Изъятие земельного участка у арендатора

Позвоните сейчас и получите
предварительную консультацию: 8-919-865-42-20
8 (3532) 96-28-58

В соответствии со ст. 44 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ (далее по тексту — ЗК РФ) право собственности на земельный участок прекращается при отказе собственника от права собственности на земельный участок, в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.

В силу ст. 49 ЗК РФ изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с размещением объектов государственного или муниципального значения, при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.

Так, в соответствии со ст. 55 ЗК РФ, принудительное изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда.

Порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд у его собственника; порядок определения выкупной цены земельного участка, выкупаемого для государственных или муниципальных нужд; порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных или муниципальных нужд, устанавливаются гражданским законодательством.

В соответствии со ст. 279 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту — ГК РФ) земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления.

Собственник земельного участка должен быть не позднее, чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии.

Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

Решение федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок.

Собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты.

В соответствии со статьей 281 ГК РФ плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка.

Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, прекращаются с момента соответствующей регистрации.

Согласно ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту — Закон о государственной регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

По смыслу части 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Поскольку Вы не можете подтвердить свое право на изымаемый земельный участок, то вышеописанная ситуация к Вам вряд ли применима.

Согласно ч. 1 ст. 239 ГК РФ в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном соответственно статьями 279 — 282 и 284 — 286 ГК РФ.

Однако, следует отметить, что требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество.

«Обзор судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта»; утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2015 года:

5. В случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд у лица, которое владеет земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, на законном основании (право постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, право, основанное на договорах аренды или безвозмездного пользования) такому лицу также предоставляется соответствующее возмещение (статья 281 ГК РФ).

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к администрации муниципального образования о взыскании убытков, причиненных изъятием в связи с реконструкцией автодороги арендованного земельного участка.

Разрешая заявленные требования, арбитражный суд исходил из того, что положениями статей 279, 282, 283 ГК РФ, статей 49, 55, 57 ЗК РФ прямо урегулирован выкуп земельного участка не только у его собственника, но и у иного законного владельца. При этом правообладатель имеет право на возмещение убытков, размер которых в случае спора определяется судом.

Судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что применение норм, регулирующих изъятие земельных участков, распространяется и на случаи, когда для государственных или муниципальных нужд изымается земельный участок, переданный в аренду.

Поскольку судом было установлено, что на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности и переданном в аренду истцу, возведена автомобильная двухуровневая развязка, однако предварительного и равноценного возмещения истцу не предоставлено, суд, с учетом положений статей 15, 16, 1069 ГК РФ, удовлетворил заявленные требования о взыскании убытков.

(По материалам судебной практики Девятого арбитражного апелляционного суда)

Действующее с 1 апреля 2015 г. законодательство (статьи 279 — 282 ГК РФ, отдельные положения главы VII.1 ЗК РФ) прямо определяет основания и порядок прекращения не только права собственности, но и постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, безвозмездного пользования, аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае изъятия его для государственных или муниципальных нужд, а также устанавливает особенности определения размера возмещения в связи с изъятием таких земельных участков (статья 56.8 ЗК РФ).

Вернуться к началу документа: «Обзор судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков …»

Строительство новых линейных сооружений, в том числе и дорог, затрагивает интересы собственников земельных участков. На случай реализации такого проекта в интересах Общества по заказу государства предусмотрено возмещение при изъятии земли у их правообладателей. Цена определена вполне объективная – рыночная. Это значит, что когда строится дорога, собственник получит N-ую сумму средств. Но так закону.

На самом деле сплошь и рядом встречаются ситуации, когда уже и дорога проложена, и все ею пользуются, а собственник земли остался ни с чем: ни денег, ни участка.

Это может быть связано и с низкой квалификацией чиновников, и элементарной халатностью. Результат – нарушен порядок изъятия, нет возможности на законных основаниях оформить принудительный выкуп.

Не застрахованы от подобного развития событий собственники любых категорий участков: с/х, земли промышленности, земли населенных пунктов и др. Что делать в такой ситуации собственнику недвижимости? Можно продолжать терпеть убытки, потому что участок не используется по его первоначальному предназначению.

Если возместить убытки мирным путем не получилось, то отстоять права необходимо через суд. Для этого требуется собрать документы, подтверждающие фактическое изъятие земли, рассчитать рыночную стоимость участка, обосновать убытки и недополученную прибыль.

Реальная ситуация

Компания является владельцем земельного участка и получает от него прибыль. Местные органы власти принимают решение строить автодорогу общего пользования. Согласно проекту, трасса пролегает через участок собственника. Проблема возникает буквально на пустом месте: ведомство своевременно не организовало принудительный выкуп. Работы фактически были организованы без выплаты возмещения. В итоге компания осталась без компенсации и возможности использования земельного участка с получением последующего дохода. Владелец земли обращается в судебный орган, предварительно рассчитав размер компенсации и обозначив ответчиками две государственные организации. Однако для подтверждения суммы возмещения суд назначает дополнительную экспертизу.

Сопоставив доводы истца и эксперта по расчету суммы возмещения, суд счел экспертное заключение обоснованным и принял решение частично удовлетворить иск и возложить ответственность на ведомство, которое отвечает за организацию принудительного выкупа земель для общественных нужд. В ходе судебного разбирательства истец не согласился с суммой выплаты, которую рассчитал эксперт, посчитав ее слишком низкой. С суммой не согласился и ответчик: ему она показалась завышенной. Чьи доводы в этом случае являются более убедительными? Какой расчет для компенсации убытков будет верным? Разберемся в ситуации детально.

Суть и стороны дела

Арбитражный суд Московской области рассмотрел дело № А41-46571/17 по иску «Оазис Техно» к Министерству транспорта и дорожной инфраструктуры Московской области и Правительству Москвы. Компания является собственником земельного участка, по которому проложена автодорога в Сколково. Истец в своем заявлении указал требование взыскать с ответчиков сумму убытков в размере 20,7 млн. рублей. Убытки были причинены компании вследствие фактического пользования землей для строительства автодороги в рамках реализации целевой программы Московской области «Дороги Подмосковья на период с 2009-2011 гг.». Автодорога является частью инфраструктуры района МШУ «Сколково», созданной по поручению Президента РФ.

Как все начиналось

С 2006 года в собственности компании «Оазис Техно» находился земельный участок с кадастровым номером 50:20:0020109:77 площадью 1 403 кв.м, в с/о Новоивановское г. Москвы в районе п. Заречье. Правительство в 2009-2010 гг. запроектировало через указанный участок строительство автомобильной дороги общего пользования от 53-го километра МКАД до д. Сколково.

Для этого Правительство Московской области решило изъять у «Оазис Техно» указанный участок, но процедура не была произведена в порядке, предусмотренными на такой случай подзаконными нормативными актами. Министерство транспорта и дорожной инфраструктуры обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к компании «Оазис Техно», чтобы принудительно выкупить указанный участок для государственных нужд. Однако суд отказал министерству, так как не была соблюдена процедура изъятия. Несмотря на это, на земельном участке «Оазис Техно» продолжились работы по строительству дороги и проведению коммуникаций.

Сегодня по территории земельного участка, принадлежащего «Оазис Техно», фактически проходит автодорога общего пользования. Причем линейный объект передан из собственности Московской области в собственность г. Москвы. Из-за сложившейся ситуации компания не имеет возможности ни воспользоваться принадлежащим ему имуществом, ни получить компенсацию за изъятый участок. Это и стало причиной обращения общества в Арбитражный суд Московской области.

В ходе заседания судья установил следующее. Порядок изъятия земельных участков регламентируется Гражданским и Земельным Кодексами. Пункт 1 статьи 279 ГК РФ и статья 49 Земельного Кодекса устанавливают:

  • участок изымается у владельца для государственных либо муниципальных нужд посредством выкупа;
  • за изымаемый участок его собственнику предоставляется возмещение;
  • если на участке имеются объекты недвижимости, также возмещается их рыночная стоимость.

Порядок выкупа определен статьями 279-282 ГК РФ, согласно которым также производится выплата возмещения стоимости земельного участка.

Согласно Принудительный выкуп ЗУ происходит в соответствии с решением компетентного государственного органа и при условии компенсации владельцу равнозначного стоимости ЗУ возмещения. Сумма возмещения может быть определена по соглашению с владельцем, а также решением суда. При расчете суммы возмещения учитываются:

  • рыночная стоимость земли;
  • рыночная стоимость объектов недвижимости, расположенных на участке;
  • убытки, понесенные владельцем в связи с изъятием земли;
  • убытки, понесенные из-за досрочного прерывания обязательств;
  • упущенная выгода (недополученная прибыль).

После процедуры изъятия земельного участка следует процедура по прекращению права владения предыдущим владельцем, фактически продавшим данное имущество государству. Право владения, таким образом, переходит публично-правовому формированию, в пользу которого происходит изъятие для нужд государства или муниципалитета.

Как разъясняет Верховный Суд, в случае отсутствия решения уполномоченного ведомства об изъятии участка и нарушения процедура изъятия, владелец земли имеет право на возмещение убытков.

Как посчитать убытки?

Чтобы установить размер понесенных компанией убытков, Арбитражный суд Московской области привлек эксперта. Перед специалистом была поставлена задача определить сумму компенсации. Для этого необходимо было учесть следующие моменты:

  • рыночную стоимость объекта недвижимости;
  • убытки, возникшие вследствие изъятия земли;
  • упущенную выгоду.

Размер возмещения за изъятый участок, как посчитал эксперт, составил 11,4 млн. рублей. Из них:

  • 11, 1 млн. рублей – рыночная стоимость земельного участка;
  • чуть более 300 тыс. рублей составили прочие убытки.

Однако истец и ответчик ходатайствовали о дополнительной экспертизе. Но суд счел требование сторон и их несогласие с заключением эксперта необоснованным. Таким образом, судья согласился с рыночной стоимостью участка в 11,1 млн. рублей и частично удовлетворил исковое требование о возмещении. Так как истец предъявлял претензии к Министерству транспорта и дорожной инфраструктуры Московской области и к Правительству Москвы, суд счел, что надлежащим ответчиком является Министерство. В связи с чем сделан такой вывод? Дело в том, что фактическое изъятие земли произошло по заказу указанного ведомства.

Таким образом, суд возложил на Министерство транспорта и дорожной инфраструктуры Московской области обязанность выплатить компании «Оазис Техно» возмещение ущерба в размере 11,4 млн. рублей, а также судебные издержки и расходы на экспертизу.

Если ваша организация оказалась в ситуации, когда земельный участок, находящийся в вашей собственности, фактически используется для нужд государства либо муниципалитета, нужно требовать возмещения ущерба.

Как видим, Закон предусматривает выплаты даже постскриптум, когда факт изъятия уже произошел. Досудебное обращение к ведомству, ответственному за изъятие земли, позволит решить проблему мирным путем и избежать непредвиденных расходов в виде судебных издержек и затрат на дорогостоящую экспертизу.

Компенсировать убытки и недополученную прибыль госструктуры или муниципалитеты могут по согласованию с собственником земельного участка, обсудив возможные варианты возмещения.

Компенсация за изъятие участка под автодорогу

Государство имеет право забрать у собственника (как физического, так и юридического лица) земельный участок и возведенные на нем постройки с предоставлением компенсации.

Основания для реквизиции участка под строительство автодороги строго определены законом:

  1. выполнение требований, предусмотренных международными договорами;
  2. строительство и реконструкция объектов федерального, регионального или местного значения.

Для проведения процедуры изъятия необходимо подготовить и согласовать проект планировки территории.

Что делать после принятия решения об отчуждении имущества?

Уполномоченные органы должны разместить информацию в СМИ и на собственном сайте, а также направить копии решений собственнику участка и организации, ходатайствующей об отчуждении участка в течение 10 дней с момента принятия решения. После этого начинается подготовка соответствующего договора, в котором будут указаны условия, на которых пройдет процедура. Типовой договор содержит следующую информацию:

  • данные о сторонах соглашения;
  • кадастровые номера реквизируемых участков;
  • цель изъятия;
  • основания отчуждения;
  • срок выполнения условий соглашения;
  • размер и порядок выплаты компенсации.

Можно ли отказаться от подписания соглашения?

После получения решения об изъятии у правообладателя есть 3 месяца для того чтобы подписать соглашение или отказаться, предоставив возражения. Чаще всего камнем преткновения становится сумма компенсации за изымаемую недвижимость. При открытии спора суд может поддержать одну из сторон или же самостоятельно определить условия изъятия.

Определение размера выплаты: порядок и «подводные камни»

Компенсация рассчитывается исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости, а также убытков, причиненных реквизицией. При определении стоимости компенсации необходимо не только информацию о виде разрешенного использования, но и фактическое использование отчуждаемых объектов. Сумма компенсации позволять предпринимателю или физическому лицу восстановить имущественные потери.

Расчет возмещения необходимо сделать не позднее чем за 2 месяца до передачи правообладателю участка документов об отчуждении недвижимости. Все расходы, связанные с установлением стоимости несет орган, принявший решение об изъятии.

При определении суммы компенсации не учитывают:

  • постройки и другие улучшения, возведенные после получения уведомления об изъятии, а также заключенные впоследствии сделки;
  • объекты самовольного строительства.

Если размер компенсации не устраивает правообладателя, он может обратиться за судебной защитой.
Существует немало прецедентов, когда суд назначал проведение дополнительной экспертизы для определения рыночной стоимости участка. Оценщики используют сравнительный подход при определении стоимости, но не всегда отчеты об оценке, подготовленные по заказу госоргана, являются ненадлежащим доказательством размера возмещения.

В декабре 2016 г. суд счет, что ссылки на стоимость аналогичных объектов в районе строительства Крымского моста не могут являться достаточным основанием для определения стоимости, т.к. в этом месте практически отсутствует открытый рынок земельных участков.

В другом деле оценщики ошиблись при определении цели изъятия, что также сказалось на стоимости. Так, эксперт рассчитывал компенсацию исходя из того, что на нем будет размещена автодорога, но суд отчет не принял. При расчете имущественных потерь учитываются цели, актуальные для собственника земли, в данном деле целью бывшего правообладателя являлось ведение сельского хозяйства. Поэтому стоимость компенсации будет существенно выше той, что указана в экспертном заключении.

Статистика цен за изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд

Год изъятия

Объект изъятия

Адрес объекта

Размер платы за изъятие

Орган, который изъял

Земельный участок площадью 58 500 кв. м (категория: земли сельскохозяйственного назначения)

Пермский край, Соликамский район, ур. Иванкино

545 877 (пятьсот сорок пять тысяч восемьсот семьдесят семь) рублей

Верховный Суд РФ

Земельный участок площадью 223 кв. м

Республика Адыгея, Майкопский район, аул Мафэхабль, ул. Республики, 2 «А»

209 350 (двести девять тысяч триста пятьдесят) рублей

Майкопский районный суд

Земельный участок №1 площадью 2 621 кв. м. (категория земель: земли промышленности)

Земельный участок №2, площадью 754 кв. м. (категория земель: земли населенных пунктов)

Московская область, Раменский район, сельское поселение Островецкое, д. Островцы

11 256 320 (одиннадцать миллионов двести пятьдесят шесть тысяч триста двадцать) рублей

Верховный Суд РФ

Земельные участки (категория земель: земли населенных пунктов ) площадью 275 кв. м, 3 283 кв. м и 1183 кв. м

Новосибирская область, Коченевский район, д. Белобородово, ул. Лесная

5 860 000 (пять миллионов восемьсот шестьдесят тысяч) рублей

Верховный Суд РФ

Земельный участок площадью 533 533 кв. м (категория: земли промышленности, энергетики, транспорта)

Калининградская обл., Зеленоградский р-н, АО «Прибрежное»

24 315 251 руб 55 коп. (Двадцать четыре миллиона триста пятнадцать тысяч двести пятьдесят один рубль 55 копеек)

Верховный Суд РФ

Земельный участок площадью общей площадью 1373 кв. м. (категория земель: земли сельскохозяйственного назначения)

Республика Дагестан, Карабудахкентский район, с. Агачаул, местность «Сынлы арка», участок «Шихаммат-тала»

123 570 (сто двадцать три тысячи пятьсот семьдесят) рублей

Верховный Суд РФ

Земельный участок площадью 740 кв. м, (назначение земель: земли населенных пунктов)

Республика Дагестан, г. Махачкала, МКР вдоль автомагистрали «Кавказ» в районе ДРСУ-11

1 197 350 (один миллион сто девяносто семь тысяч триста пятьдесят) рублей

Верховный Суд РФ

Земельный участок (категория земель: земли сельскохозяйственного назначения)

№1 — площадью 100 703 кв.м,;

№2 — 6508 кв.м;

№3 — 23 469 кв.м.

Московская область, Раменский район, сельское поселение Островецкое

155 573 750 (сто пятьдесят пять миллионов пятьсот семьдесят три тысячи семьсот пятьдесят) рублей

Верховный Суд РФ

Земельные участки с расположенными на них улучшениями (уборной, мощением, пожарным резервуаром № 1, пожарным резервуаром № 2)

площадью — 5 534 кв. м; 58 кв. м; 399 кв.м.

Краснодарский край, г. Краснодар, Западный внутригородской округ, по направлению Краснодар-Новороссийск

10 400 92 (один миллион сорок тысяч девяносто два) рублей

АС Краснодарского края

земельный участок (категория: земли населенных пунктов)

№1 площадью — 43730 кв. м;

№2 — 6790 кв. м;

№3 — 6935 кв. м

г. Калининград, ул. Песочная, СНТ «Остров»

88 670 784 (восемьдесят восемь миллионов шестьсот семьдесят тысяч семьсот восемьдесят четыре) рублей

АС Калининградской области

Земельный участок площадью 11 376 кв.м

Нижегородская область, г. Бор, на правой стороне транспортной развязки Бор-Киров.

8 820 000 (восемь миллионов восемьсот двадцать тысяч) рублей

Верховный Суд РФ

Земельный участок площадью 1373 кв.м (категория: земли сельскохозяйственного назначения)

Республика Дагестан, Карабудахкентский район, с. Агачаул, местность «Сынлы арка», участок «Шихаммат-тала»

810 000 (восемьсот десять тысяч) рублей

АС Республики Дагестан

Вопрос-ответ

Вопрос: «При изъятии земельного участка в какой срок происходит выплата возмещения?»
Ответ: В случае изъятия земельного участка внимательно смотрим статью 279 Гражданского Кодекса РФ, а также Земельный Кодекс РФ. При изъятии земельного участка у собственника государство или муниципалитет обязаны предложить собственнику аналогичный участок в удобном для него месте или же денежную компенсацию. Причем, статья 281 Гражданского Кодекса говорит о том, что компенсация назначается не собственником, а на основании рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком.
Если все детали по изъятию учтены, то собственник и представители государственных органов заключают и подписывают соглашение, в котором прописывают конкретные сроки, в которые произойдет платеж собственнику. Можно установить в соглашении это срок в 1 год. На практике, срок обычно устанавливается в 1-2 месяца, если у государственных органов отсутствуют сложности с бюджетом. Вопрос: «Государство требует выкупить у частника земельный участок. Возможно ли такое?»

Ответ: Да, возможно, но при необходимости разрешения государственных или муниципальных нужд. К примеру, был утвержден проект прокладки трассы федерального значения, а конкретный участок находится на обозначенной территории. Или же, как вариант, протягивается магистральная ЛЭП. Наиболее распространенным является выкуп участков в связи с «расстраиванием» местности и улучшением ее инфраструктуры. В таком случае частнику / собственнику участка полагается возместить стоимость земли вместе с имеющимися улучшениями.

Процедура принудительного изъятия земельного участка затрагивает ФЗ-№499 и гл. VII Земельного Кодекса РФ. В судах имеется практика относительно рассмотрения аналогичных дел. Главная претензия – учет упущенных выгод владельцем принудительно выкупаемого земельного участка. Исполнительная власть органов местного самоуправления уступает истцам оплату дополнительно заявленных сумм компенсации.

Важно! Согласно ст. 56 Земельного Кодекса РФ изъятие у частника земельного участка через выкуп возможно по ходатайству субъектов монополий, недропользователей и иных организаций. Собственник изымаемого участка оповещается за 2 месяца до исполнения решения об изъятии, то есть до дня совершения сделки о купле-продаже.

Методики

Оставить комментарий | Читать комментарии

Коростелев С.П.
Заместитель председателя
Экспертного совета НП СОО «Сибирь»,
доктор технических наук, профессор

В последнее время перед оценщиками ставятся задачи, выходящие за рамки действующего законодательства РФ об оценочной деятельности и стандартов оценки. К таким задачам, в частности, относятся задачи определения доли федерации, региона или муниципалитета в реализуемых девелоперских проектах на государственной земле /1,2/, оценки бюджетной эффективности таких проектов, кадастровые и таможенные оценки, а также оценки для целей возмещения убытков при изъятии земельных участков для государственных нужд.

Последний вид оценок сейчас наиболее актуален, так как любые крупномасштабные инфраструктурные и девелоперские проекты связаны с необходимостью изъятия земельных участков и улучшений на них у собственников или с прекращением прав на объекты недвижимости у арендаторов. Примеров можно привести достаточно много. Это и изъятие земельных участков в Сочи в целях размещения олимпийских объектов федерального значения и прекращение прав на земельные участки и улучшений на них по трассам прохождения четвертого транспортного кольца в Москве, ЦКАД в Московской области, трассы Москва – Санкт-Петербург, строительство со скандалами в Бутово и реализация девелоперских проектов на муниципальной земле и т.д.

При решении подобных оценок перед оценщиком ставится задача кроме определения рыночной стоимости определить также убытки собственников и арендаторов земельных участков и объектов недвижимости для целей определения выкупной цены по ст. 281 Гражданского Кодекса РФ. Однако, такого объекта оценки как убытки в законе об оценочной деятельности (ФЗ-135) и федеральных стандартах оценки (ФСО) нет.

Оценщики охотно берутся за выполнение подобных задач, но при этом подвергают себя огромному риску, особенно в условиях повышенной материальной ответственности оценщика по новому законодательству о переходе на саморегулирование. Дело в том, что признанной методологии оценки убытков или прав требований на возмещение убытков до настоящего времени еще нет и оценщики вынуждены сами придумывать свои методики решения подобных задач. Кроме того, при проведении оценки для целей возмещения убытков или определения выкупной цены оценщики сталкиваются с проблемой противоречия экономического содержания решения задачи с правовой формой, то есть несовершенным законодательством. Особенно это ярко сейчас проявляется при проведении оценок для целей определения убытков, причиненных в связи с изъятием у собственников недвижимого имущества под олимпийские объекты в Сочи. Оценщики, которые участвуют в подобных работах, да и СРО оценщиков оказались в очень щекотливом положении, так как заказчики работ не удосужились вначале заказать разработку методологии оценки, как это было, например, при проведении оценок активов в РАО ЕС, а потом уже привлекать к работе профессиональных оценщиков. Телега оказалась впереди лошади.

С другой стороны некоторые из участвующих в работе оценщиков не поняли, что для решения подобных задач не достаточно знаний и навыков оценки недвижимости на основе давно устаревших методик, основанных на американском опыте оценки 80-х — 90-х годов прошлого века, что нужны новые подходы для решения таких непростых задач и детальное знание законодательства РФ.

Ниже автор излагает свою позицию по обозначенной проблеме.

В начале разберемся, почему вообще возникает проблема изъятия земельных участков и оценки убытков, причиненных собственникам, землепользователям и арендаторам.

Исторически социальная концепция земли выделяет две большие группы людей, которые по-разному смотрят на использование земли. Первая группа считает, что земля является рыночным товаром, и она должна быть поделена между членами общества с правом неограниченного владения. Другая группа отстаивают идею о том, что земля является общим достоянием и должна находиться в ведении государства. Борьба этих двух противоположных взглядов на землю привела к определенному компромиссу, который выразил Британский королевский суд и подтвердил Верховный суд США в 1876 году: «Когда частная собственность приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права, т. е. государство получает право вводить ограничения прав собственника»

К таким ограничениям относятся строительные ограничения, системы зонирования, законодательство по застройке и развитию территории и контроль за окружающей средой.

Ни в одной стране мира нет абсолютного права собственности на землю. Теория оценки выделяет пять властных полномочий правительства, ограничивающих права собственности.

  • Право на принудительное изъятие или присвоение права на частную собственность с выплатой справедливой компенсации владельцу.
  • Право вводить налогообложение и взимать налоги с владельцев недвижимости для поддержания государственных программ и оказания общественных услуг.
  • Право передавать недвижимость во временное ведение (пожизненное владение, хозяйственное ведение, аренду, оперативное управление и т. д. )
  • Право регулирования имущественных отношений (полноценное право) для обеспечения обороноспособности, безопасности, здоровья, моральных устоев и благосостояния общества.
  • Право государства возвращать в свою собственность недвижимость в случае смерти владельца, не оставившего завещания и при отсутствии законных наследников (выморочное имущество).

Вышеописанные положения реализованы и в Российской Федерации. Статья 9 Конституции РФ устанавливает, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Земля как недвижимое имущество — объект гражданского оборота. Осуществляя властные полномочия на своей территории, государство устанавливает обязательные для исполнения всеми пользователями земли экологические требования в интересах общества, контролирует использование земель, определяет охранные зоны, публичные сервитуты и т.д.

В статье 35 Конституции РФ сказано: «Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения».

Особый правовой режим земли и роль государства в регулировании прав на землю и определили особенности возмещения убытков в сфере земельных отношений.

Еще в советский период вопросы возмещения убытков регулировались в специальном нормативно-правовом акте. Порядок возмещения убытков землепользователям и потерь сельскохозяйственного производства при отводе земель для государственных и общественных нужд был регламентирован Постановлением Совета Министров СССР от 9 августа 1974 г. N 636 /3/.

Современное российское законодательство выработало свою систему нормативно-правовых актов. При возмещении убытков в этой сфере применяются общие правовые нормы, посвященные возмещению убытков (ГК РФ), и специальные нормы законодательства, прежде всего земельного (ЗК РФ), регламентирующие специальные вопросы возмещения убытков с учетом особого правового режима земли.

В соответствии со ст. 15 Гражданского Кодекса РФ лицо, Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно ст. 281 Гражданского Кодекса РФ у лица, участок которого изымается, возникает право на получение выкупной цены за изымаемый земельный участок, в состав которой включаются:

  • рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества,
  • а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка,
  • включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Ст. 62 Земельного Кодекса РФ трактует величину убытков, причиненных нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, как убытки, подлежащие полному возмещению, в том силе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством РФ.

Постановлением Правительства РФ от 07 мая 2003 года №262 установлены правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц. В соответствии с данным Постановлением определение размера убытков, причиненных землепользователям и землевладельцам изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством. В случае, когда изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд нарушается право арендатора земельного участка, то учитываются убытки, которые арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, арендная плата, уплаченная по договору аренды за период после изъятия земельного участка, а также стоимость права на заключение договора аренды земельного участка в случае его заключения на торгах.

В соответствии с вышеупомянутым Постановлением Правительства РФ от 07 мая 2003 года №262 Руководителем Росземкадастра 11 марта 2004 года были утверждены «Временные методические рекомендации по расчету размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц». Согласно данным рекомендациям в составе убытков, причиненных обладателям прав на земельные участки, изымаемые для государственных и муниципальных нужд, учитываются размер реального ущерба, размер упущенной выгоды, а также размер убытков, которые несут обладатели прав на земельные участки в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами.

Казалось бы, что выстроена логичная и иерархичная структура нормативно-правовых документов, полностью обеспечивающая процесс определения выкупной цены или убытков при изъятии земельных участков для государственных нужд. Однако при более глубоком изучении этих документов с позиции оценщика выявляется много проблем, которые не позволяют решить задачу оценки убытков на основе следования требований только этих документов. Остановимся на этом подробнее.

Во-первых, разберемся с новыми для оценщика понятиями, которые не прописаны в ФЗ-135 и ФСО, это, прежде всего, относится к таким понятиям, как «выкупная цена», «убытки», «упущенная выгода».

Процедура изъятия земельных участков прописана в статьях 279 — 282 Гражданского кодекса РФ. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Собственник и иные землепользователи земельного участка должны быть не менее чем за один год уведомлены о предстоящем изъятии. Изъятие земельного участка до истечения годичного срока для целей выкупа допускается только с согласия собственника или землепользователя этого участка.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник и иные землепользователи земельного участка должны быть извещены о произведенной регистрации с указанием ее даты.

По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок. При определении выкупной цены в нее включаются

  • рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества,
  • а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Следует отличать процедуру выкупа земель и изъятия земельных участков. В первом случае речь идет о земельных участках, находящихся в частной собственности, а во втором – об о государственных или муниципальных землях. То есть собственники земельных участков имеют право на получение стоимости земельного участка в случае его выкупа для государственных или муниципальных нужд, а также на возмещение убытков. Землевладельцы, землепользователи и арендаторы имеют в данном случае лишь право на получение убытков (в этом вопросе оценщики часто путаются).

Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд возможно только при соблюдении обязательной процедуры, установленной действующим законодательством, обязательного возмещения в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.

Таким образом, если собственник, арендатор или землепользователь согласен с предложенной ему компенсацией за его собственность или права на собственность, то никаких проблем не возникает и процедура соблюдается.

Если же собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, орган, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику участка уведомления.

Традиционно убытки принято классифицировать на реальный ущерб и упущенную выгоду. Эта классификация нашла отражение и в российском законодательстве. Рассмотрим их специфические черты применительно к сфере земельных отношений.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Гражданского кодекса РФ под реальным ущербом понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утраченного или поврежденного имущества.

С экономической позиции реальный ущерб характеризуется уменьшением (реальным или неизбежным в будущем) наличного имущества собственника в отличие от упущенной выгоды, когда наличное имущество потерпевшей стороны не увеличивается, хотя и могло бы увеличиться, если бы имущество не было бы изъято.

Таким образом, реальный ущерб включает:

  • во-первых, утрату и повреждение имущества
  • во-вторых, фактически понесенные лицом расходы на момент изъятия или предъявления иска в суд;
  • в-третьих, будущие необходимые расходы, т.е. расходы, которые лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права;

Обобщая вышеизложенное можно констатировать, что если выкупная цена и убытки от изъятия земельного участка посчитаны правильно и собственник, землепользователь или арендатор согласны с рассчитанными величинами, то проблем не возникает и процедура изъятия совершается. Однако остается открытым вопрос: кто же должен сделать подобные расчеты. Прямого ответа на этот вопрос в приведенных выше нормативных документах нет. Однако во всех этих документах есть упоминание «рыночной стоимости», а определением этой величины по закону занимаются оценщики.

Вполне логично, что если для определения рыночной стоимости привлекаются оценщики, то и им поручается в задании на оценку определить также убытки и упущенную выгоду. Как говорилось выше, оценщики охотно берутся за подобную работу и сталкиваются с серьезными методологическими и правовыми проблемами, так как убытки и упущенная выгода не являются объектами оценки. Они должны быть рассчитаны (калькулированы) по определенным правилам, выработанным судебной практикой, то есть для расчета этих величин оценщик должен быть знаком с этой практикой, а не выдумывать свои доморощенные методики.

Для расчета и доказательства размера понесенных убытков необходимо использовать данные бухгалтерского баланса, расходные документы по заработной плате и все другие документы бухгалтерского учета хозяйственной деятельности, в том числе и первичные, на которых эти данные основываются. Важнейшим видом убытков является упущенная выгода. Причем в коммерческом обороте упущенная выгода занимает центральное место.

Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации, федеральными арбитражными судами округов выработан довольно взвешенный подход к удовлетворению исков о взыскании упущенной выгоды. В судебной практики выработано такое толкование нормы статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, при котором, исчисляя размер неполученных доходов, истцу следует определить достоверность (реальность) тех доходов, которые он предполагал получить при обычных условиях гражданского оборота (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.09.2003 по делу N Ф08-3125/2003; Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 03.03.2003 по делу N КГ-А40/559-03). Размер неполученного дохода (упущенной выгоды) необходимо определять с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено (пункты 10 — 11 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.96 N 6/8)

Особую сложность представляет собой доказывание убытков именно в форме упущенной выгоды. Хотя общие принципы для определения таких убытков и установлены в ст. 15 ГК, их явно недостаточно. Поэтому п. 4 ст. 393 ГК специально предусматривает дополнительные условия для подтверждения расходов по возмещению упущенной выгоды: «При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления». Причем наличие таких подтверждений в виде доказательств является обязательным.

Игнорирование или незнание данной нормы права на практике ведет, как правило, к отказу кредитору в удовлетворении исковых требований о взыскании упущенной выгоды. Происходит это потому, что кредитор не может обосновать понесенные убытки представлением надлежащих доказательств. Упущенная выгода выражается в форме, например, стоимости неполученных валовых сборов зерна, других культур на основе официальных данных об урожайности. Доказательствами объемов и размеров упущенной выгоды служат предварительные договоры с заготовительными, торговыми организациями о реализации готовой продукции, иные обязательства крестьянских хозяйств перед гражданами, планы внутрихозяйственного потребления, приобретение в необходимом количестве топлива, семян, доказательства производства необходимых агротехнических работ и др.

То есть если собственник земельного участка не будет удовлетворен определенной в отчете выкупной ценой или размером убытков и пойдет в суд, то бремя доказательств ляжет на оценщика.

Выходом из этого положения может быть разделение представления результатов работы по определению выкупной цены или убытков от изъятия земельного участка на 2 документа:

  1. Отчета об определении рыночной стоимости недвижимого имущества.
  2. Экспертное заключение о выкупной цене или определения убытков в виде консультационного документа.

По крайней мере, по такому пути сейчас пошел Департамент имущества города Москвы при заключении новых договоров с оценщиками.

Казалось бы, проблема решена и можно смело приступать к практической работе по оценке для указанных выше целей. Однако здесь возникает фундаментальная проблема, связанная с несовершенством законодательства в области оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. И связана эта проблема с определением понятия «рыночная стоимость»…

Для условий изъятия земельных участков в Сочи для целей строительства олимпийских объектов предусмотрена специальная процедура, прописанная в отдельном законе.

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *