Недоделки застройщика

Поскольку ответственность за содержание общего имущества МКД несет управляющая организация, все недостатки в строительстве, допущенные застройщиком, становятся головной болью управляющей организации.

При промерзании наружных стен, нерабочей пожарной сигнализации, отсутствии пожарных гидрантов, пролитии квартир из-за некачественной кровли собственники заваливают жалобами управляющую организацию, обращаются в органы жилищного надзора, МЧС.

В лучшем случае управляющей организации прилетает предписание с требованием устранить недостатки; в худшем — штраф за нарушение лицензионных требований.

К правоотношениям между застройщиком и собственниками многоквартирного дома применяются положения Гражданского кодекса РФ о строительном подряде.

При этом, согласно сложившейся судебной практике, управляющая организация выступает третьим лицом по искам собственников либо органов местного самоуправления к застройщикам об устранении недостатков. По поручению и от имени собственников управляющая организация направляет застройщику претензии и в дальнейшем по доверенности может представлять интересы собственников в суде.

При этом ТСЖ, согласно ч. 8 ст. 138 ЖК, вправе представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом данного дома, в том числе с третьими лицами.

Следовательно, если в МКД организовано ТСЖ, и в таком доме имеются недостатки, связанные с ненадлежащим исполнением застройщиком своих обязательств, то товарищество вправе обратиться к такому нерадивому застройщику с соответствующими претензиями.

Интересы собственников защищают законы, регулирующие отношения между застройщиками и покупателями новостроек. В частности, это закон «О защите прав потребителей», положения ГК РФ, предусматривающие процедуру приемки квартиры, а также федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», касающийся вопросов долевого строительства.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае если объект построен с отступлениями от обязательных требований, или с иными недостатками, делающими его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.

В соответствии с ч.2 ст.755 ГК РФ, подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.

Согласно с ч.5 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

В случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

  • безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

  • соразмерного уменьшения цены договора;

  • возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Правом на предъявление к подрядчику претензий, связанных с некачественно выполненными работами по договору, а также их выбор из представленного ранее перечня обладает исключительно заказчик.

Судебная практика исходит из того, что любое нарушение требований СНиП, СП, ГОСТов, допущенных при строительстве, делает результат работ некачественным.

В соответствии с п.32, «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, в течение срока исковой давности для требований участника долевого строительства, предъявляемых к застройщику в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, выявленным в течение гарантийного срока, начинается со дня заявления о недостатках.

«Разумные сроки», о которых говорится в законе, — понятие довольно растяжимое, поэтому дату исправления дефектов лучше уточнить сразу же, в момент обнаружения, и закрепить документально (подписать с Застройщиком соглашение о добровольном устранении недостатков).

Следует обратить внимание, что в пределах гарантийного срока действует презумпция вины подрядчика за недостатки выполненных работ. Если в результате некачественно выполненных Застройщиком работ будет причинен вред имуществу собственников, компенсировать вред обязан застройщик. Так в Апелляционном определении Омского областного суда от 28.05.2014 г. по делу № 33-3214/2014, суд указал, что поскольку вред был причинен по причине некачественно выполненной системы отопления, которая находится на гарантии застройщика, то и возмещать его обязан застройщик.

Иски об устранении недостатков застройщиком являются выигрышными, главное – не терять время, пока застройщик не успел обанкротиться или ликвидироваться.

Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11.10.2016 № Ф01-4206/2016 по делу № А28-2617/2015 суд удовлетворил требования ТСЖ в части обязания застройщика заменить кровельное покрытие с последующим восстановлением ограждений, желобов и ходовых трапов, поскольку факт выполнения строительных работ с недостатками подтвержден.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 05.10.2017 № Ф05-14350/2017 по делу № А41-88581/2016 суд, удовлетворил требования ТСЖ, поскольку подтвержден факт ненадлежащего исполнения ответчиком функции застройщика по инвестиционному контракту, в результате чего истцу причинены заявленные убытки. В обоснование иска Истец ссылался на то, что в результате некачественно выполненных ответчиком на основании инвестиционного контракта строительных работ по устройству кровельного покрытия спорного жилого дома происходили регулярные протечки воды в квартиры жильцов.

Примечательно, что при обращении в суд к застройщику от имени собственников (по доверенности), кроме требования об устранении недостатков, можно так же взыскать неустойку.

Согласно п.36, «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013,при рассмотрении дел по требованиям о безвозмездном устранении в разумный срок выявленных в течение гарантийного срока недостатков в объекте долевого строительства, о возмещении расходов по их устранению, предъявленным гражданами — участниками долевого строительства, заключившими договор исключительно для личных, семейных и иных домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, размер взыскиваемой неустойки за нарушение соответствующих сроков определяется в соответствии со статьей 28 (пункт 5) Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

В силу ст. 22 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

Человек купил готовую к заселению однокомнатную квартиру и получил целый набор недостатков. Переделывать длинный список недоделок фирма отказалась, и горе-новосел пошел в суд. Но проиграл, так как выявленные дефекты «не препятствуют проживанию и не являются существенными недостатками квартиры».

Пришлось новоселу дойти до Верховного суда, который посчитал требования гражданина вполне справедливыми. По мнению высокой судебной инстанции, многочисленные недоделки могут свидетельствовать о несоответствии квартиры предъявляемым к жилью требованиям. А защитить права гражданина в этом случае должен Закон «О защите прав потребителей».

Вот как пересматривал спор Верховный суд. Гражданин получил от застройщика квартиру с многочисленными строительными дефектами: и пол, и стены, и потолок — все кривое, бетонная стяжка хрупкая, обои просто грязные, край радиатора заходит за пределы дверного проема. Покупатель посчитал справедливым, если застройщик бесплатно исправит все недостатки или оплатит ему стоимость ремонта.

Но застройщик выдвинул в суде следующие аргументы: недостатки квартиры несущественные и не мешают использовать квартиру по назначению. А если квартира пригодна для проживания, то дольщик не вправе требовать «безвозмездного устранения недостатков или соразмерного уменьшения цены». Про уменьшение цены говорит закон о долевом строительстве.

А еще, заявил застройщик, в договоре с новоселом было условие о том, что передаваемая дольщику квартира должна соответствовать проектной документации и техническим и градостроительным регламентам. Она им и соответствует, то есть качество квартиры соответствует условиям договора между застройщиком и дольщиком. А значит, по договору никто никому ничего не должен. Ведь у жилья есть разрешение на ввод в эксплуатацию.

Множество недоделок может говорить о несоответствии квартиры предъявляемым к жилью требованиям

В суде фирма утверждала, что дефекты, которые они не оспаривают, являются дефектами только с точки зрения некоторых строительных нормативов. Но эти нормативы «носят всего лишь рекомендательный характер и не включены в перечень обязательных к применению стандартов и сводов правил». Значит, и вменять их нарушение в вину застройщику нельзя.

С такими «железобетонными» аргументами застройщика согласились все местные суды и полностью отказали новоселу в иске.

А вот Верховный суд РФ, изучив по просьбе новосела отказы, с подобным решением коллег не согласился.

По мнению Верховного суда, Закон «Об участии в долевом строительстве…» (статья 7) обязывает застройщика передать дольщику квартиру, качество которой соответствует не только условиям договора между ними, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных норм, но также и «иным обязательным требованиям».

По мнению Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда, если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами России, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве), то к отношениям, возникающим из таких договоров, имеет прямое отношение Закон «О защите прав потребителей». Он применяется в части, не урегулированной специальными законами.
Так, в «потребительском» законе перечислено, что считается недостатком товара: это несоответствие товара обязательным требованиям или условиям договора, а при их отсутствии или неполноте условий — обычно предъявляемым требованиям. В договоре между новоселом и застройщиком не определены спорные требования к качеству работ по стяжке пола, выравниванию стен и потолков. Согласно выводам экспертизы выявленные при приемке квартиры отклонения «являются нарушением требований ряда СП и СНиП». Но в договоре истца нет и условий, которые допускали бы наличие строительных дефектов.

Местным судам, подчеркнула высокая инстанция, следовало установить, являются ли требования упомянутых СНиП и сводов правил теми требованиями, которые обычно предъявляются к качеству работ при простой отделке квартиры, и если являются, то могло ли их нарушение вести к отказу в удовлетворении заявленных требований.

В общем, Верховный суд велел пересмотреть дело.

На сегодняшний день сложилась такая ситуация, что многочисленные скандалы с обманутыми дольщиками и ставшие уже традицией задержки на 2-3 года сроков сдачи новостроек привели к тому, что потребитель, когда ему квартиру все-таки «отдают», предпочитает «не смотреть коню в зубы», а спешит подписать акт приемки-передачи, получить ключи и приступить к ремонту квартиры в новостройке. Хотя «конь» -то в данном случае явно не дареный — за него заплачено своими кровными.

Какими бывают строительные недоделки и как с ними можно бороться?

Строительные недоделки в новостройках.

Не знаем, насколько это может утешить покупателей «недоделанных» квартир, но «косяки» в строительстве существовали всегда. Наиболее известный пример — Пизанская башня. Этот случай, вероятно, единственный в истории, когда из строительного брака удалось извлечь пользу. Стояла бы прямо — никто бы о ней и не знал. А тут превратилась в достопримечательность мирового масштаба.

Можно найти и более древние прецеденты.

Например, исследования показали, что проблемы возникали и при строительстве знаменитой пирамиды Хеопса в Египте. Ее центральную часть — «Камеру царя» — поддерживают гранитные балки. Специалисты обнаружили на них трещины, но долгое время полагали, что они появились в позднейшее время — все-таки, 4500 лет домику. Однако компьютерное моделирование показало, что балки просели в момент, когда высота пирамиды была только 120 м (ее окончательная высота — 146,6 м).

К месту аварии прибыл главный архитектор (история даже сохранила его имя — Хемиун). Не скупясь на пинки и зуботычины, он распорядился залить трещины специальным раствором. Сработало.

Сегодня строят лучше? Ситуацию лучше всего охарактеризовать фразой, что строят сегодня, по меньшей мере, добротно. Другое дело — всевозможные мелкие недоработки, недоделки. Чаще всего это некачественно выведенные стены и перегородки (там, где они должны быть), довольно часто бывают некачественными окна, остекление балконов и лоджий, витражные группы и прочие элементы «светопрозрачной системы».

Есть и официальные данные столичного Стройкомплекса. Согласно им, основные жалобы новоселов приходятся на неудовлетворительное состояние узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам (22%), качество самих оконных и балконных блоков (16%), отделочных работ (18%).

Но все же, за последние 20 лет строить стали несомненно качественнее — застройщики стараются держать определенный уровень даже в эконом-классе.

В панельных домах новых серий квартиры стали более просторными, сейчас нет огромных швов на потолках, лоджии стеклят сами строители, что не только избавляет жильцов от лишних проблем, но и делают внешний вид зданий более эстетичным. Правда, позитивные изменения происходят еще достаточно медленно.

Бывают ли «законные недоделки»?

Как и во многих других вопросах, законы, регламентирующие эту сферу жизни, у нас замечательные.

«Законных» недоделок быть не может: все, что положено по нормативным актам — должно быть выполнено; все, что отсутствует или не доделано — должно устраняться строителями.

В Договоре, который подписывает покупатель новостройки, должно быть обязательно оговорено, в каком состоянии будет сдаваться квартира и вы имеете право требовать все, что было обещано вам при покупке.

Более того, если Договор идет вразрез с существующими нормативными актами, строители все равно обязаны сдавать жилье в соответствии с существующими нормами.

Что же это за нормативы?

Различные ГОСТы и СНиПы (Строительные нормы и правила). Они детальнейшим образом прописывают практически все. Например, перепад высоты между двумя точками пола, отстоящими друг от друга на 2 м, не может превышать 2 мм. Неровности стен должны быть не более 1 мм на 1 м длины.

Никаких щелей между оконным блоком и стеной не допускается вовсе, да и герметизация панельных швов, оказывается, вовсе не дополнительная услуга, а обязанность строителей…

В целом, СНиПы — это увесистый том, и разобраться в них может только хорошо подготовленный человек.

Приемка квартиры в новостройке.

Если покупатель квартиры в новостройке видит, что построенный объект, мягко скажем, не соответствует нормативам, вступает в силу ст. 29 закона «О защите прав потребителей», называемая «Права потребителя при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги)».

В соответствии с ней покупатель, может требовать:

  • безвозмездного устранения недостатков выполненной работы
  • соответствующего уменьшения цены
  • возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы

Также потребитель имеет право отказаться от исполнения Договора, если в указанный срок недостатки не устранены исполнителем. К этому же он может потребовать полного возмещения убытков.

Для объектов, которые строились по правилам, определяемыми Федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве…», можно применить ст. 7 данного ФЗ. Она называется «Гарантии качества, предусмотренные договором», и гласит, что «Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов и иным обязательным требованиям».

В случае нарушения — практически то же самое, что и в «Правах потребителя»: безвозмездное устранение недостатков, соразмерное уменьшение цены или возмещение своих расходов на устранение недостатков.

А как происходит на практике?

Надо ли говорить, что в реальной жизни очень многие покупатели квартир в новостройках не обращают особого внимания на выявленные недостатки?! Покупатель новостроя уже привык к мысли, что он приобретает «голый бетон со стенами» — соответственно, готов вкладывать деньги в ремонт квартиры.

Сегодня приведение квартиры в новостройке в жилой вид стоит от $300 за кв. м. По оценкам строителей, эта сумма могла бы быть на $50-70 меньше, если бы новостройка была без недоделок. Не так уж, кстати, мало — получается что покупатель квартиры площадью 100 кв. м, дарит застройщику $5-7 тысяч.

Какие могут быть советы, если Вам отдают квартиру с дефектами, или каким-либо образом не соответствующую условиям Договора покупки?

Если Вы с чем-то категорически не согласны, то самое эффективное — не подписывать акт приемки-передачи квартиры, пока данные недоделки не устранят. Обычно застройщик оставляет около 10% от общего фонда оплаты строительных работ на исправления недоделок.

Однако на деле застройщики не особенно-то бросаются исправлять недоделки. Новоявленные собственники, как правило, не ждут чудес и оплачивают устранение недоделок сами. Речь конечно не идет о неустановленных стеклопакетах или об отсутствующих канализационных стояках.

Застройщики не торопятся и передавать готовые квартиры в собственность покупателей. Большинство потребителей в итоге оказываются достаточным образом «промаринованными», чтобы радоваться получению документов о собственности на любых условиях.

Помогает застройщикам и тот факт, что после завершения строительства дом передается созданной ими же управляющей компании, которая всячески «спускает на тормозах» жалобы от жильцов, добиваясь только одного — истечения гарантийного срока.

А после пяти лет (для муниципального жилья — два года) все претензии, связанные с качеством дома, предъявлять застройщику бесполезно по закону…

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *