НДС недвижимость

Содержание

Возврат НДС при приобретении помещения ООО на ОСНО

 Учет у покупателя
Бухгалтерский учет
До 1 января 2011 года в соответствии с Положением по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации (утв. приказом Минфина России от 29.07.1998 № 34н) и Методическими указаниями по бухгалтерскому учету основных средств (утв. приказом Минфина России от 13.10.2003 № 91н), объекты недвижимости, не прошедшие государственную регистрацию, учитывались в составе незавершенных капитальных вложений (п. 41 Приказа № 34н ип. 52 Приказа № 91н соответственно).
Приказ Минфина от 24.12.2010 № 186н исключил нормы, устанавливавшие зависимость принятия объекта недвижимости на учет от наличия документов, подтверждающих государственную регистрацию права собственности на объект. Поэтому с 1 января 2011 года организация, получившая объект недвижимости, права собственности на который подлежат государственной регистрации, должна принять его к учету в качестве основного средства при единовременном выполнении условий, указанных в пункте 4 ПБУ 6/01, независимо от факта государственной регистрации прав собственности.
С 1-го числа месяца, следующего за месяцем принятия объекта недвижимости к бухгалтерскому учету, организация начинает начислять по нему амортизационные отчисления. Таково требованиепункта 21 ПБУ 6/01.
Налог на добавленную стоимость
Налоговые вычеты по НДС при приобретении недвижимых объектов осуществляются у покупателя в общеустановленном порядке при одновременном выполнении следующих условий, предусмотренных статьями 171 и 172 НК РФ:
1) объект приобретен для операций, облагаемых НДС;
2) объект принят к учету в качестве основного средства;
3) имеется должным образом оформленный счет-фактура , выставленный продавцом при переходе к покупателю права собственности на недвижимый объект.
Иными словами, покупатель может принять к вычету НДС, уплаченный при приобретении объекта недвижимости, только после того, как к нему перейдет право собственности на этот объект. Ведь раньше, чем наступит этот момент, у него не будет счета-фактуры от продавца.
Налог на прибыль организаций
Основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав (п. 11ст. 258 НК РФ). Начисление амортизации по объектам амортизируемого имущества начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию (п. 4 ст. 259 НК РФ).
Таким образом, в налоговом учете для начала начисления амортизации по недвижимому объекту, права на который подлежат госрегистрации, необходимо выполнение двух условий:
1) подать документы на государственную регистрацию;
2) ввести объект в эксплуатацию.
Организация, приобретающая объекты основных средств, бывшие в употреблении (в том числе в виде вклада в уставный (складочный) капитал или в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц), в целях применения линейного метода начисления амортизации по этим объектам вправе определять норму амортизации по этому имуществу с учетом срока полезного использования, уменьшенного на количество лет (месяцев) эксплуатации данного имущества предыдущими собственниками. При этом срок полезного использования данных основных средств может быть определен как установленный предыдущим собственником этих основных средств срок их полезного использования, уменьшенный на количество лет (месяцев) эксплуатации данного имущества предыдущим собственником. На это указывает пункт 7 статьи 258 НК. Поскольку уменьшение срока полезного использования объекта на количество лет его эксплуатации предыдущими владельцами является правом, а не обязанностью налогоплательщика, то возможны два способа определения срока полезного использования недвижимых объектов, бывших в эксплуатации:
— исходя из общего срока полезного использования;
— исходя из оставшегося срока полезного использования.
Однако если организация решит определить срок полезного использования исходя из оставшегося, срок эксплуатации недвижимого объекта предыдущим собственником должен быть документально подтвержден (письмо УФНС России по г. Москве 24.03.2006 № 20-12/22859).
Налоговый кодекс РФ не содержит конкретного перечня документов, необходимых для подтверждения срока эксплуатации основных средств предыдущими собственниками. В то же время такими документами, служащими основанием для определения фактического срока эксплуатации, согласно разъяснениям налоговых органов могут быть акт о приеме-передаче здания (форма № ОС-1а), технический паспорт здания и др. (письмо УМНС РФ по г. Москве от 20.09.2004 № 26-12/61278, от 25.12.2003 № 26-12/71974).
Если же документально подтвердить срок эксплуатации недвижимого объекта предыдущими собственниками организация не сможет, она должна будет установить срок полезного использования как для нового объекта.
В бухгалтерском учете срок полезного использования приобретенного недвижимого объекта определяется организацией самостоятельно согласно пункту 20 ПБУ 6/01. Это касается как новых объектов основных средств, так и бывших в употреблении.
Пример
Продолжим пример 1 и рассмотрим, какие записи в бухгалтерском и налоговом учете должен сделать покупатель.
1 марта 2011 года:
Дебет 08 Кредит 60
– 1 200 000 руб. – поступил объект недвижимого имущества на основании акта приема-передачи по форме №ОС-1;
Дебет 01 Кредит 08
– 1 200 000 руб. – объект принят к учету в качестве основного средства, согласно пункту 4 ПБУ 6/01.
Начиная с 1 апреля 2011 года покупатель начисляет амортизацию по объекту недвижимости согласно пункту 21 ПБУ 6/01 (Дебет 20 (25, 26, 44) Кредит 02). В налоговом учете у покупателя также отражается начисление амортизации на основании статей 258 и 259 НК РФ.
25 апреля 2011 года:
Дебет 19 Кредит 60
– 216 000 руб. – выделен НДС на основании счета-фактуры, выставленного продавцом в течение 5 рабочих дней с даты перехода права собственности;
Дебет 68 субсчет «НДС» Кредит 19
– 216 000 руб. – принят к вычету НДС.

Инструкция по возврату НДС при покупке квартиры в 2020 году

Государство предоставляет право любому резиденту России получить возврат части потраченной суммы после покупки недвижимости. Компенсация перечисляется из суммы, уже отчисленной в бюджет в виде налога. Важно правильно оформить возврат. Сегодня разберемся, как происходит возврат НДС при покупке квартиры – какие справки понадобятся, куда обращаться и сколько можно получить на руки.

Как вернуть сумму НДС с покупки квартиры

Прежде чем изучать основную информацию, определимся с ключевыми терминами. Возмещение НДС – это возврат налога на добавленную стоимость юридическим лицом. К покупке квартиры гражданами этот термин не имеет никакого отношения. Поэтому задача вернуть НДС с покупки квартиры звучит не совсем корректно. Правильно говорить «возврат НДФЛ за покупку квартиры». Именно возврат НДФЛ мы рассмотрим далее в статье.

Дополнительно нам понадобятся специальные налоговые термины:

ВАЖНО! Если указать неправильное название налога, то деньги не возвращаются. Считается, что документы заполнены некорректно. Поэтому очень важно с самого начала оформлять возврат по НДФЛ, а не по НДС.

Кто может получить вычет

Возвращение денег при покупке квартиры допустимо только при соблюдении ряда условий.

Деньги за купленное жилье возвращают, если:

Возврат допустим Возврат невозможен
Покупатель является плательщиком налога на доходы, у него белая зарплата, с которой регулярно идут отчисления в бюджет Покупатель не платит взносы в бюджет, потому что у него черная зарплата. При серой зарплате имеет значение только та часть, которую показывают налоговой – официальная
Куплено жилье или доля в нем: квартира, частный дом, комната За гараж и голую землю вернуть деньги нельзя
Право собственности должно быть зарегистрировано в ЕГРН Если квартиру оплатили, но право еще не зарегистрировали в ЕГРН – возврат оформить нельзя
При покупке квартиры по ДДУ деньги можно возвращать после подписания акта приемки жилья Момент регистрации или оплаты ДДУ не имеет значения, только момент фактической передачи жилья, даже если весь дом еще не сдан в эксплуатацию
На квартиру потрачены собственные или заемные средства – ипотека, целевой заем у работодателя Получить возврат с государственной поддержки (материнский капитал, земельный сертификат и т.д.) невозможно
Если квартиру купили у застройщика в черновой отделке, можно вернуть деньги не только за само жилье, но и за ремонт Правило не работает, если квартира куплена на вторичном рынке и ее пришлось восстанавливать после предыдущих владельцев

ВНИМАНИЕ! Если вы покупаете квартиру у застройщика и в ней нет ремонта, обязательно отразите в акте приемки, что жилье принято в черновой отделке. Возврат по расходам на ремонт одобрят только в этом случае.

Еще одно важное условие – однократность получения возврата. Правила следующие:

  • если квартира приобретена до 31 декабря 2013 года включительно и возврат на нее уже оформлен – повторно получить возврат нельзя при покупке следующей квартиры;
  • если право на жилье зарегистрировано позже (с 1 января 2014 года) – возврат можно оформлять несколько раз до исчерпания максимальной суммы в 2 000 000 рублей.

Все эти условия нужно учитывать при оформлении возврата.

Сколько денег вернет государство

Индивидуальный размер рассчитывается по фактическим расходам, но в пределах максимальных лимитов.

Чтобы рассчитать, сколько денег возвращается за покупку квартиры в вашем конкретном случае, нужно:

  • взять договор покупки и все платежные документы к нему;
  • посчитать фактические расходы по ДКП — сколько отдали за жилье;
  • если потрачено больше 2 миллионов, берем 2 миллиона, если меньше – берем расходы по договору покупки;
  • умножить эту сумму на 0,13 – полученное число и будет суммой денег, которую можно будет получить на руки из бюджета.

Примеры расчета возврата денег (не НДС) смотрите ниже в таблице:

Есть нюансы расчета – при ипотеке, для пенсионеров и при общей собственности супругов. Их рассмотрим ниже.

В ипотеку

Если квартира покупается в ипотеку, то к вычету по ДКП добавляется вычет по процентам. Максимальная сумма вычета – 3 000 000 рублей. Это дополнительный вычет, он предоставляется сверх тех максимальных 2 миллионов, о которых мы говорили выше.

Как получить возврат по процентам:

  1. После заключения ипотечного договора начинайте оплачивать кредит.
  2. По итогам года (например, в январе следующего года) получите в банке справку о выплаченных процентах.
  3. Подсчитайте сумму, на которую вы имеете право. Для этого размер выплаченных процентов умножьте на 0,13. Если их размер превышает максимальный, для расчета возьмите 3 000 000 рублей.
  4. Оформите вычет по правилам, аналогичным основному вычету по ДКП.
  5. Если максимальный размер не исчерпан (например, в прошлом году выплатили 1 000 000 руб. процентов), в следующем году повторите операцию.

ВАЖНО! К возврату принимаются только фактически выплаченные за год проценты. Будущие проценты по графику платежей принимать к расчету нельзя.

Пенсионеру

Пенсионер вправе вернуть НДФЛ (не НДС) только если он уплачивает его в бюджет. Налогом облагается не только зарплата, но и сдача своего имущества в аренду и даже продажа своего имущества. Иными словами, если вы заплатили в предыдущем периоде налог 13% в бюджет – вы имеете право его вернуть, несмотря на пенсионный статус.

Для пенсионеров установлен особый период возврата – 3 года до даты покупки квартиры. Если вы купили квартиру в 2018 году, вы можете вернуть НДФЛ за 2018, а также 2015, 2016 и 2017 годы – если в это время в бюджет был перечислен налог с любого вашего дохода.

ВНИМАНИЕ! Пенсии не облагаются НДФЛ, поэтому их нельзя принимать в расчет при исчислении доходов в налоговом периоде. НДС пенсии тоже не облагаются, возврат по этому налогу вообще не касается граждан.

Супругам

Если квартира куплена в общую собственность в браке, то максимальный вычет увеличивается с 2 до 4 миллионов. Супруги вправе распределить его между собой так, как им выгодно. Если муж работает, а жена находится в декрете (получает только пособие), то выгоднее оформить весь вычет на мужа – т.к. у него идет налогооблагаемая зарплата.

Вычет распределяется по заявлению супругов. Скачайте образец и чистый бланк для заполнения.

Пошаговая инструкция по возврату

Заниматься получением возврата по НДФЛ (не НДС) можно на следующий год после сделки с покупкой жилья. Купили в 2019 – подавайте бумаги в 2020. При этом вернуть деньги можно за год, в котором прошла покупка квартиры, и далее за будущие периоды.

Ниже рассмотрим подробнее по шагам возврат денег за покупку квартиры.

ШАГ 1. Собираем документы

Налогоплательщику понадобится собрать:

  • выписку из ЕГРН на квартиру;
  • квартира куплена на вторичке – ДКП;
  • квартира приобретена по долевой застройке – ДДУ + обязательно акт приемки;
  • бумаги об оплате: банковские выписки (если оплачивали безналом), расписки (при расчетах наличными);
  • если заявляете возврат расходов на ремонт – подтверждающая документация о ремонте (договоры, сметы, акты, чеки, квитанции);
  • супругам – свидетельство о браке;
  • паспорт налогоплательщика;
  • справка о доходах за год – форма 2-НДФЛ, оформляется работодателем.

На основании собранных документов заполняется декларация 3-НДФЛ. Скачайте бланк новой декларации для квартир, купленных в 2018 году.

Наконец, когда все документы собраны, а декларация заполнена, нужно заполнить заявление о возврате. Бланк загрузите по этой ссылке.

Никаких документов, связанных с вычетом по НДС для юридических лиц, заполнять и представлять не нужно.

ШАГ 2. Подаем документы в инспекцию

Документацию передают в ИФНС по адресу проживания:

  • лично (не забудьте паспорт для проверки личности);
  • через личный кабинет в системе ФНС.

При личной подаче инспектор предварительно проверит заполнение и комплектность, а электронная подача сэкономит время.

После подачи пакета бумаг начнется камеральная проверка. Она длится 3 месяца, еще месяц дается на банковский перевод денег на счет.

Как получить вычет сразу и не ждать конца года

У физических лиц есть возможность оформить вычет сразу после приобретения квартиры, не дожидаясь конца года. После регистрации права в ЕГРН в ИФНС подают заявление о подтверждении права на вычет. К заявлению прикладываются те же документы, что и в списке выше, кроме заявления на вычет.

После проверки ИФНС выдаст уведомление, которое нужно передать работодателю. Бухгалтерия прекратит удерживать НДФЛ – зарплата возрастет на 13%, пока вычет не будет исчерпан полностью.

Возврат НДФЛ (не НДС) при покупке квартиры позволяет пополнить семейный бюджет на 13% от расходов, понесенных на приобретение жилья. Право на оформление вычета во времени не ограничено, однако вернуть деньги можно лишь за 3 предыдущих периода. Если квартира куплена в 2016 году, а вычет оформлен лишь в 2020, то вернуть НДФЛ (не НДС) получится за 2019, 2018 и 2017 годы. Поэтому мы рекомендуем не затягивать с подачей документов.

Читайте далее: нужно ли платить налоговые взносы на имущество пенсионеру.

Если у вас остались вопросы по возврату НДС, задайте их нашему юристу в чат.

Команда портала будет благодарна за лайк и репост статьи!

Налогообложение сделок с коммерческой недвижимостью

Одной из важнейших частей правового оборота являются сделки с коммерческой недвижимостью — объектами нежилого фонда, предназначенными для деятельности связанной с извлечением прибыли.
Информацию о сделках с объектами недвижимости принято группировать по основным сегментам рынка недвижимости: незастроенные земельные участки; земельные участки с индивидуальными жилыми домами, дачами, садовыми домиками; земельные участки с административной и коммерческой недвижимостью; придомовые земельные участки многоквартирных жилых домов. Таким образом, одной из важнейших частей правового оборота являются сделки с коммерческой недвижимостью. В российском законодательстве трудно найти легальное определение термина коммерческая недвижимость, однако можно заключить, что к ней относят объекты нежилого фонда, предназначенные для деятельности связанной с извлечением прибыли. На практике к объектам коммерческой недвижимости относят производственные, складские, торговые и административные здания, строения, сооружения и помещения (части зданий). Правовое регулирование сделок с коммерческой недвижимостью включает несколько аспектов, здесь тесно переплетены гражданское земельное и налоговое право.
Рассматривая налогообложение сделок с коммерческой недвижимостью необходимо выделить несколько основных факторов оказывающих на него влияние. Некоторые из них касаются субъекта правоотношений. Во-первых, является ли налогоплательщик физическим лицом, индивидуальным предпринимателем или организацией. Во-вторых, является ли налогоплательщик налоговым резидентом Российской Федерации. Другие касаются самой сделки: является ли она куплей-продажей, арендой, ипотекой, лизингом. Важно также рассмотреть вопросы связанные не только с динамикой объектов недвижимости, но и с их статикой, то есть с тем какие налоги приходится платить собственнику объекта недвижимости после его приобретения.
НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ
Физические лица владеющие объектами коммерческой недвижимости уплачивают с них налог на имущество физических лиц, а если продают эти объекты или сдают их в аренду, уплачивают с этих доходов налог на доходы физических лиц
Зачастую объекты коммерческой недвижимости находятся в собственности физического лица. В этом случае коммерческая недвижимость является объектом обложения налогом на имущество физических лиц, ставку этого налога определяет соответствующий акт представительного органа местного самоуправления по месту нахождения недвижимого имущества в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости, однако в целом по Российской Федерации ставки налога устанавливаются в установленных Налоговым кодексом Российской Федерации (далее — НК РФ) пределах (таблица 1). Налог на имущество физических лиц уплачивается в отношении объектов коммерческой недвижимости и в том случае, если физическое лицо является индивидуальным предпринимателем, при этом, если в свидетельстве у индивидуального предпринимателя такой вид деятельности, как сдача в аренду собственного имущества, не значится, он не вправе заключать договоры на сдачу принадлежащего ему имущества в аренду от имени индивидуального предпринимателя. С точки зрения налогового законодательства, физические лица, участвующие в арендных отношениях, не должны получать статус индивидуального предпринимателя, поскольку доходы, получаемые физическими лицами от сдачи в аренду либо внаем движимого или недвижимого имущества, поименованы в ст. 208 НК РФ как самостоятельный вид доходов, являющихся объектом обложения налогом на доходы физических лиц.
Таблица 1
Стоимость имущества Ставка налога
До 300 тыс. рублей До 0,1 процента
От 300 тыс. рублей до 500 тыс. рублей От 0,1 до 0,3 процента
Свыше 500 тыс. рублей От 0,3 до 2,0 процента
Если налог на имущество физических лиц касается статики гражданского оборота, то налог на доходы физических лиц (НДФЛ) относится к его динамике. В нашем случае он взимается с доходов получаемых от продажи объектов коммерческой недвижимости или от их сдачи в аренду.
Согласно гл. 23 НК РФ с полученных доходов граждане обязаны уплачивать налог НДФЛ в общем случае по ставке 13 процентов. Важно отметить, что ст. 207 НК РФ относит к налогоплательщикам этого налога физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации, а также физических лиц, получающих доходы от источников, в Российской Федерации, но не являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации и в соответствии с положениями ст. 224 НК РФ налоговая ставка устанавливается в размере 30 процентов в отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации.
Доходы, полученные от продажи имущества, в том числе коммерческой недвижимости, и к доходам от сдачи таких объектов в аренду включаются в налоговую базу НДФЛ. Так согласно ст. 210. НК РФ при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми, у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 настоящего Кодекса. Если из дохода налогоплательщика по его распоряжению, по решению суда или иных органов производятся какие-либо удержания, такие удержания не уменьшают налоговую базу. При этом на основании положений абзаца 1 пункта 18.1 статьи 217 НК РФ освобождаются от налогообложения доходы, полученные в порядке дарения от физических лиц, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей и паев. Если в качестве дарителя выступает физическое лицо, не являющееся членом семьи и (или) близким родственником одаряемого физического лица в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации, то с учетом положений абзаца 1 статьи 52 и пункта 2 статьи 229 Кодекса одаряемое физическое лицо самостоятельно декларирует доход, полученный в порядке дарения. В целях определения налоговой базы налогоплательщиком используется договорная стоимость даримого недвижимого имущества. При этом налоговые органы вправе с учетом положений пунктов 2 — 11 статьи 40 Кодекса проверить правильность применения договорной стоимости такого имущества 1.
Индивидуальные предприниматели при исчислении налога на доходы физических лиц вправе уменьшить сумму доходов с которых взимается налог на сумму документально подтверждённых расходов понесённых ими в связи с предпринимательской деятельностью, в том числе связанных с используемыми ими объектами коммерческой недвижимости
Нужно иметь в виду, что в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ граждане, продающие квартиру, жилой дом, дачу, садовый домик, земельный участок, имеют право на имущественный налоговый вычет. Если указанные объекты недвижимости находились в их собственности менее пяти лет (при продаже после 1 января 2005 года — менее трех лет), имущественный вычет предоставляется на сумму, полученную от продажи жилья, но не превышающую один миллион рублей. Если жилье находилось в собственности не менее пяти лет (при продаже после 1 января 2005 года — менее трех лет), имущественный вычет предоставляется в сумме, полученной от продажи, без каких-либо ограничений. Однако это положение об имущественном налоговом вычете распространяется только на жилые помещения и не может быть применено к коммерческой недвижимости. Впрочем согласно ст. 221 НК РФ суммы налога на имущество физических лиц, уплаченного налогоплательщиками — индивидуальными предпринимателями принимаются к вычету в том случае, если это имущество, являющееся объектом налогообложения в соответствии со статьями главы «Налог на имущество физических лиц» (за исключением жилых домов, квартир, дач и гаражей), непосредственно используется для осуществления предпринимательской деятельности. Необходимо заметить, что иногда налоговые органы пытаются взыскать недоимки в тех случаях, когда предприниматели применяют эти вычеты, однако практика показывает, что арбитражные суды отказывают в удовлетворении заявлений налоговых органов о взыскании недоимки по налогу на доходы физических лиц, если предприниматели подтверждают понесенные ими в отчётном налоговом периоде расходы непосредственно связанные с извлечением доходов 2.
Независимо от возможности получить вычет, в обязательном порядке до 30 апреля года, следующего за годом, в котором был получен доход от продажи или сдачи в аренду объекта коммерческой недвижимости должна представляться декларация. Если срок представления декларации пропущен, будет осуществлено взимание штрафа в соответствии со ст. 119 НК РФ.
НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ОРГАНИЗАЦИЙ
Коммерческая недвижимость принадлежащая юридическому лицу является объектом обложения налогом на имущество организаций
В том случае если недвижимость приобретена юридическим лицом она становится объектом обложения налогом на имущество организаций, ставку этого налога определяет соответствующий закон представительного органа субъекта Российской Федерации в котором расположено недвижимое имущество, однако в целом по Российской Федерации ставки не могут превышать 2,2 процента. С учётом того, что большинство бюджетов субъектов Федерации и муниципальных образований являются дефицитными, их представительные органы стремятся установить ставки в максимальных размерах. Согласно ст. 373 НК РФ налогоплательщиками этого налога признаются российские организации, а также иностранные организации, осуществляющие деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства и (или) имеющие в собственности недвижимое имущество на территории Российской Федерации, на континентальном шельфе Российской Федерации и в исключительной экономической зоне Российской Федерации.
При купле-продаже объекта коммерческой недвижимости со сделки взимается налог на добавленную стоимость и налог на прибыль
В том случае, если происходит купля-продажа объекта коммерческой недвижимости возникает обязанность по уплате налога на добавленную стоимость (НДС). Ввиду того, что ст. 146 НК РФ предусматривает, в качестве объекта налогообложения для этого налога операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, а реализацией товаров, работ или услуг организацией или индивидуальным предпринимателем ввиду положений ст. 39 НК РФ признаётся в частности передача на возмездной основе права собственности на товары. Исходя из этого, купля-продажа объекта коммерческой недвижимости, признается реализацией и подлежит налогообложению.
Размер налога при определении налоговой базы рассчитывается как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, а при раздельном учете — как сумма налога, полученная в результате сложения сумм налогов, исчисляемых отдельно как соответствующие налоговым ставкам процентные доли соответствующих налоговых баз. При этом сумма налога исчисляется как общая сумма налога, исчисляемая в соответствии со ст. 166 НК РФ уменьшенная на сумму налоговых вычетов, им подлежат суммы налога, предъявленные налогоплательщику и уплаченные им при приобретении товаров (работ, услуг), предусмотренные ст. 171 НК РФ).
Обязанности по уплате НДС распределяются следующим образом: продавец помещения выставляет покупателю сумму НДС, покупатель выплачивает её продавцу, а тот зачисляет её в бюджет. Налоговая ставка составляет 18 процентов (п. 3 ст. 164 НК РФ) и при продаже нежилого помещения организация-продавец обязана выставить покупателю счет-фактуру, в которой дополнительно к стоимости помещения указывает сумму 18 процентов от цены помещения как НДС. Продавец уменьшает полученный им от покупателя НДС на сумму НДС, который он в свою очередь оплатил как покупатель (т. н. налоговый вычет), и разницу направляет в бюджет.
Кроме того, при продаже коммерческой недвижимости юридическое лицо — продавец учитывает доход от сделки при исчислении налога на прибыль. Согласно ст. 247 НК РФ, объектом налогообложения по налогу на прибыль организаций считается прибыль, полученная налогоплательщиком. При этом прибылью признаются полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов. Так согласно пп.1 п. 1 ст. 268 НК РФ, прибыль, полученную от продажи помещения, продавец вправе уменьшить на остаточную стоимость указанного амортизируемого имущества, а в виду положений п. 3 ст. 268 НК РФ, если остаточная стоимость нежилого помещения с учетом расходов, связанных с его реализацией, превышает выручку от его реализации, разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика. Полученный убыток включается в состав прочих расходов налогоплательщика равными долями в течение срока, определяемого как разница между сроком полезного использования этого имущества и фактическим сроком его эксплуатации до момента реализации. Налоговая ставка при продаже недвижимого имущества составляет 24 процента. Также следует иметь в виду, что суммы, уплаченные по договору купли-продажи объекта коммерческой недвижимости, признаются расходом покупателя (п. 1 ст. 253 НК РФ). В налоговом учете доходом от реализации здания признается выручка от реализации (п. 1 ст. 249 НК РФ), из которой исключается НДС (п. 1 ст. 248 НК РФ). Поскольку у продавца в налоговом учете здание числилось в составе амортизируемого имущества, то полученный доход от реализации уменьшается на остаточную стоимость здания (подп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ), определяемую в соответствии с п. 1 ст. 257 НК РФ. В соответствии с п. 2 ст. 259 НК РФ начисление амортизации по объекту прекращается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, когда произошло полное списание стоимости такого объекта, либо когда данный объект выбыл из состава амортизируемого имущества налогоплательщика по любым основаниям. Одним из существенных признаков, необходимых для признания имущества амортизируемым, является использование его налогоплательщиком для извлечения дохода (п. 1 ст. 256 НК РФ). После передачи здания покупателю по акту приемки-передачи возможность использования здания для извлечения дохода у продавца прекращается, и, следовательно, с этого момента здание перестает отвечать признакам амортизируемого имущества у продавца. Поэтому продавец недвижимости должен прекратить начисление амортизации с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, когда произошла передача недвижимого имущества покупателю по акту приема-передачи 3.
Необходимо упомянуть и об иностранных организациях, не осуществляющих деятельность через постоянное представительство в Российской Федерации и получающих доходы от источников в Российской Федерации. В соответствии с положениями пп. 6 п. 1 ст. 309 НК РФ доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, которые не связаны с предпринимательской деятельностью такой организации в Российской Федерации, относятся к доходам иностранной организации от источников в Российской Федерации и подлежат обложению налогом, удерживаемым у источника выплаты доходов (то есть у покупателя квартиры вне зависимости от его гражданства). При этом согласно пп. 1 п. 2 ст. налоговая ставка на доходы иностранных организаций, не связанные с деятельностью в Российской Федерации через постоянное представительство, устанавливаются в размере 20 процентов.
При аренде объекта коммерческой недвижимости в целях исчисления единого налога на вмененную деятельность предпринимателю следует выделить в договоре ту площадь, которая используется непосредственно для торговли
Говоря об аренде объектов коммерческой недвижимости, следует отметить, что при определении единого налога на вмененную деятельность (ЕНВД) должна учитываться только площадь торгового зала. В законе четко перечислены помещения, площади которых в расчёт не принимаются: подсобные, административно-бытовые помещения, а также помещения для приема, хранения товаров и подготовки их к продаже.
Однако на практике налоговые органы согласны рассчитывать ЕНВД по таким правилам лишь в отношении тех предприятий, у которых площадь торгового зала указана в договоре аренды отдельно от общей площади арендуемого помещения.
Предприниматель обязан указывать в договоре аренды всю площадь арендуемого помещения, но при этом он может выделить ту площадь, которая используется непосредственно для торговли.
В случае перехода права собственности на объект коммерческой недвижимости в результате внесения нежилого помещения в качестве вклада по договору простого товарищества или в качестве вклада в ООО с последующим перераспределением имущества при расторжении договора или ликвидации общества не нуплачивается ни налог на добавленную стоимость ни налог на прибыль
Кроме того переход права собственности на объект коммерческой недвижимости может произойти и в результате внесения нежилого помещения в качестве вклада по договору простого товарищества или в качестве вклада в ООО.
Если лица заключают договор простого товарищества, согласно которому одно лицо вносит в простое товарищество объект коммерческой недвижимости, а другое — денежные средства, а затем договор простого товарищества будет расторгнут, имущество может остаться у этого другого лица, изначально вносившего денежные средства, а лицо, изначально внёсшее объект, получит денежную компенсацию в размере его первоначальной оценки в виду того, что согласно п. 1 ст. 1043 ГК РФ, внесённое товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, признаётся их общей долевой собственностью.
Важно заметить, что согласно п. 3 ст. 39 НК РФ вклады по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности), паевые взносы в паевые фонды кооперативов и передача имущества в пределах первоначального взноса участнику договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) или его правопреемнику в случае выдела его доли из имущества, находящегося в общей собственности участников договора, или раздела такого имущества не признаются реализацией товаров, работ или услуг. Поэтому в соответствии с п. 3.3.4. Методических рекомендаций по применению главы 21 «Налог на добавленную стоимость» НК РФ, утвержденных приказом МНС РФ от 20 декабря 2000 года БГ-3-03/447, не облагается НДС стоимость возвращаемого имущества участника общества, ранее внесенного им в качестве взноса в уставный капитал. При передаче этому участнику общества иного имущества, ему не принадлежащего, стоимостная разница облагается налогом в общеустановленном порядке. Поскольку денежный эквивалент соответствует стоимости внесенного имущества, то отсутствует стоимостная разница и, следовательно, обязанность по уплате НДС. Таким образом, НДС не подлежит уплате при внесении имущества в качестве взноса в простое товарищество и последующем выходе из него.
С другой стороны в соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 251 НК РФ, при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества, которые получены в пределах первоначального взноса участником договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) или его правопреемником в случае выделения его доли из имущества, находящегося в общей собственности участников договора, или раздела такого имущества. При этом расходами не признаются расходы в виде взноса в уставный (складочный) капитал, вклада в простое товарищество (п. 3 ст. 270 НК РФ). То есть общую прибыль организаций нельзя уменьшить на сумму взносов в простое товарищество. И это означает, имущество полученное при выходе из простого товарищества не признается доходом и налогом на прибыль не облагается.
Аналогична ситуация и с внесением нежилого помещения в качестве вклада в ООО, когда лица учреждают ООО с распределением каждому участнику 50% долей уставного капитала. Одно вносит в качестве вклада нежилое помещение, а другое — денежные средства. В последствие лицо, внесшее в качестве вклада объект коммерческой недвижимости, продает этому другому лицу свою долю в уставном капитале созданного ООО. Покупатель становится единственным участником созданного ООО, на балансе которого учитывается данный объект недвижимости.
Опять же согласно п. 3 ст. 39 НК РФ передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер (в частности, вклады в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ), а равно передача имущества в пределах первоначального взноса участнику хозяйственного общества или товарищества (его правопреемнику или наследнику) при выходе (выбытии) из хозяйственного общества или товарищества, а также при распределении имущества ликвидируемого хозяйственного общества или товарищества между его участниками не признается реализацией товаров, работ или услуг. Это означает, что при внесении имущества в качестве взноса в создаваемое ООО и последующем выходе из него, НДС уплате не подлежит.
Кроме того, в соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 251 НК РФ, в состав доходов не включается имущество, которое получено в виде взносов (вкладов) в уставный (складочный) капитал (фонд) организации, включая доход в виде превышения цены размещения акций (долей) над их номинальной стоимостью (первоначальным размером), а согласно пп. 5 п. 1 ст. 251 НК РФ, доходом не признается и то имущество, которое получено в пределах первоначального взноса участником хозяйственного общества или товарищества (его правопреемником или наследником) при выходе (выбытии) из хозяйственного общества или товарищества либо при распределении имущества ликвидируемого хозяйственного общества или товарищества между его участниками. У созданного ООО не возникает обязанность по уплате налога на прибыль в силу того, что данный объект коммерческой недвижимости не признаётся доходом, так как получено в качестве взноса в уставный капитал. Первоначальный владелец объекта не получает дохода и, следовательно, не должен уплачивать с данной операции налог на прибыль.
* * *
Подводя итог можно сказать, что налогообложение сделок с коммерческой недвижимостью является одной из наиболее сложных сфер правового регулирования. Возможны различные варианты перехода прав в отношении этого имущества, приводящие к одинаковым фактическим результатам, но разным юридическим последствиям, в том числе и в части уплаты налогов. Поэтому перед принятием того или иного решения следует воспользоваться консультацией компетентного юриста, специализирующегося в этой сфере.
Евдокимов Андрей юрисконсульт «Tenzor Consulting Group» специально для портала «Квадрум. Недвижимость России»
Законы
1. См.: ПИСЬМО ФНС РФ от 08.02.2007 № 04-2-03/11 «О ПОРЯДКЕ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ В СЛУЧАЕ ДАРЕНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА»
2. См. например: ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА от 10.05.2006 № А19-40071/05-20-Ф02-2073/06-С1 по делу № А19-40071/05-20.
3. См.: ПИСЬМО МИНФИНА РОССИИ от 26.10.2005 № 03-03-04/1/301

Разберемся, что такое возмещение НДС и как осуществить возврат налога на добавленную стоимость юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям, применяющим общую систему налогообложения.
По итогам каждого отчетного периода (квартала) ИП и организации на ОСНО обязаны сдавать декларации по НДС. В декларации налогоплательщик указывает:

  • сумму НДС, подлежащую уплате в бюджет, если сумма налога от реализации оказалась выше «входного» НДС.

ООО «Сталь» реализовало товаров на сумму 1 650 000 руб. (в том числе НДС 251 695 руб.), и закупила материалов на 550 000 руб. (в том числе НДС 83 898 руб.). НДС к уплате в бюджет составит 167 797 руб. (251 695 – 83 898).

  • сумму НДС, подлежащую возмещению из бюджета, если сумма «входного» НДС оказалась выше НДС от реализации.

ООО «Сталь» реализовало товаров на сумму 820 000 руб. (в том числе НДС 125 085 руб.), а товаров закупила на сумму 1 450 000 руб. (в том числе НДС 221 186 руб.) Сумма налога, подлежащая возврату из бюджета, составит 96 101 руб.

Примечание: важно не путать понятия «налоговый вычет по НДС» и «НДС к возмещению», это два абсолютно разных понятия. Налоговым вычетом называют налог, уплаченный при приобретении товаров, а НДС к возмещению – разницу между НДС от реализации и «входным НДС», подлежащую возврату из бюджета.

Учитывая изложенное, право на возмещение (возврат) из бюджета налога на добавленную стоимость возникает в случае, когда «входной» НДС превышает НДС от реализации. Такая ситуация может возникнуть также если налогоплательщик использует разные ставки налога при реализации и приобретении товаров (работ и услуг). Например, реализует товар по ставке 0% или 10%, а приобретает по основной – 18%.

Кто имеет право на возмещение НДС

Право на возврат налога на добавленную стоимость имеют только плательщики этого налога, то есть ИП и организации, применяющие общую систему налогообложения. Предприниматели и компании на спецрежимах (ЕНВД, ПСНО, УСНО или ЕСХН) не имеют права на возврат налога.

Примечание: если ИП или организация выставила контрагенту счет-фактуру с выделенной суммой НДС, она обязана будет уплатить полученную от покупателя сумму налога в бюджет, но возместить ее из бюджета она не сможет.

Условия возмещения НДС из бюджета

Право на возмещение НДС у плательщиков данного налога возникает при соблюдении следующих обязательных условий:

  • Документальное подтверждение (наличие первичных документов в том числе счетов-фактур, подтверждающих произведенные операции);
  • Реальность сделки и ее направленность получение прибыли в рамках предпринимательской деятельности;
  • Оприходование товаров, работ или услуг;
  • Добросовестность всех участников сделки, включая контрагентов второго и третьего звена.

Примечание: несоблюдение хотя бы одного из указанных выше условий повлечет отказ в возврате налога из бюджета.

Порядок возмещения налога на добавленную стоимость

Порядок и особенности возврата из бюджета налога на добавленную стоимость регламентируются ст. 176 НК РФ.

Примечание: обратите внимание, что возмещение НДС — это право налогоплательщика, которое он должен подтвердить. По этой причине налоговый орган не может самостоятельно произвести возврат НДС из бюджета.

Всего существует два способа возврата НДС из бюджета:

  • Обычный

Данный порядок применяется теми налогоплательщиками, которые не имеют права на заявительный (ускоренный) порядок возмещения налога.

  • Заявительный

Применяется отдельными категориями налогоплательщиков, при соблюдении ряда обязательных условий.

Основным отличием заявительного порядка от общего является возврат налога до окончания камеральной проверки.

Рассмотрим вкратце каждый из способов.

Обычный (общий) порядок возмещения НДС из бюджета

Используется основным большинством плательщиков НДС. Возврат налога производится по окончании камеральной налоговой проверки.

Возмещение НДС в общем порядке состоит из следующих шагов:

  • Сбор документов, подтверждающих обоснованность возмещения налога из бюджета

Данный этап включает в себя подготовку первичных документов, подтверждающих правомерность заявления НДС к вычету и, как следствие, возмещение его из бюджета.

  • Заполнение налоговой декларации по НДС

Декларация по налогу на добавленную стоимость, независимо от того заявлен в ней налог на возмещение или на уплату, должна быть сдана в налоговый орган только в электронной форме. Данное правило действует для всех налогоплательщиков с 2015 года. Отчетность представляется в формате электронного документа через операторов телекоммуникационной связи. Сдача декларации на бумаге при обязанности ее представления в электронной форме будет приравнено налоговым органом к непредставлению отчетности вовсе.


Скачать бланк формы по КНД 1151001
налоговой декларации по налогу на добавленную стоимость (НДС).

  • Сдача документов в налоговый орган

После того как документы будут собраны и заполнена декларация их необходимо направить в налоговый орган по месту учета.

  • Камеральная налоговая проверка

После получения от налогоплательщика налоговой декларации и приложенных к ней документов налоговый орган начинает камеральную проверку (далее КНП), в ходе которой проверяется обоснованность заявленных в декларации налоговых вычетов и сумм налога к возмещению из бюджета. Данная проверка проводится в налоговом органе, без выезда к налогоплательщику (в отличие от выездной, которая проводится на территории проверяемого ИП или организации). Срок КНП – 3 месяца с даты сдачи декларации в налоговый орган.

Обратите внимание, что с 2015 года налоговый орган имеет право на осмотр территории налогоплательщика, а также предметов и документов, если в декларации по НДС налог заявлен к возмещению.

  • Вынесение решения о возмещении налога

По окончании КНП налоговым органом в течение 7 дней выносится решение о возмещении налога (полностью или частично) если налоговым органом не выявлено никаких нарушений.

В случае выявления нарушений ИФНС составляется акт камеральной налоговой проверки, в котором излагаются основания отказа в возмещении НДС. На акт налогоплательщик вправе представить свои возражения, которые в последствии рассматриваются налоговым органом и по результатам проверки выносится решение о привлечении к ответственности или об отказе в привлечении, которое также в дальнейшем может быть обжаловано в вышестоящий налоговый орган.

  • Уведомление налогоплательщика о принятом решении

В случае принятия положительного решения о возмещении НДС из бюджета налоговый орган в течении 5 дней сообщает об этом налогоплательщику, направив соответствующее решение.

  • Перечисление средств

Возврат средств ИП или организации производится в течение 5 дней с даты вынесения решения о возмещении, из которых 1 день отводится на направление поручения налоговой в Федеральное казначейство и 5 дней на перечисление средств самим казначейством (с даты получения поручения).

Примечание: перечисление средств в течение 12 дней (7 дней с окончания проверки на вынесения решения о возмещении и 5 дней на перечисление средств казначейством) возможно только, если вместе с декларацией было представлено заявление на возврат или зачет НДС. Если оно представлено не было, то срок перечисления средств налогоплательщику составляет месяц с даты получения налоговым органом такого заявления.

Обратите внимание, что в случае задержки перечисления средств налоговой на сумму налога, подлежащую возврату, начисляются проценты, равные ставке рефинансирования, действовавшей в период задержки. Проценты начисляются на каждый день просрочки.

Заявительный (ускоренный) порядок возмещения НДС

Заявительный порядок возврата НДС могут использовать только некоторые категории налогоплательщиков, отвечающие определенным условиям. В рамках заявительного порядка возврат налога производится до окончания камеральной налоговой проверки.

Возместить НДС в ускоренном порядке могут:

  • Организации, уплатившие за 3 последних года налогов на сумму более 7 млрд. руб.;
  • Учитывается только НДС, акцизы, налог на прибыль и на добычу полезных ископаемых. Иные платежи в расчет не берутся. Данное условие применяется только, если с момента регистрации организации прошло не менее 3-х лет.

  • Организации и ИП, представившие вместе с декларацией банковскую гарантию;
  • Что из себя представляет банковская гарантия, кем она выдается и каким требованиями должна отвечать мы рассмотрим далее в статье.

  • Организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся резидентами территорий опережающего социально-экономического развития;
  • При условии предоставления вместе с декларацией копии договора поручительства управляющей компании, определенной Правительством РФ в соответствии с законом “О территориях опережающего социально-экономического развития в Российской Федерации”.

  • Организации и ИП, являющиеся резидентами свободного порта Владивосток;
  • При условии предоставления вместе с налоговой декларацией договора поручительства управляющей компании, определенной законом “О свободном порте Владивосток”.

  • Организации и ИП, чья обязанность по уплате НДС обеспечена договором поручительства.
  • Право налогоплательщиков на ускоренный порядок возврата НДС при наличии поручительства появилось у ИП и организаций сравнительно недавно – с января 2017 года.

Что такое банковская гарантия

Банковская гарантия – это документ, в котором банк поручается за налогоплательщика перед налоговыми органами и обещает вернуть в бюджет сумму НДС, если по итогам проверки налог, заявленный к возмещению, не был подтвержден.

Обратите внимание, что не каждый банк имеет право выдавать гарантию. Для этого он должен отвечать условиям, установленным п.3 ст. 74.1 НК РФ и быть включенным в список, утверждаемый Минфином РФ.

На настоящий момент в данном списке числится 262 кредитные организации, имеющие право выдавать банковскую гарантию.

Сама банковская гарантия должна отвечать следующим требованиям:

  • Быть безотзывной и непередаваемой;
  • Иметь срок действия – не менее 8 месяцев с даты представления декларации в ИФНС;
  • Размер средств, на которые выдана гарантия, должен полностью покрывать сумму НДС, заявленную к возмещению.

Особенности возмещения НДС в заявительном порядке

Возврат налога на добавленную стоимость в ускоренном порядке состоит из следующих шагов:

  • Заполнение налоговой декларации по НДС;
  • Получение банковской гарантии на сумму, указанную в декларации;
  • Сдача декларации и банковской гарантии в налоговый орган;
  • Подготовка и направление в ИФНС заявления на применение заявительного порядка (если оно не было приложено к декларации и банковской гарантии);
  • Вынесение решения о возмещении НДС в течение 5 дней с даты получения налоговым органом заявления;
  • Направление решения в адрес налогоплательщика – не позднее 5 дней с даты его вынесения;
  • Перечисление средств на расчетный счет в течение 6 дней с даты вынесения решения.

Способы возмещения НДС

Сумма налога на добавленную стоимость, подлежащая возврату по решению налогового органа, может быть возвращена налогоплательщику на расчетный счет или зачтена в счет будущих платежей.

Обратите внимание, что при наличии задолженности по федеральным налогам налоговый орган сначала покроет эту задолженность и только потом вернет оставшуюся часть налога.

Причины, по которым налоговый орган может отказать в возврате НДС

Причин, по которым ИФНС отказывает в возмещении налога на добавленную стоимость достаточно много. Среди основных можно выделить следующие:

  • Отсутствие первичных документов, подтверждающих правомерность и обоснованной заявленной к возмещению суммы НДС;
  • Ошибки и противоречивые сведения, содержащиеся в представленных документах;
  • Недобросовестные контрагенты и нереальность осуществленной сделки.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *