунальных и иных дополнительных услуг, связанных с договором аренды. Важно лишь их правильно оформить.
Для налогоплательщиков, применяющих УСНО, подчеркнем, что им более всего подойдет вариант с заключением посреднического договора на оказание названных услуг.

─────────────────────────────────────────────────────────────────────────
*(1) Данное письмо размещено на сайте www.nalog.ru как обязательное для применения территориальными налоговыми органами.
*(2) Федеральный закон от 06.12.2011 N 402-ФЗ «О бухгалтерском учете».
*(3) Для арендодателя-«упрощенца» с объектом налогообложения «доходы минус расходы» такой проблемы нет, он имеет право учесть перевыставленные коммунальные услуги в расходах (Письмо Минфина России от 07.08.2009 N 03-11-06/2/148).

Метки: недвижимость, аренда, бухгалтерия

Договор аренды заключается между двумя сторонами: арендодателем и арендатором. Первый участник сделки обязан передать второй стороне определенное имущество за оговоренное вознаграждение во временное пользование и владение. В качестве такого лица может выступать любой человек, обладающий правом собственности на предоставляемое в аренду имущество. Арендатор, согласно условиям договора, обязан принять такое имущество и своевременно передать требуемую сумму в адрес арендодателя.
Отметим, что сам документ может быть представлен следующими разновидностями:

  • Договор аренды жилого помещения
  • Договор аренды квартиры
  • Договор аренды нежилого помещения
  • Договор аренды земельного участка
  • Договор аренды транспортного средства
  • Договор аренды автомобиля
  • Договор аренды гаража
  • Договор аренды имущества
  • Договор аренды оборудования
  • Договор аренды предприятия
  • Договор аренды с правом выкупа
  • Договор субаренды
  • Лизинг (соглашение финансовой аренды)

В документе в обязательном порядке нужно подробно описать имущество, которое предоставляется в аренду, период договора, размер арендной платы, а также права и обязанности каждой стороны, участвующей в соглашении. Следует отметить, что арендодатель не имеет права требовать наперед оплату, двукратно превышающую арендный срок.
Популярные договоры аренды:

  • Договор аренды квартиры
  • Договор аренды жилого помещения
  • Договор найма жилого помещения
  • Договор аренды комнаты
  • Договор аренды здания
  • Договор аренды автомобиля
  • Договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности
  • Договор аренды земельной доли

Аре́нда – передача во временное пользование или владение какого-то вида собственности за определенную плату. Само слово произошло от латинского arrendare, что переводится как «отдавать внаем». Аренда представляет собой форму имущественного договора: арендодатель передает права на определенный вид имущества арендатору за арендную плату.

Например, в настоящее время наиболее распространена аренда земельных участков, объектов жилой и коммерческой недвижимости, транспортных средств и оборудования. Аренда предоставляется только в соответствии с договором (устным или письменным). Доходы, продукция и польза от использования арендованного имущества, полученные арендатором, являются его собственностью.

Объект аренды

Объект аренды – это движимое и недвижимое имущество, которое сдается в аренду, и при этом в процессе использования не теряет своих потребительских свойств. В качестве объектов аренды могут выступать здания, предприятия, склады, офисные помещения, земельные участки, сооружения, транспортные средства, оборудование и другие предметы, относящиеся к разряду непотребляемых, то есть остающихся практически в том же виде и после использования.

Согласно договору, объект аренды должен быть четко определен: указано его наименования и данные, позволяющие его индивидуализировать. В зарубежном законодательстве аренда допускается не только вещей, но и договорных обязательств. Данная практика постепенно внедряется и в российскую деловую сферу. Например, в качестве аренды прав могут использоваться акции и паи торговых товариществ.

Формы договора

Договор аренды может быть заключен в устной или письменной форме. Но, согласно российскому законодательству, если одной из сторон является юридическое лицо или если договор заключается на срок более одного года, то он должен быть заключен в письменном виде.

Также договора аренды, объектами которых является недвижимое имущество, и срок аренды составляет более одного года, подлежат государственной регистрации в соответствующих территориальных органах Федеральной регистрационной службы.

Стороны договора

Арендодателем называется юридическое или физическое лицо, предоставляющее арендатору имущество во временное владение и пользование за договорную плату. При этом сдать определенный объект в аренду может как его непосредственный собственник, так и лицо, уполномоченное на это законом или собственником. Синонимом слова арендатор является термин «лессор», но он в российской практике используется нечасто.

Арендатором является юридическое или физическое лицо, которое заключило договор аренды и согласилось получить имущественные права на определенный объект в течении обговоренного срока за установленную плату. Права и обязанности арендатора определяются исключительно договорными условиями, так как гражданское законодательство РФ практически никаких требований к арендатору не предъявляет, кроме соблюдения общих норм права. Синонимами термина арендатор являются слова посессор, лесси, тенант и рентер.

Сроки договора

Согласно российскому законодательству, срок договора аренды устанавливается на основе соглашения сторон и должен быть зафиксирован в договоре. Также допускается заключение договора на неопределенный срок, но в таком случае отдельно обговариваются условия прекращения действия договора. Например, для отказа от своих обязательств арендатор недвижимого имущества обязан предупредить об этом арендодателя за один месяц.

Таким образом, в зависимости от сроков аренды принято различать следующие виды договоров:

— краткосрочный: срок до 1 года,

— среднесрочный: срок от 1 до 5 лет,

— долгосрочный: срок от 5 и более лет,

— бессрочный: срок не определен.

Виды аренды

Российское гражданское законодательство определяет следующие виды аренды: прямую аренду, субаренду, наем и поднаем. Причем отдельно обговариваются отличительные черты каждого вида движимого и недвижимого имущества. Так, выделяют особенности аренды движимой собственности, зданий и сооружений, транспортных средств, предприятий и финансовую аренду.

Аренда транспортных средств

Аренда транспортных средств – это один из видов договорных арендных отношений, в которых объектом аренды выступают определенные виды транспортных средств (например, автомобили, движущаяся строительная техника, водные суда и тому подобное).

Лизинг

Лизинг – это аренда с правом арендатора последующего выкупа объекта. Иногда данный вид аренды называют финансовой арендой. Для лизинга характерно то, что арендатор сначала пользуется определенным предметом на правах арендующего лица, а затем обязан выкупить его и стать полноправным собственником.

Субаренда

Субаренда представляет собой передачу арендатором приобретенных им на условиях аренды прав (полных или частичных) на объект третьему лицу. В результате субаренды арендатор становится арендодателем, а третье лицо выступает как арендатор.

Аренда нематериальных активов

Аренда нематериальных активов – это аренда активов, представляющих определенную ценность, но не относящихся к разделу материальной собственности. В пример такой аренды можно привести получение прав за определенную плату и на установленный срок торговой марки, программ, фильмов, книг или других предметов интеллектуальной собственности. Право на владения и использования возникает при подписании договора.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *