Как перевыставить коммунальные услуги арендатору?

Мы часто встречаемся с тем, что от электросети одного предприятия могут быть запитаны другие потребители. В таких случаях могут возникать перекосы по расчетам, когда предприятие начинает платить не только за себя. Проблемы в расчетах возникают из-за несовершенства учета электроэнергии и из-за не понимания того, как правильно осуществлять вычисления.

Рассмотрим две стандартные ситуации. Первый случай — опосредованное подключение, когда транзитный потребитель заключил прямой договор с энергосбытом, и его электропотребление вычитается из вышестоящей по схеме организации. Подобных потребителей мы будем дальше называть субабонентами. Второй случай — энергосбыт не участвует в схемах расчетов с транзитными потребителями, а предприятие с общим счетчиком самостоятельно выставляет счета за компенсацию электропотребления своим потребителям. Таких транзитников мы будем называть субпотребителями.

Когда в расчетах за электроэнергию применяется первая ценовая категория, и в расчетах участвуют только показания приборов учета, то не возникает никаких сложностей с расчетами транзитных потребителей. Но если применяются почасовые тарифы (с третьей по шестую ценовые категории), то в расчетах за электроэнергию, появляются платежи за мощность. И тут возникает множество недоразумений, влияющих на правильность определения стоимости электроэнергии. Именно этому и посвящена настоящая статья, и в первую очередь посмотрим на отношения по расчетам за электроэнергию с субпотребителями.

АСКУЭ яЭнергетик Учет электроэнергии онлайн Быстрая настройка удалённого опроса 7 дней бесплатного пользования

Расчеты с субпотребителями

Как правило энергетики предприятий, от сетей которых запитаны транзитные потребители не задумываются о правильности расчетов. Начисления субпотребителям происходят по самой примитивной схеме. Сначала определяется средний тариф, когда итоговая сумма счета за электроэнергию по общему счетчику делится на итоговый объем потребления. А затем по всем субпотребителям показания счетчика умножаются на средний тариф. Насколько корректен такой уравнительный подход, рассмотрим на примере.

Предприятие 1 имеет договор энергоснабжения с ПАО «Мосэнергосбыт» и получает электроэнергию по 4 ценовой категории. Предприятие работает в 3 смены поэтому имеет относительно ровный режим работы. Однако, если мы посмотрим на профиль мощности, снятый с общего электросчетчика, то видим ярко выраженные пики в дневное время, когда стоимость электроэнергии значительно возрастает.

Как выяснилось, от сетей этого предприятия запитан субпотребитель «Предприятие 2», работающий исключительно в дневное время. Вот его график потребления:

Согласно счету на электроэнергию, Предприятие 1 потребило за январь 165 618 кВтч, на сумму 828,1 тыс. руб. без учета НДС. Эта стоимость, так как применяется четвертая ценовая категория, состоит из нескольких составляющих:

Если рассчитать средний тариф, мы получим ровно 5,00 руб. за каждый киловаттчас без учета НДС. Именно по такому тарифу Предприятие 1 ведет расчеты с Предприятием 2, не забыв начислить сверху 10% эксплуатационных затрат (законны или нет такие надбавки, мы поговорим в конце статьи). Зная расход электроэнергии за январь по счетчику Потребителя 2 (61 033кВтч), получаем стоимость электроэнергии по субпотребителю:

61 033 * 5,00 * 1,1 = 335,7 тыс. руб.

А теперь давайте проведем расчет Предприятия 2 по такой же схеме, как Мосэнергосбыт считает стоимость электроэнергии по Предприятию 1, т.е. как для потребителя четвертой ценовой категории. Для этого нам необходимо определить не только объем потребления, но и мощности покупки и передачи.

Расчеты, выполненные в системе яЭнергетик.рф, показали, что итоговая стоимость составила 401 тыс.руб. без учета НДС, в том числе:

Таким образом, мы видим, что даже с учетом десятипроцентной надбавки к тарифу Предприятие 1 ежемесячно теряет около 65 тысяч рублей из-за неправильной системы расчетов за электроэнергию.

Что не так с расчетами, и откуда взялась такая разница? Как уже было сказано, Предприятие 1 работает в три смены, режим работы – ровный. Таким образом, организация в равной степени потребляет электроэнергию как в часы дорогой, так и в часы дешевой электроэнергии.

Предприятие 2 работает только в дневное время, когда стоимость электроэнергии максимальная. Такой режим потребления негативно сказывается на общей стоимости, увеличивая средний тариф за счет высоких платежей за мощность, потому как мощность рассчитывается только в пиковые часы. В результате, стоимость объема потребления по субпотребителю составляет 38% от итоговых платежей за энергию. А стоимость мощности по нему же составляет 54% от итоговых платежей за мощность покупки и передачи. Если вести расчет по среднему тарифу, то пропорция по мощности не учитывается, а в расчет берется только пропорция по энергии. Как результат – заниженные платежи за электроэнергию по субпотребителю.

Чтобы избежать таких проблем, есть только одно решение – выполнять точные расчеты стоимости электроэнергии по субпотребителям и арендаторам с учетом их режима работы, т.е. с подсчетом стоимости мощности. Да, такие расчеты проводить сложнее, но если вы используете систему яЭнергетик, то все вычисления будут выполняться автоматически, и Вы сможете наладить очень точные расчеты со своими субпотребителями.

Обратная ситуация может случиться и с субпотребителем, который потребляет электроэнергию круглосуточно, но запитан от предприятия, работающего в одну смену. В этом случае, при расчетах по среднему тарифу, субпотребитель начнет переплачивать за чужую мощность. Можно указать вышестоящей по схеме организации на этот недочет. Но станут ли там выставлять счета так, как это выгодно вам? Сомневаемся, потому как в законах нет четких разъяснений на этот счет, а применение методики распределения стоимости по среднему тарифу пропорционально объемам потребления не запрещено и может показаться проверяющим органам вполне вразумительным. Но можно легко решить эту проблему с учетом интересов всех сторон. Для этого требуется перейти на прямые расчеты с гарантирующим поставщиком. Т.е сменить статус «субпотребителя», на «субабонента».

Расчеты с субабонентами

Схема, когда каждое предприятие платит само за себя – наиболее правильная. Для этого, все потребители, запитанные опосредованно от сетей других потребителей, должны иметь прямые договорные отношения с гарантирующим поставщиком. Но и тут бывают огрехи, приводящие к сбоям в расчетах и ошибкам на существенные суммы.

Из раздела по расчетам с субпотребителями данной статьи уже стало ясно, что важно обеспечить правильный расчет мощности, но всегда ли это возможно? Да, если везде стоят интервальные счетчики, обеспечивающие почасовой учет электроэнергии. А если стоят обычные счетчики, которые ведут учет электроэнергии только в целом за месяц? Здесь неминуемо возникнут ситуации, когда кто-то начинает переплачивать за другого.

Самое верное решение — обеспечить почасовой учет по всем субабонентам, установив интервальные приборы учета. Но даже в этом случае могут возникать переплаты из-за низкого качества расчетов. Мы часто сталкиваемся с ошибками гарантирующих поставщиков, неверно вычитающих объемы или мощности по субабонентам. Найти ошибки в показаниях и определить, верно ли сминусована энергия – не сложно, а вот посчитать объем вычитаемой мощности по субабонентам (особенно когда их много) гораздо сложнее.

Чтобы облегчить учет электроэнергии и проверять точность выставления счетов на электроэнергию, вы можете воспользоваться системой яЭнергетик. Сюда можно внести все приборы учета, участвующие в расчетах – как головные, так и транзитные. Если счетчики могут опрашиваться удаленно, то система автоматически соберет все нужные показания, а в противном случае, в систему можно загрузить почасовые отчеты как в целом по предприятию, так и по каждому субабоненту в отдельности.

Программа яЭнергетик выполняет расчеты по всем субабонентам по каждому часу. За их вычетом, вы получите сухой остаток как по объему, так и по мощности. Умножив эти значения на действующие тарифы, система покажет вам точную сумму, которое ваше предприятие должно заплатить за электричество. Если что-то не сошлось со счетами энергосбыта, тогда они ошиблись. Для доказательства правильности расчетов, система позволяет выпустить на печать расшифровку с вычислениями объемов и мощности по всем приборам учета.

О надбавках к тарифу

И в заключении немного о законности, точнее о незаконности того, что некоторые предприятия выставляют своим субпотребителям надбавки к тарифам, мотивируя это потерями или эксплуатационными издержками.

Откроем Правила недискриминационного доступа к услугам по передаче электроэнергии, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 27.12.2004г. г. №861 и посмотрим пункт 6:

«Собственники и иные законные владельцы объектов электросетевого хозяйства, через которые опосредованно присоединено к электрическим сетям сетевой организации энергопринимающее устройство потребителя, не вправе препятствовать перетоку через их объекты электрической энергии для такого потребителя и требовать за это оплату.»

Далее говорится, когда это возможно:

«Указанные собственники и иные законные владельцы объектов электросетевого хозяйства, через которые опосредованно присоединено к электрическим сетям сетевой организации энергопринимающее устройство потребителя, вправе оказывать услуги по передаче электрической энергии с использованием принадлежащих им объектов электросетевого хозяйства после установления для них тарифа на услуги по передаче электрической энергии.»

Насколько легко получить статус электросетевой компании и оказывать услуги по передаче электроэнергии на законных основаниях? Начиная с февраля 2015 года появились ограничивающие критерии. Здесь мы не станем перечислять все критерии, кому интересно смотрите ПП РФ от 28.02.2015г. № 184.

Также зачастую возникает вопрос, может ли один потребитель перепродавать электроэнергию другому потребителю? Ответ закопан в ПП РФ от 04.05.2012г. №442. В пункте 2 дано понятие потребителя и покупателя электроэнергии. В пункте 3 перечислены субъекты розничного рынка электроэнергии. А в п.4 говорится, что покупателем и продавцом электроэнергии одновременно могут выступать только гарантирующие поставщики и сбытовые организации. При этом статьей 29.3 федерального закона от 26.03.2003г. № 35-ФЗ «Об электроэнергетики» предусмотрено лицензирование организаций, осуществляющих энергосбытовую деятельность. А федеральный закон от 29.12.2017 N 451-ФЗ вводит запрет с 01.07.2020г. на осуществление энергосбытовой деятельности без лицензии.

Опираясь на вышесказанное, потребитель не может применять никаких наценок при расчетах за электроэнергию с другими потребителями, запитанными от его сетей. В счетах может значиться только «компенсация затрат на электроэнергию» по тем же самым тарифам. Тогда как предприятию, владеющему электросетью, можно получить возмещение потерь и эксплуатационных затрат? Как вариант – сдать свои сети в аренду организации, обладающей статусом электросетевой организации. Но при этом нужно принимать во внимание пункт 7 ПП РФ от 27.12.2004г. г. №861, который гласит:

«Не признается услугой по передаче электрической энергии деятельность потребителя (производителя) электрической энергии, использующего электрическую энергию при предоставлении ему жилых и нежилых помещений в аренду, в наем и (или) эксплуатацию.»

ИА ГАРАНТ
Организация, являясь арендодателем, предоставляет в аренду помещения юридическим лицам. Коммунальные услуги и услуги связи перевыставляются арендатору отдельно (не учитываются в стоимости арендной платы). Как правильно в бухгалтерском и налоговом учете (налог на прибыль, НДС) отразить перевыставление данных услуг?
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (ст. 606, п. 1 ст. 614 ГК РФ). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
При этом ни общие положения ГК РФ об аренде, ни специальные нормы параграфа 4 главы 34 ГК РФ, посвященные аренде зданий и сооружений, не устанавливают, что определенная в договоре аренды плата за пользование арендованным имуществом (арендная плата) по умолчанию включает в себя все расходы, необходимые для содержания арендуемого имущества и пользования им.
Однако закон не регламентирует способы обеспечения арендатора коммунальными услугами и услугами связи. В связи с чем в силу принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ) стороны вправе самостоятельно определить способ реализации обязанности арендатора по оплате коммунальных услуг и услуг связи.
Предоставляемое в аренду офисное помещение на практике, как правило, оснащено средствами связи (телефон, Интернет), которыми имеет возможность пользоваться арендатор.
При этом часто в договор аренды (как и в рассматриваемой ситуации) включается обязанность арендатора возмещать арендодателю понесенные последним расходы на коммунальные услуги и услуги связи по отдельному счету (то есть сверх арендной платы).

Прибыль организации, являющаяся объектом налогообложения, определяется налогоплательщиком исходя из полученных доходов, уменьшенных на величину произведенных расходов (ст. 247 НК РФ).
В целях исчисления налога на прибыль к доходам относятся доходы от реализации и внереализационные доходы, определяемые в порядке, установленном ст.ст. 249, 250 НК РФ (п. 1 ст. 248 НК РФ).
Согласно п. 1 ст. 249 НК РФ доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных. Доходы, относящиеся к внереализационным, перечислены в ст. 250 НК РФ. Статьей 251 НК РФ установлен перечень доходов, не учитываемых при определении налоговой базы по налогу на прибыль.
Расходами признаются обоснованные (экономически оправданные) и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных ст. 265 НК РФ, — убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком. Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода. Расходы, в зависимости от их характера, а также условий осуществления и направлений деятельности налогоплательщика, подразделяются на расходы, связанные с производством и реализацией, и внереализационные расходы (п.п. 1, 2 ст. 252 НК РФ).
В рассматриваемой ситуации коммунальные услуги и услуги связи потребляются непосредственно арендаторами и их стоимость не формирует арендную плату, поэтому, на наш взгляд, оплата коммунальных услуг и услуг связи арендаторами арендодателю по установленным тарифам носит характер возмещения расходов.
Однако Минфин России и налоговые органы придерживаются противоположной позиции.
Так, в письме УФНС России по г. Москве от 28.06.2006 N 19-11/58877 специалистами налогового органа сделаны следующие выводы:
— суммы, возмещаемые арендатором (по коммунальным услугам, услугам связи), арендодатель учитывает в составе доходов;
— суммы, перечисляемые организациям, оказывающим коммунальные услуги и услуги связи, арендодатель учитывает в составе расходов.
Аналогичная точка зрения и у Минфина России, представленная, правда, в письмах, рассматривающих вопрос учета компенсационных платежей арендаторов в составе доходов организаций, применяющих УСН. Так, в письме от 22.02.2012 N 03-11-06/2/31 на основании того, что поступающие от арендаторов суммы в возмещение стоимости услуг связи, перечисляемые арендодателем на счет оператора связи, ст. 251 НК РФ не предусмотрены, представители Минфина России делают заключение, что указанные суммы должны учитываться арендодателем в составе доходов (смотрите также письма Минфина России от 24.10.2011 N 03-11-06/2/145, от 11.03.2012 N 03-11-11/72, от 17.04.2013 N 03-11-06/2/13101, от 09.08.2013 N 03-11-11/32283, от 16.07.2009 N 03-11-06/2/130, от 10.02.2009 N 03-11-09/42).
Обратимся к судебной практике по рассматриваемому вопросу.
В определении ВАС РФ от 29.01.2008 N 18186/07 судьи констатировали, что суммы возмещения по оплате коммунальных платежей, полученные от арендатора, не являются доходом арендодателя, поскольку в данном случае компенсируют расходы по содержанию и использованию сданного в аренду помещения, а затраты на оплату коммунальных услуг, связанные с эксплуатацией сданного в аренду помещения, не являются расходами собственника, поскольку они не приводят к уменьшению его экономических выгод, так как компенсируются арендатором.

Существуют решения арбитражных судов, содержащие аналогичную позицию судей (постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2009 N 18АП-2025/2009, ФАС Центрального округа от 10.10.2007 N А36-2553/2006, ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.07.2005 N А33-23362/04-С3-Ф02-3274/05-С1).
Между тем в постановлении Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 N 9149/10 судьи указали на необходимость включения в доходы «упрощенца» — арендодателя сумм возмещенных арендатором коммунальных услуг, поскольку данная выплата отсутствует в перечне необлагаемых доходов, приведенном в ст. 251 НК РФ. Однако в рассмотренной судом ситуации оплата коммунальных услуг представляла собой переменную часть арендной платы, установленной договором.
Повторим, по нашему мнению, с учетом того, что в Вашем случае сумма стоимости услуг связи, компенсируемая арендаторами, не является составной частью арендной платы, эта сумма при определении налоговой базы по налогу на прибыль не подлежит включению ни в доходы, ни в расходы арендодателя.
Однако приходится признать, что принятие такого решения организацией может привести к налоговым спорам с ИФНС.
Поэтому, если организация не готова отстаивать свою позицию в судебном порядке, безопаснее учесть суммы, возмещаемые арендаторами в доходах при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль.
Тем более что согласно официальной позиции налоговых органов, если стоимость компенсации коммунальных и иных услуг, полученная от арендатора, учтена арендодателем в составе доходов, то эту же сумму он вправе включить в расходы (письма УФНС России по г. Москве от 26.06.2006 N 20-12/56637 и УФНС России по Московской области от 03.02.2005 N 21-27/28632).

НДС

В соответствии с п. 1 ст. 146 НК РФ объектом обложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ.
При реализации товаров (работ, услуг) продавец выставляет покупателю соответствующие счета-фактуры не позднее пяти календарных дней, считая со дня отгрузки товара (выполнения работ, оказания услуг) (п. 3 ст. 168 НК РФ).
По мнению официальных органов, по расходам (коммунальным платежам, услугам связи) в рамках договоров, согласно которым в стоимость услуг по аренде данные расходы не включаются, счета-фактуры арендодателями арендаторам не выставляются, поскольку реализация данных услуг не производится. Соответственно, при получении денежных средств, перечисленных арендатором арендодателю в целях компенсации расходов арендодателя по оплате указанных услуг, объекта обложения налогом на добавленную стоимость не возникает (письма Минфина России от 14.05.2008 N 03-03-06/2/51, от 24.03.2007 N 03-07-15/39, от 03.03.2006 N 03-04-15/52, письма Федеральной налоговой службы от 29.12.2005 N 03-4-03/2299/28@, от 04.02.2010 N ШС-22-3/86@ (п. 2)).
При этом специалисты Минфина России указывают, что суммы НДС по уплаченным арендатором счетам за потребленные в рамках договора аренды услуги не подлежат возмещению и не учитываются в качестве расходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций (смотрите, например, письмо Минфина России от 27.12.2007 N 03-03-06/1/895).
Некоторые суды поддерживают позицию Минфина России (смотрите, например, постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 19.01.2009 N А10-1581/08-Ф02-6877/2008, от 30.10.2008 N А10-845/08-Ф02-5264,5607/2008, ФАС Центрального округа от 23.10.2008 N А36-1323/2007, ФАС Волго-Вятского округа от 16.06.2008 N А29-4352/2007).
В то же время более поздние судебные решения представляют противоположное мнение. Так, в постановлении Президиума ВАС РФ от 25.02.2009 N 12664/08 указано, что без обеспечения нежилых помещений электроэнергией, водой, теплоэнергией, другими видами коммунального обслуживания арендатор не может реализовать право пользования арендуемыми помещениями, необходимыми ему для осуществления своей деятельности. Следовательно, это обслуживание неразрывно связано с предоставлением услуг по аренде, а порядок расчетов между арендатором (в данном случае — обществом) и арендодателем за названные услуги значения не имеет. Вычет НДС со стоимости коммунальных услуг, компенсируемой арендодателю, является правомерным при соблюдении предусмотренных законодательством о налогах и сборах условий применения налоговых вычетов (смотрите также постановления ФАС Северо-Западного округа от 24.08.2010 N А56-44025/2009, ФАС Западно-Сибирского округа от 28.04.2010 N А45-8185/2009).
Таким образом, учитывая разъяснения официальных органов, а также неустойчивую позицию судебных органов по данному вопросу полагаем, что организация вправе не оформлять счета-фактуры на перевыставляемые арендатору коммунальные услуги и услуги связи и предъявлять по счету (акту) всю сумму компенсации затрат по уплате услуг связи без выделения НДС.

Суммы полученной компенсации для целей бухгалтерского учета не являются доходами организации, ведь их поступление не приводит к увеличению экономических выгод (п. 2 ПБУ 9/99 «Доходы организации»). Арендодатель всего лишь является транзитным звеном по переводу денежных средств от арендатора, непосредственного пользователя услуг, их продавцу (оператору связи).
Однако обращаем внимание, что если организация примет решение в налоговом учете включать возмещаемые арендодателем суммы в доходы и расходы, то в бухгалтерском учете, в целях применения ПБУ 18/02 «Учет расчетов по налогу на прибыль организаций» (далее — ПБУ 18/02), необходимо будет отражать постоянное налоговое обязательство (ПНО) и постоянный налоговый актив (ПНА).
ПНО и ПНА возникают в результате наличия постоянных разниц между бухгалтерским и налоговым учетом.
Для целей ПБУ 18/02 под постоянными разницами понимаются, в частности, доходы и расходы, учитываемые при определении налоговой базы по налогу на прибыль отчетного периода, но не признаваемые для целей бухгалтерского учета доходами и расходами как отчетного, так и последующих отчетных периодов (п. 4 ПБУ 18/02).
ПНО (ПНА) признается организацией в том отчетном периоде, в котором возникает постоянная разница. ПНО (ПНА) равняется величине, определяемой как произведение постоянной разницы, возникшей в отчетном периоде, на ставку налога на прибыль, установленную законодательством РФ о налогах и сборах и действующую на отчетную дату (п. 7 ПБУ 18/02).
Заметим, что на основании п. 2 ПБУ 18/02 Положение может не применяться субъектами малого предпринимательства.
Если Ваша организация применяет ПБУ 18/02, то проводки по отражению в бухгалтерском учете ПНО и ПНА (сумм налога на прибыль, рассчитанных от сумм дохода (расхода), учитываемых в целях налогообложения, но не учитываемых в бухгалтерском учете), будут следующими:
Дебет 60 Кредит 51
— оплачены с НДС коммунальные услуги и услуги связи поставщику;
Дебет 26 Кредит 60
— учтены собственные расходы на коммунальные расходы и услуги связи;
Дебет 19 Кредит 60
— частично принят в зачет НДС;
Дебет 76 Кредит 60
— выставили акты арендаторам (НДС не выделен);
Дебет 51 Кредит 76
— получена оплата от арендаторов.
Дебет 99 Кредит 68
— отражено ПНО;
Дебет 68 Кредит 99
— отражен ПНА.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор Пивоварова Марина
Ответ прошел контроль качества

ИА ГАРАНТ

ООО, применяющее общую систему налогообложения, является собственником помещения, которое сдает в аренду. По условиям договора арендатор компенсирует арендодателю коммунальные услуги. Управляющая компания не является плательщиком НДС. Как правильно перевыставлять коммунальные услуги и вести учет в налоговом и бухгалтерском учете коммунальных платежей?
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Если договор аренды содержит условие, что арендная плата не включает в себя коммунальные услуги и они компенсируются арендатором, то перевыставление коммунальных услуг арендодателем не признается реализацией для целей обложения НДС. При этом при перевыставлении рассматриваемых услуг к документу (счету на оплату перевыставляемых услуг) следует приложить копии документов, выставляемых управляющей компанией.
Поэтому сумму коммунальных услуг арендодатель перевыставляет арендодателю без начисления НДС. При этом, по мнению финансового ведомства и налоговых органов, денежные средства, полученные от арендаторов в качестве компенсации коммунальных услуг, признаются внереализационным доходом арендодателя. Одновременно затраты арендодателя на оплату этих услуг учитываются в расходах.
Обоснование вывода:
Для начала отметим, что законодательство не содержит такого понятия, как «коммунальные услуги». На практике под этим термином обычно понимают широкий спектр договоров, заключаемых в целях обеспечения деятельности объекта аренды: электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, регулируемых нормами параграфа 6 «Энергоснабжение» гл. 30 «Купля-продажа» ГК РФ, а также водоотведения, уборки помещений здания и окружающей территории и т.п.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (ст. 606, п. 1 ст. 614 ГК РФ). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
При этом ни общие положения ГК РФ об аренде, ни специальные нормы параграфа 4 главы 34 ГК РФ, посвященные аренде зданий и сооружений, не устанавливают, что определенная в договоре аренды плата за пользование арендованным имуществом (арендная плата) по умолчанию включает в себя все расходы, необходимые для содержания арендуемого имущества и пользования им.
В то же время закон не регламентирует способы обеспечения арендатора коммунальными услугами и иными услугами (например, услугами связи, интернета). В силу принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ) стороны вправе самостоятельно определить способ реализации обязанности арендатора по оплате коммунальных услуг.
На практике существует несколько способов обеспечения арендатора коммунальными услугами, например:

  • арендатор самостоятельно заключает договоры на коммунальные услуги с поставщиками услуг;

  • арендатор заключает с арендодателем агентский договор, чтобы последний выступал его представителем перед поставщиками коммунальных услуг;

  • арендатор компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг в составе арендной платы (арендная плата состоит из постоянной и переменной части);

  • арендатор компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг отдельным платежом (по отдельному счету).

Однако заключать договоры напрямую с поставщиками некоторых коммунальных услуг они могут только в случае, если существует возможность установить приборы учета электроэнергии, тепловой энергии, газа, воды в арендуемом объекте. В отношении других коммунальных услуг заключение арендаторами отдельных договоров также технически затруднительно (водоотведение, уборка прилегающей территории) или нецелесообразно. Поэтому зачастую арендодатели заключают в интересах арендаторов договоры непосредственно с исполнителями коммунальных услуг, получая впоследствии компенсацию затрат по оплате этих услуг за счет средств арендатора. При этом возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не является частью арендной платы (п. 12 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66), далее — Обзор).
В рассматриваемой ситуации арендаторы компенсируют стоимость коммунальных услуг. В этом случае такое соглашение не может квалифицироваться как договор на поставку коммунальных услуг (п. 22 Обзора), поскольку фактически регулирует порядок компенсации коммунальных расходов.
При этом обязательность компенсации расходов вытекает из того, что потребление арендатором коммунальных услуг по договорам, заключенным арендодателем с поставщиками коммунальных услуг, без компенсации последнему понесенных им расходов должно рассматриваться как неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ).
ГК РФ предоставляет организациям право заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом (смешанный договор). Поэтому стороны вправе оформить отношения по возмещению коммунальных платежей путем подписания отдельного договора (соглашения) (ст. 421 ГК РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. То есть в случае когда договор аренды содержит положение о том, что расходы арендодателя по предоставлению коммунальных и иных услуг не входят в арендную плату и оплачиваются арендатором сверх арендной платы на основании выставленных арендодателем счетов на оплату, то указанные услуги не являются частью арендной платы (ни постоянной, ни переменной). Отметим, что в соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Налоговый аспект перевыставления коммунальных услуг

Объектом обложения НДС признаются, в частности, операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). В свою очередь, реализацией товаров, работ или услуг признается, в частности, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу (п. 1 ст. 39 НК РФ). Услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности (п. 5 ст. 38 НК РФ). Однако арендодатель непосредственно никаких коммунальных услуг арендатору не оказывает.
Пункт 2 ст. 146 НК РФ содержит исчерпывающий перечень операций, которые не признаются объектом обложения НДС. В первую очередь это операции, не признаваемые реализацией на основании п. 3 ст. 39 НК РФ.
Таким образом, по расходам (коммунальным платежам), возмещаемым арендаторами в соответствии с условиями договоров аренды (или отдельных договоров компенсации расходов на оплату электроэнергии, водоснабжения и т.п.), счета-фактуры арендодателем арендаторам не выставляются, поскольку реализация данных услуг арендодателем не производится.
Соответственно, при получении денежных средств, перечисленных арендатором арендодателю в целях компенсации расходов последнего по оплате указанных услуг, объекта обложения НДС не возникает (письма Минфина России от 14.05.2008 N 03-03-06/2/51, от 24.03.2007 N 03-07-15/39, от 03.03.2006 N 03-04-15/52, письма Федеральной налоговой службы от 29.12.2005 N 03-4-03/2299/28@, от 04.02.2010 N ШС-22-3/86@ (п. 2)).
Такая позиция поддерживается и налоговыми органами. Так, в п. 2 письма ФНС России от 04.02.2010 N ШС-22-3/86@ (далее — Письмо N ШС-22-3/86@) отмечено, что в том случае если договором аренды предусмотрена стоимость определенного количества переданной в аренду площади (то есть постоянная арендная плата), а платежи за коммунальное обслуживание предоставленных в аренду помещений не являются дополнительной (переменной) частью арендной платы и взимаются арендодателем с арендатора без НДС на основании отдельного договора на возмещение затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений или на основании договора аренды как платежи, являющиеся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений, то на основании писем ФНС России от 27.10.2006 N ШТ-6-03/1040 и от 23.04.2007 N ШТ-6-03/340, направленных в установленном порядке налоговым органам, указанные платежи (компенсационные выплаты) на возмещение затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений не учитываются арендодателем при определении налоговой базы и, соответственно, счет-фактуру арендодатель арендатору на сумму указанных платежей (компенсационных выплат) не составляет.

В постановлении АС Поволжского округа от 20.11.2015 N Ф06-3087/15 по делу N А12-8448/2015 также указано, что «операции по передаче электроэнергии, воды, газа арендодателем арендатору не относятся к операциям по реализации товаров. Арендодатель не может выступать поставщиком данных товаров для арендатора, поскольку сам выступает в роли покупателя (абонента). Соответственно, в силу статьи 169 Кодекса у общества отсутствует обязанность по выставлению счетов-фактур поставщиков услуг предпринимателям и банку.
Поскольку в данном случае общество не осуществляло реализацию коммунальных услуг и, получая от арендаторов на свой расчетный счет суммы оплаты коммунальных услуг пропорционально их площадям, перечисляла данные средства в полном объеме поставщикам услуг, то есть выручки от этой операции не имела, сумма возмещения коммунальных расходов не является объектом обложения налогом на добавленную стоимость.
По аналогичным основаниям отклоняется довод инспекции о получении заявителем дохода от возмещения затрат по коммунальным услугам».
Еще раз обращаем внимание, что в договорах аренды должно быть указано, что расходы по предоставлению коммунальных и иных услуг не входят в арендную плату и оплачиваются арендатором сверх арендной платы на основании выставленных арендодателем счетов на оплату.

В целях исчисления налога на прибыль к доходам относятся доходы от реализации и внереализационные доходы, определяемые в порядке, установленном ст.ст. 249, 250 НК РФ (п. 1 ст. 248 НК РФ).
Согласно п. 1 ст. 249 НК РФ доходом от реализации признается выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных. Доходы, относящиеся к внереализационным, перечислены в ст. 250 НК РФ. Статьей 251 НК РФ установлен перечень доходов, не учитываемых при определении налоговой базы по налогу на прибыль.
Расходами признаются обоснованные (экономически оправданные) и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных ст. 265 НК РФ, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком. Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода. Расходы в зависимости от их характера, а также условий осуществления и направлений деятельности налогоплательщика подразделяются на расходы, связанные с производством и реализацией, и внереализационные расходы (п.п. 1, 2 ст. 252 НК РФ).
В рассматриваемой ситуации коммунальные услуги потребляются непосредственно арендаторами и их стоимость не формирует арендную плату, поэтому, на наш взгляд, оплата коммунальных услуг арендаторами арендодателю по установленным тарифам носит характер возмещения расходов. Как мы указывали выше, арендодатель самостоятельно не оказывает арендатору коммунальных услуг, поэтому реализации услуг не происходит.
Однако в письме УФНС России по г. Москве от 28.06.2006 N 19-11/58877 сделаны следующие выводы:

  • суммы, возмещаемые арендатором (по коммунальным услугам, услугам связи), арендодатель учитывает в составе доходов;

  • суммы, перечисляемые организациям, оказывающим коммунальные услуги и услуги связи, арендодатель учитывает в составе расходов.

Аналогичная точка зрения и у Минфина России, представленная, правда, в письмах, рассматривающих вопрос учета компенсационных платежей арендаторов в составе доходов организаций, применяющих УСН. Так, в письме от 22.02.2012 N 03-11-06/2/31 на основании того, что поступающие от арендаторов суммы в возмещение стоимости услуг связи, перечисляемые арендодателем на счет оператора связи, ст. 251 НК РФ не предусмотрены, представители Минфина России делают заключение, что указанные суммы должны учитываться арендодателем в составе доходов (смотрите также письма Минфина России от 24.10.2011 N 03-11-06/2/145, от 11.03.2012 N 03-11-11/72, от 17.04.2013 N 03-11-06/2/13101, от 09.08.2013 N 03-11-11/32283, от 16.07.2009 N 03-11-06/2/130, от 10.02.2009 N 03-11-09/42).
Обратимся к судебной практике по рассматриваемому вопросу.
Отметим, что в упоминаемом выше постановлении АС Поволжского округа от 20.11.2015 N Ф06-3087/15 по делу N А12-8448/2015 суд также указал на то, что суммы возмещения арендатором затрат по коммунальным услугам не являются доходом арендодателя.
В определении ВАС РФ от 29.01.2008 N 18186/07 судьи констатировали, что суммы возмещения по оплате коммунальных платежей, полученные от арендатора, не являются доходом арендодателя, поскольку в данном случае компенсируют расходы по содержанию и использованию сданного в аренду помещения, а затраты на оплату коммунальных услуг, связанные с эксплуатацией сданного в аренду помещения, не являются расходами собственника, поскольку они не приводят к уменьшению его экономических выгод, так как компенсируются арендатором.
Существуют решения арбитражных судов, содержащие аналогичную позицию (постановления Восемнадцатого ААС от 13.04.2009 N 18АП-2025/2009, ФАС Центрального округа от 10.10.2007 N А36-2553/2006, ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.07.2005 N А33-23362/04-С3-Ф02-3274/05-С1).
Между тем в постановлении Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 N 9149/10 судьи указали на необходимость включения в доходы «упрощенца» — арендодателя сумм возмещенных арендатором коммунальных услуг, поскольку данная выплата отсутствует в перечне необлагаемых доходов, приведенном в ст. 251 НК РФ. Однако в рассмотренной судом ситуации оплата коммунальных услуг представляла собой переменную часть арендной платы, установленной договором.
По нашему мнению, с учетом того, что сумма стоимости коммунальных услуг, компенсируемая арендаторами, не является составной частью арендной платы, эта сумма при определении налоговой базы по налогу на прибыль не подлежит включению ни в доходы, ни в расходы арендодателя.
Однако приходится признать, что принятие такого решения организацией может привести к налоговым спорам с ИФНС.
Поэтому, если организация не готова отстаивать свою позицию в судебном порядке, безопаснее учесть суммы, возмещаемые арендаторами, в доходах при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль.
Тем более что согласно официальной позиции налоговых органов, если стоимость компенсации коммунальных и иных услуг, полученная от арендатора, учтена арендодателем в составе доходов, то эту же сумму он вправе включить в расходы (письма УФНС России по г. Москве от 26.06.2006 N 20-12/56637 и УФНС России по Московской области от 03.02.2005 N 21-27/28632).

Бухгалтерский учет

Суммы полученной компенсации для целей бухгалтерского учета не являются доходами организации, ведь их поступление не приводит к увеличению экономических выгод (п. 2 ПБУ 9/99 «Доходы организации»). Арендодатель всего лишь является транзитным звеном по переводу денежных средств от арендатора, непосредственного пользователя услуг, их продавцу (оператору связи). Сумма коммунальных платежей, перевыставляемая арендаторам и не используемая арендодателем для собственных целей, расходами также не признается, т.к. не отвечает п.п. 2 и 5 ПБУ 10/99 «Расходы организации».
Поэтому в бухгалтерском учете суммы коммунальных услуг, которые перевыставляются арендаторам, могут быть отражены следующим образом:
Дебет 60, субсчет «Расчеты по коммунальным услугам» Кредит 51
— перечислено за коммунальные услуги управляющей компании;
Дебет 51 Кредит 76, субсчет «Расчеты с арендатором»
— получена компенсация коммунальных услуг от арендатора по договору аренды (или отдельному соглашению по компенсации коммунальных услуг).
К сведению:
Как вариант, удовлетворяющий интересы как арендодателя, так и арендаторов, являющихся плательщиками НДС, для оформления отношений по приобретению арендодателем коммунальных услуг в интересах арендаторов между ними могут быть заключены агентские договоры, по условиям которых агент (арендодатель) обязуется совершать от своего имени, но за счет принципала (арендатор) все необходимые юридически и фактические действия по содержанию и эксплуатации имущества. В свою очередь, принципалы обязаны оплачивать выставляемые агентом счета за предоставленные тепло, электроэнергию, водоснабжение (смотрите, например, постановление АС Поволжского округа от 20.11.2015 N Ф06-3087/15 по делу N А12-8448/2015, в котором рассматривались такие договоры).
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ткач Ольга
Ответ прошел контроль качества
Президиум ВАС РФ подвел итог многолетней дискуссии между компаниями и чиновниками о правомерности вычета НДС по коммунальным услугам. Речь идет о хрестоматийной ситуации: арендатор принимает налог к вычету на основании счета-фактуры, выставленного арендодателем. Президиум Высшего арбитражного суда встал на сторону налогоплательщика. Постановление Президиума ВАС РФ от 25.02.09 № 12664/08

ФНС И МИНФИН ПРОТИВ ВЫЧЕТА НДС ПО КОММУНАЛЬНЫМ УСЛУГАМ

Ситуация, которую рассмотрел Президиум ВАС РФ, затрагивает интересы всех компаний, арендующих помещения. Ведь помимо арендной платы им нужно возмещать арендодателю расходы на электроэнергию, водо- и теплоснабжение и т. п. Как правило, арендаторы не заключают прямые договоры на коммунальное обслуживание с организациями, предоставляющими такие услуги. Поэтому вся первичная документация, включая и счета-фактуры, оформляется на арендодателя, который в свою очередь перевыставляет их арендатору.

📌 Реклама Отключить

Минфин России и налоговые органы категорически против того, чтобы арендатор принимал к вычету НДС за коммунальные услуги по счету-фактуре, полученному от арендодателя (Письма Минфина России от 24.03.07 № 03-07-15/39, от 27.12.07 № 03-03-06/1/895, УФНС России по г. Москве от 21.05.08 № 19-11/48675). Аргументация такова. Компенсацию стоимости коммунальных услуг арендодатель не может рассматривать как объект налогообложения НДС. Дело в том, что в этом случае отсутствует реализация товаров, работ и услуг (п. 1 ст. 146 НК РФ). Следовательно, арендодатель не должен предъявлять арендатору НДС со стоимости коммунальных услуг. Соответственно и обязанности выставлять счет-фактуру у него нет (п. 3 ст. 168 НК РФ). Ведь этот документ оформляется только по факту реализации.

ВАС РФ УПРОСТИЛ РАБОТУ АРЕНДАТОРАМ

Позиция специалистов налоговых органов и финансового ведомства приводила к многочисленным судебным разбирательствам. До настоящего времени не было единой судебной практики по этому вопросу. Некоторые суды поддерживали плательщиков и разрешали зачитывать НДС по перевыставленному арендодателем счету-фактуре (Например, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11.06.08 № Ф04-3601/2008 (6481-А46-26). По их мнению, условия для вычета налога, предусмотренные статьями 171 и 172 НК РФ, выполняются. Но есть и судебные решения в поддержку проверяющих (Например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 16.06.08 № А29-4352/2007).

📌 Реклама Отключить

Из-за неоднозначной арбитражной практики организациям, которые не хотели доводить спор до суда, приходилось искать другие способы оформления коммунальных услуг в договорах аренды, чтобы без осложнений получить вычет НДС (см. справку «Альтернативные варианты оформления коммунальных услуг»).

Теперь же можно рассчитывать на то, что судебная практика изменится в пользу арендаторов. Это должно произойти благодаря тому, что Президиум ВАС РФ в комментируемом постановлении встал на сторону компаний и разрешил арендатору принять к вычету входной НДС при наличии счета-фактуры за коммунальные услуги, которые выставил арендодатель. По мнению Высшего арбитражного суда, коммунальные услуги были потреблены непосредственно арендатором. Их оплата осуществлена на основании счетов-фактур, выставленных арендодателем, в которых отдельной строкой выделена сумма НДС.

📌 Реклама Отключить

Более того, суд пришел к выводу, что выставление счетов-фактур на коммунальные услуги арендодателем арендатору не противоречит нормам гражданского и налогового законодательства. Следовательно, арендатор вправе возмещать стоимость коммунальных услуг арендодателю и принимать к вычету соответствующую сумму НДС. Ведь без обеспечения нежилых помещений электроэнергией, водой, теплоэнергией и другими видами коммунального обслуживания компания не смогла бы пользоваться арендуемыми помещениями. Поэтому коммунальные услуги неразрывно связаны с предоставлением услуг по аренде, а порядок расчетов за них между сторонами договора значения не имеет.

АЛЬТЕРНАТИВНЫЕ ВАРИАНТЫ ОФОРМЛЕНИЯ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ

На сегодняшний день существует два способа без проблем получить вычет НДС со стоимости коммунальных услуг арендованного помещения.

📌 Реклама Отключить

Первый — оформить агентское соглашение. По такому договору арендодатель действует как посредник в интересах арендатора и организует для него энерго-, водо- и теплоснабжение.

Второй способ обойти запрет на вычет НДС — это включить коммунальные услуги в сумму арендной платы. В данном случае арендная плата состоит из двух частей: постоянной и переменной. Именно вторая составляющая и будет равна стоимости коммунальных услуг. Такой вариант усложнит документооборот, поскольку придется каждый месяц оформлять дополнительное соглашение к договору и утверждать сумму переменной части. Однако против него не возражает Минфин России (письмо от 19.09.06 № 03-06-01-04/175).

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 5 июля 2013 г.

Содержание журнала № 14 за 2013 г.М.Г. Мошкович, юрист

Упрощенцы-арендодатели, которые платят налог с доходов по ставке 6%, сталкиваются со следующей проблемой. Суммы, полученные от арендаторов помещений за потребленные ими коммунальные услуги (свет, вода, тепло, вывоз мусора), в полном объеме перечисляются снабжающей организации. Однако упрощенцам приходится включать эти суммы в состав доходов, облагаемых единым налогом. Посмотрим, можно ли этого избежать.

Какой порядок расчетов предусмотрен договором аренды

Возможные варианты приведены в таблице.

Условие договора Возникает ли налогооблагаемый доход
Арендатор сам заключает договоры со снабжающими организациями и рассчитывается с ними за коммунальные услуги без участия арендодателя (вариант 1) Нет
Арендодатель оказывает арендатору посреднические услуги по приобретению и оплате для него коммунальных услуг за вознаграждение.
Такая форма расчетов может быть отражена:

  • <или>в посредническом договоре (агентском или договоре комиссии)статьи 990, 1005 ГК РФ;
  • <или>в самом договоре арендып. 3 ст. 421 ГК РФ
Договор арендодателя со снабжающей организацией заключен:

  • <или>позже посреднического договора и в интересах арендатора (вариант 2);
Нет
  • <или>ранее посреднического договора (вариант 3)
Да
Арендодатель оплачивает коммунальные услуги и перевыставляет арендатору счет (без наценки) (вариант 4) Да
Арендатор оплачивает коммунальные расходы в составе арендной платып. 2 ст. 614 ГК РФ (вариант 5).
В договоре в таком случае обычно пишут, что арендная плата состоит из двух величин:

  • постоянной (оплата в твердой сумме);
  • переменной (оплаты потребленных в соответствующем периоде коммунальных услуг)
Дап. 1 ст. 346.15 НК РФ

Рассмотрим подробнее плюсы и минусы этих вариантов.

Кто обязан платить за коммуналку

Обычно арендаторы пользуются коммунальными услугами по тому же тарифу, что и сами владельцы помещения. Отсюда напрашивается вывод, что экономической выгоды непосредственно от возмещения им стоимости этих услуг (в части, приходящейся на арендатора) арендодатели не получают. В этом случае не должно быть и дохода, облагаемого налогом при УСНОст. 41 НК РФ. Так, кстати, считали ранее и некоторые судыПостановление ФАС УО от 04.08.2009 № Ф09-4747/09-С2.

Однако в данном случае для налоговых целей важно, кто в соответствии с договором обязан обеспечивать отопление помещения, электроснабжение и т. д.:

  • <если>арендодатель, а так чаще всего и бывает, то и расходы на оплату таких услуг должен нести тоже он (и рассчитывать исходя из этого стоимость аренды). Компенсируя арендодателю его расходы, арендатор освобождает его от затрат по договору. Тут и возникает экономическая выгода — сумму компенсации надо включать в доходы (вариант 4). Этот подход поддержал ВАСПостановление Президиума ВАС от 12.07.2011 № 9149/10, и теперь суды не будут принимать иные решения;
  • <если>арендатор, то и проблем нет: соответствующие затраты доходом арендодателя не являются. Да и вопрос о налогообложении снимается для него сам собой: все расчеты по коммунальным платежам, касающиеся арендованного помещения, происходят без участия арендодателя (вариант 1). В учете у него эти операции не отражаются, и об уплате налогов по ним беспокоиться не нужно. Кстати, если в договоре ничего не сказано о том, кто оплачивает коммуналку по помещению, то это должен делать арендаторп. 2 ст. 616 ГК РФ.

Как видим, самостоятельные договорные отношения арендатора со снабжающими организациями наиболее удобны в налоговом смысле для хозяина помещения. Но такой расклад не слишком приветствуют другие участники цепочки, и на практике он применяется редко. Арендаторы приходят и уходят, поэтому снабжающим организациям проще заключить один долгосрочный договор с владельцем помещения, чем постоянно перезаключать договоры с его клиентами. Да и последним удобней работать только с арендодателем, а не с энным количеством разных служб.

Когда арендодатель может считаться посредником

Оформляя посреднический договор с арендатором, упрощенцы, как правило, надеются уйти от необходимости платить налог с сумм, перечисляемых арендатором в возмещение его коммунальных расходов. Ведь деньги, которые перечисляются посреднику для исполнения его обязательств или в возмещение понесенных затрат по договору, не считаются доходом (кроме самого вознаграждения)подп. 9 п. 1 ст. 251, подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ. То есть арендатор как бы поручает арендодателю заключить договоры на электро- и водоснабжение в пользу арендатора и вести расчеты по ним.

Однако Минфин признает компенсацию коммунальных услуг поступившей во исполнение поручения, только если договор со снабжающей организацией заключенПисьма Минфина от 14.04.2011 № 03-11-06/2/55, от 21.01.2013 № 03-11-06/2/07:

  • позже посреднического;
  • только в интересах арендатора (вариант 2).

И надо признать, что чиновники правы: нельзя же выполнить поручение до того, как оно было дано. И даже до того, как вы познакомились с тем, кто его даетп. 6 Информационного письма Президиума ВАС от 17.11.2004 № 85.

Пытаясь «обойти» позицию Минфина, упрощенцы-арендодатели нередко пишут в посредническом договоре так: «Стороны договорились, что условия данного договора применяются к отношениям сторон, возникшим до его заключения»п. 2 ст. 425 ГК РФ. Не питайте напрасных надежд, эта фраза вас не спасет. Если у вас уже были какие-либо отношения посредничества с арендатором до момента заключения посреднического договора, то к ним можно будет с помощью этой фразы применить его положения. А «привязать» действующий договор со снабжающей организацией к поручению арендатора (данному позднее) не получится.

Учитывая сказанное, можно сделать вывод, что воспользоваться «посредническим» вариантом вам, скорее всего, не удастся. Ведь для этого нужно заключать и расторгать договоры со снабжающими организациями ради каждого следующего арендатора. А если вы сдаете в аренду часть помещения, то договор в пользу арендатора должен быть заключен только в отношении этой части. Поэтому выполнить условие, поставленное Минфином, нереально.

***

Итак, включение компенсации за коммуналку в налогооблагаемый доход арендодателя — это практически неизбежность. Если сдача недвижимости в аренду — основной вид вашей деятельности, то стоит подумать над сменой объекта налогообложения. Когда вы перейдете на «доходы-расходы», то сможете учитывать сумму компенсируемых арендатором коммунальных платежей в составе материальных расходовподп. 5 п. 1 ст. 254, подп. 5 п. 1 ст. 346.16 НК РФ; Письма Минфина от 07.08.2009 № 03-11-06/2/148; УФНС по г. Москве от 15.01.2007 № 18-08/3/02040@.

Другие статьи журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» на тему «УСН — расчет / уплата»:

2020 г.

  1. Каверзные вопросы спецрежимников, № 5

2019 г.

  1. ТСЖ на УСН: что включать в доходы, № 7
  2. Упрощенка: топ-7 ошибок бухгалтера, № 15 Неочевидные доходы на упрощенке, № 15

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *