Какие налоги платит управляющая компания?

Как известно, обеспечение населения коммунальными услугами, ремонт и содержание жилищного фонда являются делом хлопотным и весьма затратным. В этой связи является вполне понятным желание управляющих компаний, создаваемых, как правило, на базе бывших ЖКУ и ЖКО, применять упрощенную систему налогообложения, позволяющую законным способом минимизировать налоговые обязательства. Наш опыт налогового консультирования показывает, что управляющим компаниям следует обращать особое внимание на особенности налоговых последствий сделок, заключаемых ими в интересах граждан. Институт управления многоквартирным домом (далее по тексту – «Управление») появился в российском законодательстве в виде раздела VIII Жилищного кодекса РФ, введенного в действие с 01 марта 2005 года.

Его основными задачами является обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме (ч.1 ст.161 ЖК РФ).

📌 Реклама Отключить

Приведенные положения ясно указывают на социальную направленность института Управления: в целях максимальной защиты интересов граждан, проживающих в жилых помещениях, законодатель разграничил функции по непосредственному выполнению работ (оказанию услуг) в сфере ЖКХ и по организации указанных процессов между различными субъектами, поставив, по сути, «буфер» между потребителями и непосредственными исполнителями в виде Управляющей организации.

Жилищным кодексом РФ предусмотрены три формы управления многоквартирным домом (ч.2 ст.161 ЖК РФ): непосредственно гражданами, товариществом собственников жилья (иным специализированным потребительским кооперативом) и управляющей компанией. Первые два из перечисленных способов находятся за рамками настоящего исследования, поэтому мы будем рассматривать лишь правоотношения, возникающие в рамках управления с привлечением Управляющей организации.

📌 Реклама Отключить

Фактически жилищное законодательство содержит три случая, когда многоквартирный дом может управляться Управляющей организацией:

1) если такой способ Управления выбран на общем собрании собственников помещений в доме (ч.3 ст.161 ЖК РФ); 2) при получении от органа местного самоуправления уведомления о необходимости заключить договор управления с Управляющей организацией, признанной победителем открытого конкурса. Такое уведомление направляется, если до 01 января 2007 года собственники не приняли решение о выборе способа управления или не реализовали его на практике (ч.4 ст.161 ЖК РФ, ч.1 ст.18 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» от 29.12.04 г. №189-ФЗ); 3) если все помещения в многоквартирном доме находятся в государственной или муниципальной собственности (ст.163 ЖК РФ).

Частью 1 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что договор управления должен заключаться в письменной форме с каждым собственником помещения в многоквартирном доме.

📌 Реклама Отключить

По общему правилу, конкретные условия договора управления определяются общим собранием собственников. Однако в случае, если такое собрание не утвердило такие условия, либо договор управления заключается на основании уведомления органа местного самоуправления (ч.4 ст.161 ЖК РФ), последний утверждает форму договора управления своим решением.

Предмет договора управления состоит в том, что Заказчики обязуются оплачивать, а Управляющая организация обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, предоставлять коммунальные услуги, осуществлять иную направленную на достижение целей Управления деятельность.

Таким образом, договор управления по своей правовой природе является смешанным договором с элементами подряда и возмездного оказания услуг. Данный вывод подтверждает и пункт 3 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, определяющий исполнителя (которым может быть и Управляющая организация) как юридическое лицо (индивидуальный предприниматель), предоставляющее коммунальные услуги, производящее или приобретающее коммунальные ресурсы и отвечающее за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги.

📌 Реклама Отключить

Кроме того, согласно п.16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме… «надлежащее содержание общего имущества … обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией…».

В целом деятельность Управляющей организации можно разделить на две основные составляющие.

1. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ.

Специфика данного вида деятельности заключается в том, что Управляющая организация самостоятельно производит либо покупает коммунальные ресурсы у ресурсоснабжающих организаций и трансформирует их в коммунальные услуги, предоставляемые потребителям (пункт 3, подпункт «в» п.49 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам).

Таким образом, если Управляющая организация не имеет собственных мощностей для производства коммунальных ресурсов, она заключает договор купли-продажи с ресурсоснабжающей организацией.

📌 Реклама Отключить

Очевидно, что при такой схеме оформления договорных отношений (обусловленной требованиями действующего законодательства) невозможно говорить о том, что Управляющая компания в отношениях с ресурсоснабжающей организацией выполняет функции агента, выполняющего задание собственников жилых помещений.

Следовательно, ресурсоснабжающие организации несут ответственность за надлежащее выполнение условий договора только перед Управляющей компанией.

В свою очередь, Управляющая компания в отношениях с гражданами не может ссылаться на нарушение условий договора ресурсоснабжающей организацией.

Если рассматривать налоговые последствия данного вида деятельности, необходимо отметить, что выручка Управляющей организации должна складываться из всех сумм, поступающих от жильцов, поскольку они являются доходом от реализации (ст.249 НК РФ).

📌 Реклама Отключить

Следует обратить особое внимание на то обстоятельство, что плата за коммунальные услуги не включает в себя вознаграждение Управляющей компании (ст.154 ЖК РФ). На практике это означает, что приобретение коммунальных ресурсов и предоставление коммунальных услуг гражданам производится по одному тарифу, утвержденному в установленном порядке (п.15 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам), то есть в распоряжении Управляющей компании после расчетов с ресурсоснабжающей организацией не остается какой-либо прибыли, ее доходы в целях налогообложения равны расходам.

2. СОДЕРЖАНИЕ, ТЕКУЩИЙ И КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В ДОМЕ.

Содержание данного вида деятельности регламентируется Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, которые определяют состав общего имущества и требования к его содержанию, а также перечень видов работ, которые не относятся к содержанию общего имущества.

📌 Реклама Отключить

Управляющая компания может обладать необходимыми мощностями и трудовыми ресурсами для осуществления содержания и текущего ремонта своими силами. Вместе с тем она может привлекать для выполнения указанных работ третьих лиц, если запрет на это не установлен договором управления.

Рассматриваемый вид деятельности содержит в себе как элементы подряда (текущий и капитальный ремонт), так и возмездного оказания услуг (содержание имущества). В этой связи отношения, связанные с привлечением третьих лиц, регулируются нормами о генеральном подрядчике и субподрядчике.

В результате Управляющая организация выступает неким «буфером», поскольку в силу закона несет ответственность как перед жильцами – за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств субподрядчиком, так и перед субподрядчиком – за невнесение либо несвоевременное внесение оплаты гражданами (ч.3 ст.706, ст.783 ГК РФ).

📌 Реклама Отключить

В соответствии со ст.154 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя, в том числе, и плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом. По общему правилу, размер платы за содержание и ремонт общего имущества определяется общим собранием собственников. Однако в случае, когда собственники не приняли решения о выборе способа управления, размер такой платы утверждается органами местного самоуправления.

Специфика данного вида деятельности Управляющей организации заключается в том, что собственники вносят плату за текущий и капитальный ремонт здесь и сейчас, а фактически эти работы будут выполнены в будущем, то есть Управляющая компания аккумулирует эти средства на своих счетах до момента принятия общим собранием собственников решения о необходимости проведения ремонта.

📌 Реклама Отключить

Безусловно, сразу же возникает вопрос: каким образом Управляющая компания должна определять свою выручку?

Относительно платы за содержание жилья все ясно: она учитывается в составе доходов от реализации, поскольку эти услуги оказываются в текущем периоде. Что же касается средств на осуществление ремонта, они также являются доходом от реализации, однако их учет в целях налогообложения зависит от применяемого Управляющей компанией метода определения дохода.

Если Управляющая организация применяет общую систему налогообложения и определяет доходы по методу начисления, у нее есть возможность отнести средства на капитальный ремонт к доходам будущих периодов в виде предварительной оплаты работ и на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 251 НК РФ не учитывать их при формировании налогооблагаемой базы.

В случае, если Управляющая организация определяет доходы кассовым методом, суммы оплаты за ремонт должны учитываться ей в том периоде, когда они фактически поступили в кассу (пункт 2 ст.273 НК РФ). Возможность отнесения на расходы данных сумм связана с моментом фактического выполнения и оплаты ремонтных работ (п.3 ст.273 НК РФ).

📌 Реклама Отключить

Аналогичный учет необходимо вести и Управляющим компаниям, применяющим упрощенную систему налогообложения. Поскольку в силу пункта 1 ст.346.17 НК РФ датой получения доходов признается день поступления денежных средств в кассу (кассовый метод), плата за ремонт жилья должна учитываться в периоде ее фактического поступления от жильцов.

Представляется, что плата за ремонт не может быть признана имуществом, получаемым в рамках целевого финансирования, поскольку перечень случаев такого финансирования, приведенный в подпункте 14 п.1 ст.251 НК РФ, является закрытым и расширительному толкованию не подлежит.

К аналогичному выводу приходит и Минфин РФ, рассматривая в письме от 26 июня 2006 г. №03-11-04/2/128 вопрос о налогообложении платы за ремонт, получаемой ТСЖ: «…средства, поступившие от членов ТСЖ в оплату стоимости содержания, обслуживания и ремонта жилого фонда, а также в оплату коммунальных услуг, целевыми поступлениями не являются.

📌 Реклама Отключить

Плата членов ТСЖ за услуги (работы) по обеспечению надлежащего санитарного, противопожарного и технического состояния жилого дома и придомовой территории; технической инвентаризации жилого дома; содержанию и ремонту жилых и нежилых помещений; капитальному ремонту жилого дома, а также плата за коммунальные услуги являются выручкой от реализации работ, услуг и, соответственно, учитываются ТСЖ при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения» (выделено автором).

Сторонники указанной позиции считают возможным учитывать в составе доходов Управляющей организации только сумму ее вознаграждения, то есть фактически допускают применение в сфере ЖКХ института агентирования.

📌 Реклама Отключить

Данная точка зрения представляется нам в корне неверной, поскольку она базируется на терминах и понятиях, содержавшихся в Правилах предоставления коммунальных услуг, утв. постановлением Правительства РФ от 26.09.94 г. №1099, и утративших юридическую силу с 09 июня 2006 г. в связи с утверждением постановлением Правительства РФ от 23.05.06 г. №307 новых Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, изменивших правовые подходы к толкованию понятия «коммунальные услуги».

В заключение хотелось бы отметить, что необходимость включения в состав доходов Управляющей организации всех сумм, поступающих от граждан, а также высокая вероятность утраты права на применение УСН побуждают компании, управляющие многоквартирными домами, изыскивать законные способы налоговой оптимизации своей деятельности, которые, безусловно, существуют.

Блог

В сегодняшней статье я затрону «больную» тему для огромного количества бухгалтеров УК и ТСЖ, а именно включаются ли в налогооблагаемую базу по УСНО денежные средства, полученные от собственников помещений (потребителей) в оплату коммунальных услуг. Тема сейчас ой, какая актуальная, так как Госдума подготовила очередные поправки в Налоговый кодекс, вступающие в силу 1 января 2020 года.

Начну с того, что вся «войнушка» происходила и происходит из-за того, что согласно п.38 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 №354 (далее по тексту – Правила) размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам для ресурсоснабжающих организаций. Проще говоря, если УК купила у РСО кубический метр холодной воды за 30 рублей, то и продать этот кубический метр потребителю можно только за 30 рублей, а значит, не возникает никакой прибыли.

Если УК работает на общей системе налогообложения (далее по тексту – ОСНО), то у нее, в большинстве случаев, (обратную ситуацию в этой статье я рассматривать не буду) в отношении коммунальных услуг не возникает добавленной стоимости, а значит и НДС, а также прибыли и, как следствие, налога на прибыль.

В ситуации, когда УК работает на упрощенной системе налогообложения (далее по тексту – УСНО), то тут абсолютно все равно, есть у тебя прибыль или нет, так как законодатель для особо «хитропопых» придумал минимальный налог в 1% от суммы всех поступлений на расчетный счет и в кассу УК (п.6 ст.346.18 НК РФ).

К примеру, «обороты» УК на УСНО составили 100 миллионов рублей, значит, в бюджет придется оплатить 1 миллион рублей минимального налога, что конечно печалит не только бухгалтеров УК, но и учредителей, которые (как им не стыдно) уплачивать налоги в бюджет не особо то и хотят.

В данной статье я постараюсь разобрать подробно этот вопрос.

Итак, давайте «разобьем» хронологию изменений НК РФ на три этапа:

  1. этап первый – до 2018 года

  2. этап второй – с 01 января 2018 года до 01 января 2020 года

  3. этап третий – с 01 января 2020 года

Этап первый – до 2018 года.

Писать тут особо нечего, так как налоговые органы и суды всех инстанций однозначно включали все денежные средства, полученные от собственников помещений (потребителей) в оплату коммунальных услуг в состав доходов, учитываемых при определении налогооблагаемой базы по УСНО.

Попытки некоторых управляющих организаций доказать суду и налоговикам после 2018 года, что денежные средства за коммунальные услуги не включаются в налогооблагаемую базу по УСНО ни к чему не привели.

Суды не принимали доводы налогоплательщиков, основанные на неверном толковании норм НК РФ, а если быть точнее основанные на «лапше», которую вешали на уши бухгалтерам лекторы на семинарах и вебинарах, рассказывающие про то, что отсутствие прибыли по коммунальным услугам равно отсутствие дохода и, как следствие, налогооблагаемой базы по УСНО.

Примеров доначислений в справочно-правовых системах можно найти огромное количество, среди них можете почитать:

  1. Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 04.06.2018 № Ф01-1869/2018 по делу № А79-11145/2016 (Определением Верховного Суда РФ от 13.11.2018 N 301-КГ18-12610 отказано в передаче дела № А79-11145/2016 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного постановления).

  2. Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 07.03.2018 № Ф04-461/2018 по делу № А70-7080/2017 (Определением Верховного Суда РФ от 28.06.2018 № 304-КГ18-8109 отказано в передаче дела № А70-7080/2017 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного постановления).

Обратите внимание, что суды ссылки на «льготу» в пп.4 п.1 ст.346.15 НК РФ в расчет не брали, так как, по мнению судей, «льгота» начинала действовать лишь с 1 января 2018 года, а значит УК в налогооблагаемую базу по УСНО денежные средства, поступившие в оплату коммунальных услуг, обязаны были включать (да, на семинарах вам лекторы, называющие себя «лучшими лекторами России в ЖКХ», рассказывали другое, но сидеть-то за налоговые правонарушения не им…).

Этап второй – с 01 января 2018 года до 01 января 2020 года.

Группа лиц в количестве 400 с лишним человек, гордо называющих себя депутатами Госдумы РФ, по предварительному сговору в конце 2017 года приняла поправки в НК РФ, согласно которым (тут нужно процитировать новую норму целиком):

«Статья 346.15. Порядок определения доходов

1.1. При определении объекта налогообложения не учитываются:

4) доходы, полученные товариществами собственников жилья, товариществами собственников недвижимости, управляющими организациями, садоводческими, огородническими или дачными некоммерческими товариществами (некоммерческими партнерствами), жилищными, садоводческими, огородническими, дачными или иными специализированными потребительскими кооперативами от собственников (пользователей) недвижимости в оплату коммунальных услуг, оказанных сторонними организациями».

Прочитайте еще раз внимательно то, что написано выше… Прочитали?

И я прочитал в 2018 году и так и не понял, какие психотропные вещества употребляли избранники народа при написании такой «льготы» для упрощенцев.

Опять Кочетков ругает государство и таких уважаемых представителей народа почем зря, подумали многие. Придется перед читателями этой статьи объясниться…

Вернитесь чуть выше по тексту и прочитайте внимательно три последних слова в приведенной мной цитате. Цитирую: «оказанных сторонними организациями».

Мы задали вопрос о том, что же собственно подразумевалось в этой норме в Минфин и Госдуму.

Вот такие ответы мы получили:

— от Минфина;

— от Госдумы.

Вам стало понятнее после прочтения ответов? Мне лично нет, так как написаны ответы явно в стиле «отвали смерд, тут более глобальные дела по поднятию России с колен есть».

Многие эксперты и лекторы стали додумывать то, что не написано в НК РФ и предлагать уникальные советы, как не платить налоги с коммуналки на УСНО. Бухгалтера УК хоть и являются воистину свирепыми по жизни людьми, но когда им рассказывают, что платить налоги не обязательно и ссылаются при этом на некие письма Минфина, «размякают» и начинают верить в чудеса, а, как известно, чудес в отношениях с налоговиками не бывает.

Давайте предложим, что льгота всё же «рабочая» и попробуем ответить на 2 простых вопроса:

  1. В каких случаях коммунальные услуги при способе управления «управляющая организация» могут быть оказаны сторонними организациями?

  2. Если УК собирает деньги для неких сторонних организаций, то в качестве кого она тогда выступает?

Ответ на вопрос №1:

Тут все просто…

Исполнитель коммунальной услуги в МКД может быть один: УК или РСО. Всё это «предельно» зарегламентировано пунктом 2 Правил, в котором однозначно указано, что исполнитель – это «юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, предоставляющие потребителю коммунальные услуги».

Предоставление коммунальных услуг, в свою очередь, в соответствии с п.6 и п.9 Правил осуществляется:

  • управляющей организацией на основании договоров ресурсоснабжения, заключенных в письменной форме непосредственно с ресурсоснабжающей организацией (исполнителем в данном случае выступает именно УК);
  • ресурсоснабжающей организацией напрямую населению (исполнителем в данном случае выступает именно РСО).

Читая «льготу», к всеобщему ликованию бухгалтеров УК принятую депутатами, можно сделать вывод, что она применима лишь к ситуации, когда исполнителем коммунальной услуги выступает РСО, но (держитесь) денежные средства за потребленные коммунальные услуги поступают на счета УК, которая как раз и получает деньги за услуги «оказанные сторонними организациями».

Самое забавное, что в такой ситуации денежные средства за коммунальные услуги, поступающие на счета УК в случае, когда исполнителем выступает РСО никогда и не попадут в налогооблагаемую базу по УСНО, так как согласно п.1.1 ст.346.15 НК РФ поступления, которые предусмотрены ст.251 НК РФ, не увеличивают налоговую базу при УСНО. Так, в силу пп.9 п.1 ст.251 НК РФ посредник-«упрощенец» не учитывает в своих доходах имущество (включая денежные средства), которое поступило ему в связи с исполнением обязательств по посредническому договору.

Ответ на вопрос №2:

В ответе на вопрос №1 мы сделали вывод, что в «льготе» прописаны ситуации, когда УК выступает посредником между РСО и потребителями в части сбора денежных средств за потребленные коммунальные услуги (ну, по крайней мере, я другой трактовки в этой «недольготе» не вижу).

Ситуация, когда УК собирает наличные денежные средства в пользу третьих лиц, регулируется Федеральным законом от 03.06.2009 №103-ФЗ «О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемой платежными агентами», так как в описанной выше ситуации УК выступает в роли платежного агента со всеми вытекающими последствиями, среди которых, например, можно выделить обязательную постановку на учет в Росфинмониторинге и т.д.

В результате сложилась ситуация, когда избранники народа, не включив мозг, приняли поправки в НК РФ, а вся страна не могла понять, что же имелось в виду и как быть-то…

Многие возразят, что всё нормально, мол, и есть куча писем Минфина по этому поводу, и чиновники неоднократно разъясняли, что на основании пп.4 п.1 ст.346.15 НК РФ поступления в оплату коммунальных услуг, если исполнителем выступает УК, в доходную часть не включаются. Запомните раз и навсегда, что письма Минфина не спасут при обжаловании миллионных доначислений от налоговиков в арбитраже, так как и налоговикам и судьям на эти письма попросту плевать!!!

А теперь внимание на экран)))

Как известно, упрощенка бывает с доходов (ставка налога 6% с поступлений) и доходов за минусом расходов (ставка налога 15% с разницы, но 1% с оборота минимум).

Я сразу отбрасываю ставку в 6 процентов, так как если ее применяет УК, то учредитель этой УК «самоубийца». Далее мы говорим только об УСНО со ставкой в 15%.

Не находите странным, что в «льготе», действовавшей с 01.01.2018 по 01.01.2020 года, есть исключение из доходной части (хоть и криво написанное), но в п.2 статьи 346.17 НК РФ нет исключений из расходной части…

То есть государство всем налогоплательщикам «сказало», что денежные средства, которые оплачивают потребители коммунальных услуг в доходы при УСНО, не включаются, а деньги, оплаченные РСО, в расходы можно включать???

Не задумывались о такой афере века? А ведь она принята Госдумой и, по сути, ничему не противоречит)))…

А если серьезно, то думаю всем понятно, что вся эта суета с якобы имеющейся «льготой» была «выгодна» исключительно тем, кто мог на ней заработать, и нет никаких «рекомендаций» и готовых решений о том, как не платить УСНО с коммуналки в период 2018-2019 годов. Может быть потом появится пленум ВС РФ, который скажет, что я был не прав, но пока его нет и вам решать правильно ли вы воспользовались «льготой».

Этап третий – с 01 января 2020 года.

А теперь перейдем к самому интересному.

С 01.01.2020 года действует новая редакция пп.4 п.1 ст.346.15 НК РФ, и давайте ее сравним со старой редакцией:

Редакция 2018-2019 года

Редакция с 01.01.2020 года

доходы, полученные товариществами собственников жилья, товариществами собственников недвижимости, управляющими организациями, садоводческими, огородническими или дачными некоммерческими товариществами (некоммерческими партнерствами), жилищными, садоводческими, огородническими, дачными или иными специализированными потребительскими кооперативами от собственников (пользователей) недвижимости в оплату коммунальных услуг, оказанных сторонними организациями

доходы, полученные товариществами собственников недвижимости, в том числе товариществами собственников жилья, управляющими организациями, жилищными или иными специализированными потребительскими кооперативами в оплату оказанных собственникам (пользователям) недвижимости коммунальных услуг, в случае оказания таких услуг указанными организациями, заключившими договоры ресурсоснабжения (договоры на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами) с ресурсоснабжающими организациями (региональными операторами по обращению с твердыми коммунальными отходами) в соответствии с требованиями, установленными законодательством Российской Федерации.

Думаю, разницу заметили все, и многие на нашем форуме уже отписали, мол, круто и прочее.

То есть с 2020 года упрощенцы могут не учитывать в доходной части все поступления от потребителей в счет оплаты коммунальных услуг и никаких условий вроде «услуг сторонних организаций» теперь нет.

Круто же?

Но наша Госдума не была бы Госдумой, если бы в очередной раз не (простите за грубость) не лоханулась (в работе депутатов это стало уже славной традицией). Не верите? Как говорит один из наших форумчан «следите за руками»…

Читаем еще раз новую редакцию пп.4 п.1 ст.346.15 НК РФ и что мы там не видим? Правильный ответ: «в НК РФ ни слова не говорится о коммунальных ресурсах на содержание общего имущества (КРСОИ, по-нашему)». То есть льготируются только поступления от коммунальных услуг, а все поступления в части КРСОИ в полном объеме включаются в книгу доходов и расходов и с них платится налог в 15% или минимальный налог в 1% с оборота.

Здорово, правда?

P/S Ну и чтобы не забыть… В п.2 ст.346.17 НК РФ включили норму о том, что если доходы от коммуналки при УСНО не учитываются в доходной части, то и при определении расходов затраты на эти коммунальные услуги учитывать нельзя, что в принципе логично.

Какую систему налогообложения выбрать для управляющей компании

Выбирая управляющую компанию, собственники отдают предпочтение тем организациям, которые готовы работать в режиме многозадачности и выполнять множество различных функций за выгодную и разумную стоимость.

К таким обязанностям можно отнести бесперебойное обеспечение квартир всеми коммунальными ресурсами, проведение проверок состояния общедомового оборудования, текущий и капитальный ремонт, а также многое другое. В связи с большим кругом обязанностей появляется много бумажной волокиты.

Ведение налогового и бухгалтерского учета в управляющих компаниях ЖКХ осуществляется не так, как в обычных организациях, и имеет ряд особенностей и нюансов. Итак, разберёмся подробнее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Особенности бухучета в управляющей компании ЖКХ

Также к функциям УК относятся:


  • Расчёты с собственниками жилых помещений.
  • Учёт налогов.
  • Учёт материалов.
  • Вопросы оплаты труда сотрудников.
  • Расчёты с другими контрагаентами.

При покупке и реализации ресурсов возникает дебиторская задолженность и некоторые расходы. Это является неизбежным моментом.

В связи с этим ведение бухучёта в УК проходит в несколько этапов:

  1. Выбор учётной политики. Здесь устанавливается и прописывается перечень правил, позволяющих учитывать все доходы, расходы и прочие активы организации. Чем точнее и тщательнее сформированы все нюансы и разобраны все вопросы, тем легче будет ведение бухгалтерского учёта на предприятии.
  2. Разработка и выбор плана счетов. Этот документ формируется и обновляется на основании приказа Министерства Финансов №94н. В план должны быть включены только те счета, которые по факту будут использоваться в трудовой деятельности УК.
  3. Утверждение форм первичных документов. УК могут использовать свои фирменные бланки, предварительно изготовив их, и утвердив, либо стандартные унифицированные формы документов. В том и другом случае вся документация должна быть закреплена в учётной политике компании.
  4. Ведение бухгалтерского учёта. Эти обязанности выполняют уполномоченные сотрудники по участкам.
  5. Предоставление отчётов. Главными документами является финансовый отчёт, бухгалтерский баланс и иные, предусмотренные ФЗ №402.

В основные должностные обязанности главбуха входят:


  • Контроль ведения всех участков бухгалтерского учёта.
  • Контроль над кассовой дисциплиной и операциями.
  • Оплата страховых взносов.
  • Анализ налоговой политики.
  • Осуществление финансового анализа.
  • Формирование информационных систем бухучёта.
  • Организация ведения бухучёта в компании.
  • Подготовка и утверждение форм различных документов, рабочих планов и иной сопутствующей документации.
  • Предоставление информации внутренним и внешним пользователям.
  • Проведение проверок и ревизий.
  • Контроль своевременного перечисления налогов в бюджет.
  • Формирование учётной политики на предприятии.
  • Контроль над введением хозяйственных операций.
  • Формирование документации по недостачам и незаконной трате денежных средств жильцов.

Обязанности главного бухгалтера не имеют особых отличий от обязанностей такой же должности в других сферах деятельности.

В чём заключаются отличия между ОСНО и УСН?

Управляющие компании в праве самостоятельно выбирать систему налогообложения. Различие заключается в том, что ведение бухучёта через систему УСН значительно проще, чем в ОСНО. Состав отчётности первой сокращён.

Предлагаем посмотреть видео о том, в чем заключается отличие ОСНО и УСН:

Какие проводки являются основными?

Для приобретения ресурсов управляющие организации пользуются следующими проводками:

  1. Дебет 19, Кредит 60 счёта.
  2. Дебет 60, Кредит 51 счёта.
  3. Дебет 20, Кредит 60 счёта.
  4. Дебет 68, Кредит 19 счёта.

Сфера оказания жилищно-коммунальных услуг предполагает использование:

Все вышеуказанные проводки используются в том случае, если управляющая компания выбрала систему УСН или ОСНО.

Однако при системе УСН действует льгота на оплату НДС, поэтому некоторые проводки из вышеуказанных не применяются.

Всё про учётную политику УК

Регулируют УП Положение по бухгалтерскому учёту и Налоговый кодекс РФ. К нюансам процедуры можно отнести:

  1. Если в законодательстве нет ссылок на какие-либо особенности, УК имеет право на самостоятельную разработку инструкций, положений и прочего.
  2. В учётной политики компании должна быть отметка о выбранной системе налогообложения.
  3. Деятельность УК осуществляется с учётом норм налогового законодательства.

В учётной политике УК обязательно должны быть:

  • Налоговые платежи.
  • Доходы и расходы.
  • Заработная плата.
  • Учёт материалов.
  • Расчёты с поставщиками ресурсов.

Итак, мы рассмотрели все основные правила ведения учёта. Чем проще составлена УП организации, тем проще ведение учёта.

Налогообложение управляющих компаний ЖКХ

Все УК могут самостоятельно решать, какую систему налогообложения выбрать. Варианта может быть два УСН или ОСНО. Оба варианта содержат два вида налога:

  1. на прибыль;
  2. добавленную стоимость.

Для деятельности управляющих компаний этот процент очень большой и весьма невыгодный. Ведь всем известно, что некоторые новые УК работают первое время иногда в минус.

Однако преимуществом является тот факт, что на услуги, которые предоставляют УК, НДС не распространяется. Этот момент чётко разъясняет статья 149 НК РФ. Одновременно с этим, все предоставляемые услуги УК имеют единую цену, поэтому заработать какую-либо прибыль на этом у компании особо не получается.

Если говорить про систему УСН, то её используют небольшие компании. Как правило, доход таких фирм не превышает 60 000 000 рублей, а штат работников составляет не более 100 человек. Система УСН наиболее выгодна для УК, поэтому с ней работает множество компаний.

Проводки при УСН

Если организация выбрала упрощённую систему, то проводки Д68 К19, а также Д90/3 К68 использоваться не будут. Такие проводки необходимы для вычета и начисления НДС для тех компаний, которые выбрали ОСНО.

Преимущества работы на УСН для УК можно указать так:

  1. Компания не оплачивает НДС (20%).
  2. Компания освобождена от налога на прибыль.
  3. Оплата отдельного сбора за использование УС – 5-15%.

Упрощённая система налогообложения или УСН – один из пяти специальных налоговых режимов, согласно п. 2 ст. 18 НК РФ. Такой режим ориентирован на малый бизнес, а его цель – упрощение расчёта и уплаты налогов при ведении предпринимательской деятельности. Порядок применения упрощённой системы налогообложения регулируется нормами главы 26.2 НК РФ.

Тем не менее сложилась судебная практика, когда суды признают поступления оплаты за коммунальные и жилищные услуги доходами УО, ТСЖ, ЖК. Поэтому устойчивого мнения о том, делает ли УСН их жизнь легче, нет.

Также отметим, что при УСН налогоплательщик вправе сам выбрать один из двух объектов налогообложения, указанный в ст. 346.14 НК РФ:

  • доходы;
  • доходы, уменьшенные на расходы.

Управляющие организации, ТСЖ и ЖК не вправе до окончания налогового периода сменить режим налогообложения.

Однако при несоблюдении отдельных условий они могут утратить право на применение упрощённой системы налогообложения. Перечислим такие условия:

  1. Превышение доходов налогоплательщика за отчётный период.
  2. Превышение установленного ограничения по численности работников и стоимости основных средств.
  3. Ведение деятельности, при которой не допускается применение УСН или ограничен выбор объекта налогообложения (п. 3 ст. 346.12 НК РФ, п. 3 ст. 346.14 НК РФ).

С момента утраты права применения УСН налогоплательщик должен рассчитать и уплатить налоги по общему режиму налогообложения, который предусмотрен для вновь созданных организаций или ИП. Пени и штрафы за несвоевременную уплату ежемесячных платежей в течение того квартала, в котором налогоплательщик перешёл на общий режим налогообложения, не взимаются (п. 4 ст. 346.13 НК РФ).

Вернуться к применению УСН можно не ранее, чем через один год после утраты права на неё.

Утрата права на применение УСН – не единственное негативное последствие, которое может возникнуть у УО, ТСЖ, ЖК при неверной уплате налоговых взносов. Юрий Романченко рассказал также о том, за что могут получить штрафы юридические и должностные лица, дал рекомендации, как организациям работать так, чтобы не попасть под штраф.

В раздаточном материале к статье вы найдёте нормативные правовые акты, письма профильных ведомств и образцы документов, которые помогут вам глубже разобраться в теме УСН.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *