Оплата по ДДУ третьим лицом

Квартира в новостройке, приобретенная в результате участия в долевом строительстве, стоит намного дешевле рыночной стоимости готового жилья. Однако и на недорогое жилье деньги есть не у всех. Одни в этом случае берут ипотечный кредит, другие занимают деньги у родственников, есть также категория граждан, за которых деньги вносят другие лица. В качестве инвестора может выступать как частное лицо, так и организация, например, работодатель дольщика. Оплата ДДУ третьим лицом не противоречит законодательству, застройщик обязан ее принять и зачесть на счет дольщика, с которым у него заключен договор. Как производится оплата, и не существует ли каких-либо рисков для дольщика в том случае, если деньги по ДДУ за него вносит кто-то другой?

Законодательный аспект

Договорные отношения, при которых оплата за услугу, работу или поставку товара производится третьим лицом, не принимающим участия в сделке, на практике встречаются достаточно часто. Подобные сделки регулируются 313 статьей ГК РФ, согласно которой должник, в данном случае дольщик, вправе переложить оплату на иное лицо, а кредитор, он же застройщик, обязан ее принять.

214 ФЗ не запрещает оплачивать строительство объекта вместо дольщика другим лицам, физическим или юридическим. При этом участник может не спрашивать согласие застройщика на финансирование проекта 3 лицом, он может это сделать на свое усмотрение. Однако здесь нужно отметить, что оплата подобным образом возможна при условии, что ДДУ не содержит положений, запрещающих исполнение обязательств участника строительства другими лицами. Если такое условие присутствует в договоре, необходимо получить согласие застройщика. В противном случае он имеет основания не принять оплату.

Дольщик, привлекающий постороннее лицо для исполнения своего обязательства, не выбывает из самой сделки. Оплата ДДУ третьим лицом не означает смену участников. Третье лицо не становится стороной в договоре, на него возлагаются только обязанности по оплате. Участником долевого проекта остается сам дольщик, за ним сохраняются все его права и обязанности по договору долевого участия. Он так же, как и раньше может предъявлять застройщику претензии за нарушение условий ДДУ, требовать с него неустойку за неисполнение обязательств, расторгать договор при наступлении законных на то оснований.

Правила оформления документов

В законе нет четких указаний, как следует оформлять возложение обязательств по оплате на третье лицо. Но существует сложившаяся практика оформления подобных сделок. Если финансирование строительства объекта будет производить организация, то на ее имя необходимо составить письмо с просьбой произвести оплату по ДДУ.

В письме нужно указать:

  • данные компании, которой поручается исполнить обязательство (полное наименование, реквизиты);
  • размер платежа;
  • в какой срок должна быть произведена оплата;
  • реквизиты компании-застройщика для перечисления денег;
  • сведения о дольщике (ФИО, адрес), за которого вносятся деньги;
  • в назначении платежа указываются данные ДДУ, по которому производится оплата (номер, дата заключения).

Письмо следует направить в организацию почтовым отправлением с уведомлением о получении или отнести в компанию лично. В последнем случае необходимо на своем экземпляре поставить штамп организации, также на нем должна быть подпись и должность лица, его принявшего. Производя оплату, организация в платежном поручении на имя застройщика должна указать, за кого и по какому договору производится оплата. Желательно чтобы у дольщика также была копия платежки с отметкой банка.

Рекомендуется также направить письмо застройщику о том, что исполнение своих обязательств по договору дольщик возлагает на третье лицо. В нем необходимо указать данные организации, которая будет производить платеж, а также просьбу принять исполнение. Письмо направляется в строительную компанию аналогичным образом.

Возможные риски при оплате ДДУ посторонним лицом

Данный способ оплаты по договору нельзя назвать полностью безопасным, определенные риски при этом присутствуют. Дольщику нужно учесть, что вся ответственность за неисполнение обязательств по ДДУ несет только он, но никак не компания, которой он поручил произвести оплату. Если деньги не будут перечислены, ответственность за это ложится на участника, поэтому в его интересах позаботиться о том, чтобы были соблюдены все формальности.

Желательно придерживаться приведенной выше схемы оформления сделки. Письмо участника с просьбой об оплате и платежное поручение с указанием данных ДДУ в дальнейшем могут послужить доказательством совершения платежа по конкретному договору. Это важно как для самого дольщика, так и для застройщика.

В судебной практике известны случаи, когда при отсутствии таких доказательств компания, перечислившая оплату, впоследствии через суд взыскивала деньги с получателя платежа за незаконное обогащение. При этом пострадает и сам дольщик, для которого в подобной ситуации существует опасность оказаться в должниках, и тогда он будет вынужден самостоятельно выплачивать свой долг. Кроме того, застройщик может выставить участнику требование уплатить неустойку за просрочку оплаты, которую ему также придется заплатить.

Если оплату за участника производит частное лицо, то также необходимо иметь документ, являющийся основанием для внесения платежа. Таким документом может послужить отправленное по всем правилам письмо-просьба о внесении денег или доверенность, заверенная нотариусом. Эти документы пригодятся дольщику для обоснования произведенной оплаты при судебном разбирательстве дела, если застройщик заявит о не поступлении денег на его счет.

Положен ли дольщику налоговый вычет

По налоговому законодательству при оформлении собственности на квартиру гражданам положены льготы. Государство возвращает определенную сумму платежа. Данный вычет могут получить один раз за всю жизнь плательщики подоходного 13% налога. Максимальная сумма вычета, на которую можно рассчитывать – 260 тысяч рублей.

При внесении платы по договору другим лицом дольщики могут лишиться этой льготы, поскольку она полагается только тогда, когда граждане самостоятельно из своих средств оплачивают купленное жилье. Вычет не полагается гражданам, приобретающим недвижимость за счет средств других лиц, в том числе своего работодателя, другой организации или частного лица. Однако здесь существует оговорка: если дольщик сможет представить подтверждение, что перечисленные деньги на самом деле принадлежат ему, вычет будет произведен.

Как видно, оплата по договору другим лицом может обернуться для дольщика весьма неприятными последствиями. Поэтому к данной сделке нужно подходить со всей серьезностью и четко следовать приведенной схеме оформления документов. Чтобы избежать возможных осложнений, желательно привлечь к делу опытного юриста.

Общество защиты прав дольщиков много лет работает в долевом строительстве и знает все нюансы проведения подобных сделок. Обратившись в нашу организацию, вы сможете свести на нет все свои риски участия в долевом проекте. Для связи с нами зайдите в раздел «Контакты».

Государство намерено решить проблему обманутых дольщиков, поменяв схему приобретения квартир в новостройках и ужесточив требования к застройщикам.

В России около 40 тыс. обманутых дольщиков, подсчитали в Генпрокуратуре. За 2017 год и первый квартал текущего года следственными органами было возбуждено более 1100 уголовных дел за преступления в сфере долевого строительства. В первом полугодии 2018 года количество проблемных объектов, покупатели квартир в которых заключили договоры долевого участия (ДДУ), увеличилось с 836 до 850 единиц. Наибольшее количество уголовных дел расследуется в Краснодарском и Красноярском краях, Калининградской, Московской и Новосибирской областях, а также в Москве и Санкт-Петербурге.

В июле 2018 года был принят закон о новой системе финансирования жилищного строительства. Его применение должно решить проблему обманутых дольщиков.

Спецсчет сохранит деньги дольщиков

Новые правила финансирования строительства жилья подразумевают, что покупатель квартиры по договору долевого участия будет платить деньги не напрямую застройщику, а на специальный эскроу-счет в уполномоченный банк.

Название счета произошло от английского escrow account — счет для временного хранения денег до момента выплаты с заранее известным назначением.

«До момента завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию застройщик не будет иметь к ним доступа», — пояснил ТАСС управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. Проценты на эту сумму начисляться не будут, но предполагается, что банк будет использовать эти средства для предоставления кредита застройщику на более выгодных условиях по сниженной ставке, пояснил эксперт.

На эскроу-счета предполагается распространить действие системы обязательного страхования вкладов с размером возмещения до 10 млн рублей, говорит Колочинский. «Правда, эта мера оставляет незащищенными клиентов, ориентированных на покупку дорогого жилья и больших квартир, — отметил эксперт. — Так, например, в Московском регионе средний бюджет покупки трехкомнатной квартиры превышает данную сумму».

Начать работать с эскроу-счетами можно уже сегодня в добровольном порядке. Застройщики, выбравшие для себя такую схему, освобождаются от части требований, например, от выплаты взносов в компенсационный фонд, отметил Колочинский.

Пока на работу через эскроу-счета перешли четыре объекта. С 1 июля 2019 года купить квартиру в новостройке можно будет только через такой спецсчет.

Каждый дом получит разрешение

По закону разрешение на строительство будет теперь выдаваться отдельно на каждый дом. Эта мера позволит уйти от «котлового метода» сбора средств дольщиков. «Ранее денежные средства поступали на один расчетный счет и использовались без каких-либо правил, и застройщик сам определял, куда направлять деньги, — рассказал глава Минстроя РФ Владимир Якушев. — И здесь крылась самая главная проблема, потому что застройщик мог выводить средства под видом хозяйственной деятельности».

Кроме того, если застройщик нарушит сроки строительства более чем на три месяца, он может потерять право на реализацию новых проектов.

Банк проконтролирует расходы компаний

Деятельность застройщиков будут контролировать банки. Они займутся сопровождением деятельности компании на всех этапах строительства.

Каждый застройщик должен открыть отдельный банковский счет на каждый объект и вести все расчеты только с этого счета. Кредитная организация будет следить за целевым назначением всех платежей, пояснила ТАСС председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. Банк получит право останавливать проведение расчетов, если возникнет подозрение на нецелевое использование этих средств, добавила она.

Застройщик не сможет направлять на административные расходы более 10% от общей стоимости строительства.

В эту сумму войдут, например, выплата зарплаты строителям, траты на аренду офиса, ЖКУ, рекламу, связь, налоговые отчисления.

Кроме того, застройщик не сможет перечислять подрядчикам в качестве аванса более 30% от проектной стоимости. Этой суммы должно хватить контрагентам на подготовку проектной документации, проведение инженерных изысканий и других работ, которые нужно сделать до начала строительства.

Требования к застройщикам будут ужесточены

В законе появилось новое понятие — «специализированный застройщик». Такая организация занимается строительством домов более трех лет и имеет опыт возведения многоквартирных домов площадью не менее 10 тыс. квадратных метров.

Эта новация может стать преградой на пути новых девелоперских компаний, считают аналитики компании «Метриум». Чтобы начать строить многоквартирный дом, инвестору придется получить контроль над компанией, то есть купить фирму, соответствующую новым требованиям.

У строителей есть время на адаптацию

Москомстройинвест не ожидает роста цен на квартиры из-за новых правил долевого строительства, сообщил глава комитета Константин Тимофеев. «В Москве задела квадратных метров по старым правилам — на пять лет. У застройщиков есть возможность пять лет по старым правилам работать и не поднимать цены на жилье», — сказал он. Тимофеев добавил, что стоимость квартир может вырасти только из-за роста цен на стройматериалы или из-за иных издержек, связанных с ростом затрат при строительстве.

Новация не приведет к шоковой реакции рынка, считает управляющий партнер «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. Ведь новые требования к застройщикам распространяются только на тех из них, кто начнет реализацию проекта по разрешениям на строительство, полученным после 1 июля 2018 года.

«Таким образом, на рынке как минимум год-полтора будут преобладать проекты, реализуемые по старым правилам. Многие девелоперы форсировали получение разрешений на строительство, чтобы накопить своеобразный банк будущих проектов, который позволит им некоторое время работать по старым правилам», — пояснила эксперт.

Что касается перехода к проектному финансированию, оно также затронет не всех застройщиков, а только тех, кто не успеет до 1 июля 2019 года зарегистрировать хотя бы один ДДУ, говорит Литинецкая. «Нас ждет как минимум два года плавной интеграции участников рынка в новые правила работы в строительной отрасли», — отметила она.

Между тем девелоперы говорят, что новые правила финансирования строительства домов все же могут привести к росту цен на квартиры.

«Банковское сопровождение и эскроу-счета, на которых будут храниться средства, внесенные покупателями жилья, существенно увеличивают зависимость девелоперов от банков, — объясняет Ирина Доброхотова. — Те, в свою очередь, вряд ли смогут предоставить строительной отрасли лояльные условия кредитования». А высокие ставки по кредитам взамен беспроцентных денег дольщиков увеличат расходы застройщиков и, как следствие, стоимость жилья.

«Мы прогнозируем рост цен до конца года на 5%», — сказал ТАСС директор по развитию ГК «Гранель» Андрей Цвет. После того как новые правила станут обязательными, цены вырастут еще на 15−20%, отметил он.

Можно прогнозировать удорожание объектов недвижимости примерно на 20%, согласен Андрей Колочинский. «Если раньше деньги дольщиков ничего не стоили для застройщика, то теперь придется закладывать в себестоимость дополнительные расходы на обслуживание кредитов», — аргументирует он.

Росту цен будет способствовать и укрупнение рынка, так как банковское финансирование гарантированно смогут получить только наиболее надежные и крупные девелоперы.

«Снижение количества застройщиков может повлиять на сокращение объема предложения на первичном рынке, — говорит Доброхотова. — А чем меньше этот показатель, тем выше вероятность роста цен».

Соавтор нового закона о долевом строительстве, председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев не исключил подачу жалоб в ФАС на застройщиков, если те будут повышать цены на квартиры, ссылаясь на изменение законодательства. «Я не вижу ни одного объективного обоснования, чтобы цены повысились. Да, приняли новый закон, но единственное, что изменилось для текущих проектов — это открытие отдельного банковского счета на каждое разрешение на строительство», — добавил Николаев.

Новостройки города-курорта Анапа от застройщиков

Установлено, что процентная ставка по кредитам для строительных компаний будет не выше ключевой ставки ЦБ (сейчас это 5,5%), а недополученную разницу банку компенсирует государство. Эти правила будут касаться кредитных договоров, заключенных до 1 мая. При этом компания-заемщик должна отвечать ряду требований: не находиться в состоянии банкротства, не иметь задолженности по налогам, проблемных домов, а также должна аккуратно вносить платежи по кредиту. Кроме того, застройщик обязан в 2020-2021 годах вводить свои объекты в эксплуатацию в соответствии с графиком. А также должен сохранять «численность работников, привлеченных в целях реализации проекта жилищного строительства», которая была у него на 1 мая (это определяется по количеству сотрудников, за которых заемщик делает отчисления в Пенсионный фонд). В ближайшие дни Минстроем должна быть создана межведомственная комиссия, которая будет принимать решения о субсидировании кредитов.

Условия субсидирования ставок для застройщиков, конечно, вполне приемлемы, отмечает замгендиректора компании KASKAD Недвижимость Ольга Магилина: «В сложившейся ситуации любая помощь бизнесу от государства крайне своевременна. Хотя существенной ее назвать, к сожалению, все же нельзя». «Предложенные правила в первую очередь поддержат именно банки, которым государство компенсирует недополученные средства от застройщиков. Также это поможет девелоперам, у которых есть проблемы по выплате кредитов. Для этой категории строителей предложенная правительством помощь более чем существенна. Кроме того, эта мера сохранит общий кредитный рейтинг отрасли», — говорит директор департамента финансов ГК «Инград» Пётр Барсуков.

Больший эффект от субсидирования ставки будет для старых проектов, которые начинались еще без счетов эскроу, считает член совета директоров «ЗАО СМС» Максим Федорченко. При использовании эскроу средняя ставка (с учетом пониженной ставки на часть средств) близка к ключевой ставке ЦБ, а значит, не подпадает под льготу. Кроме того, субсидирование не компенсирует банковские комиссии, которые не входят в ставку, но существенно увеличивают стоимость кредита, подчеркивает Федорченко.

Условия субсидирования кредитов слишком сужают круг потенциальных получателей господдержки, считает руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики Александр Моор. Поскольку претендовать на субсидированную ставку могут лишь застройщики без задолженностей и проблемных объектов, по сути помощь будет оказана компаниям, у которых и так всё достаточно благополучно. «Предложенных мер недостаточно. Нужно помогать как раз тем, у кого нет возможности платить, обеспечивать свои кредитные обязательства, у кого есть в том числе и проблемные объекты, которые они стараются достроить. Таких компаний огромное количество — до 80% застройщиков имеют те или иные задолженности. Необходимы дополнительные меры господдержки именно этих девелоперов», — отмечает Моор.

«Эти меры, безусловно, нужные, и ими захотят воспользоваться, наверное, почти все застройщики. Но не до конца понятно, как будет это работать на практике», — говорит президент НОСТРОЙ Антон Глушков. Базовая ставка по проектному финансированию в действующих кредитах — 9,5-10%, в последний месяц ставка поднималась до 11-12%, специальная ставка на часть средств (это зависит от объема накопленного на эскроу счетах) — около 4%. С помощью субсидирования ставки могут быть снижены до 5,5%. «Но у строительных компаний, как правило, достаточно сложная внутрихолдинговая структура, они могут параллельно заниматься и производством стройматериалов, берут кредиты на пополнение оборотных средств. В чистом виде договоров проектного финансирования или эскроу счетов, которые касались бы одного объекта и четко подходили бы под условия субсидирования, достаточно мало».

По словам главы НОСТРОЙ, большая часть застройщиков сейчас переживает не столько из-за стоимости кредитов, сколько из-за снижения продаж. В апреле до появления льготной ипотеки продажи в большинстве регионов упали до 60%. При этом для застройщика, не наполняющего по графику эскроу счета, банк может ужесточать условия кредита: увеличивать ставку либо и вовсе прекращать финансирование до возврата в график выполнения платежей.

Проще всего, считает Глушков, девелоперам выполнить условие о сохранении численности сотрудников. «Девелоперы, как правило, используют большое количество субподрядных организаций и даже как правило, не являются генподрядчиками. Поэтому именно у них численность сотрудников не самая большая», — поясняет эксперт.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *