Оценка бизнеса в России

Требуется определить точную рыночную стоимость всех видов имущественных активов компании? Комплексная оценка стоимости предприятия — эффективный помощник в решении сложных задач.
Узнать, что включает в себя услуга…
Рассчитать стоимость проведение оценки бизнеса можно предварительно и бесплатно, всего в 3 шага.
Рассчитать стоимость онлайн…

При необходимости определить истинную ценность приобретаемого/продаваемого имущества рекомендуется провести профессиональную оценку активов. Она поможет:

  • добиться переоценки в пользу клиента;
  • удовлетворить требования кредитной линии;
  • получить неоспоримую аргументацию экспертов.

Как проводится и сколько стоит услуга…
Профессиональная оценка нематериальных активов поможет исключить риск потери значительной части прибыли и защитить интересы продавца при наличии доказательной и обоснованной экспертизы.
Бесплатная консультация по вопросам оказания услуги…

Оценка ценных бумаг — эффективный метод определения уровня капитализации предприятия и его привлекательности для инвесторов. Процедура позволит добиться:

  • минимизация конфликта собственников;
  • обоснования оценки при продаже активов;
  • увеличения стоимости продажи.

Заказать услугу…
Независимая консалтинговая компания с солидным опытом и проверенной репутаций — верный помощник в деле проведения аудиторской проверки любой сложности.
Где можно заказать оценку бизнеса?

Увеличение прибыли и поиск новых возможностей — сущностные цели предпринимательства во все времена. При этом сегодня бизнес зачастую сам рассматривается как товар. Инвестировав деньги в компанию, собственники рассчитывают в случае ее продажи получить их обратно в многократном увеличении. Но как оценить реальную стоимость бизнеса? Ответ на этот вопрос дают профессиональные оценщики.

Услуга оценки бизнеса в последние годы достигла пика популярности. Рассмотрим подробнее, какие задачи удается решить тем, кто оценивает бизнес по собственной инициативе, и как устроен механизм этого процесса.

Что такое оценка бизнеса: принципы и цели процедуры

Оценка бизнеса — это комплекс действий, которые выполняет профессиональный оценщик для того, чтобы представить обоснованное заключение о стоимости объекта оценки на определенную дату в денежных единицах. Эксперт анализирует финансовую, организационную, технологическую деятельность предприятия, исследует динамику, делает выводы о перспективах развития и позициях среди конкурентов.

Современные предприятия имеют сложную структуру. Помимо материальных активов, которые обладают вполне конкретной стоимостью (здания, оборудование, транспорт, спецтехника, запасы, незавершенное строительство, земельные участки и т.д.), есть активы нематериальные. К примеру, авторские права, зарегистрированные торговые марки, патенты на технологии, лицензии, деловая репутация компании. Вклад в развитие дела вносит каждая единица активов, поэтому и подходы к оценке стоимости бизнеса должны быть комплексные. Грамотный эксперт рассчитывает то, что рассчитать, казалось бы, невозможно. Аналитику дополняют конкретные финансово-экономические показатели, выведенные в математических формулах. В результате на свет появляется искомая и что крайне важно — объективная величина.

Не столь давно оценку бизнеса его собственники или менеджмент проводили лишь в случаях, когда это являлось (и до сих пор является) обязательным требованием. К примеру:

  • при сделках с участием федеральной, региональной или муниципальной собственности;
  • при спорах о стоимости объекта оценки (налоговых, конфискационных, ипотечных, брачных);
  • при продаже компании или ее доли, слиянии, поглощении, ликвидации и других типах реструктуризации;
  • при расчетах неденежными средствами в операциях с акциями, долями в уставном капитале;
  • при выкупе акций (имущества) у акционеров, при конвертации эмиссионных ценных бумаг в акции АО, при дополнительной эмиссии акций;
  • для расчета страховых сумм при страховании бизнеса и в других обстоятельствах (в обширной законодательной базе в общей сложности определено порядка 30-ти конкретных случаев необходимости обязательной оценки).

Однако на смену обязательности постепенно пришла «добрая воля». В деловом сообществе укрепилось осознание того, что невозможно развивать компанию, не понимая, сколько она реально стоит на рынке. Финансовая оценка бизнеса несет ощутимую пользу вне зависимости от сферы деятельности предприятия, размеров, формы собственности и давности присутствия на рынке. Зная реальную стоимость активов, менеджмент способен принимать эффективные решения. В частности:

  • совершенствовать методы управления организацией, ориентируясь в индустрии рынка;
  • разрабатывать корректные бизнес-планы, основанные на действительных, а не предположительных показателях;
  • грамотно проводить реорганизацию, усиливать «слабые звенья»;
  • вкладывать средства в обоснованные инвестиционные проекты;
  • проводить сделки купли-продажи с учетом реальных цен без риска «продешевить»;
  • оценить кредитоспособность компании, потенциал использования имущества в качестве залога.

Решения, которые будут приняты по итогам оценки, подчас неожиданные и радикальные. Обнаружив, что ряд объектов на балансе компании неэффективен или избыточен, руководитель может от него избавиться. Например, перейти на использование арендованных складов или рабочей силы, если это выгоднее, чем поддерживать в рабочем состоянии собственные здания и сооружения и платить работникам в мертвый сезон за простой. Получив отчет о реальной стоимости активов, предприниматель может занять твердую обоснованную позицию и требовать от банка тех кредитных условий, которые реально соответствуют состоянию предприятия, если речь идет о кредите под залог имущества. Подтвержденные цифры — это повод для предметного разговора с потенциальными инвесторами в случае, когда встал вопрос о дополнительной эмиссии ценных бумаг, слиянии или поглощении.

Цифры и факты
Исследования СРО «Ассоциация российских магистров оценки» показывают: на обязательную оценку сегодня приходится лишь 10–15% случаев. До 90% обращений к экспертам — это добровольное желание предпринимателей. Для сравнения: до 1998 года ситуация складывалась диаметрально противоположно. По собственной инициативе бизнес оценивал лишь каждый десятый владелец.

Оценка стоимости бизнеса попадает под действие Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В нем указано, что рыночная цена, которую предстоит установить, не должна подвергаться влиянию чрезвычайных обстоятельств. Определять ее нужно в ситуации, когда все действия добровольны, открыты и происходят в условиях честной конкуренции. Только так можно назвать действительную рыночную стоимость бизнеса. Эксперт — лицо независимое. В работе он опирается на ряд принципов, которые отражают как представления собственника, так и особенности самого объекта оценки. Оценщик учитывает, что объект должен стоить ровно столько, сколько доходов он способен принести. Чем больше предприятие способно удовлетворять потребности собственника, тем оно дороже. При этом максимальная стоимость определена наименьшей ценой, по которой объект можно приобрести у конкурентов. В расчет принимают и будущую выгоду, которую предприниматель получит, если бизнес продолжит существовать.

Как проводится оценка стоимости бизнеса

Оценку активов предприятия выполняют квалифицированные эксперты. Для того чтобы составить грамотное и обоснованное заключение, требуется специальная подготовка. Оценка стоимости предприятия состоит из нескольких этапов, начиная от знакомства с бизнесом, заканчивая математическими расчетами.

  • Предварительный этап. Оценщик и заказчик согласовывают объемы, сроки работ и цену. Эксперт изучает предприятие, специфику деятельности, погружается в тот сегмент рынка, на который предстоит ориентироваться.
  • Стартовый этап. Оценщик выезжает на объект, получает необходимую документацию, изучает бумаги, а также открытые источники, СМИ, базы данных, аккумулирует сведения, которые впоследствии лягут в основу расчетов.
  • Аналитический этап. Эксперт проводит маркетинговое исследование рынка, анализирует предыдущую экономическую деятельность компании, прогнозирует перспективы развития с учетом факторов, которые могут на это повлиять.
  • Ключевой этап. Оценщик поэтапно переходит к расчетам. Он определяет цену недвижимого и движимого имущества предприятия, переходит к оценке стоимости нематериальных активов. Далее исследует финансовые показатели деятельности, баланс, определяет рентабельность и ликвидность. В конце рассчитывает уровень капитализации и делает вывод об общем финансовом состоянии предприятия. Готовит отчет и сдает его заказчику.

Итоговая цифра строится на основании многодневного анализа и скрупулезных подсчетов. Профессионал обязан изучить «тонны» документации. Это и учредительные документы, и бухгалтерская отчетность за несколько лет, и заключения аудиторов, и подробный отчет о задолженностях компании, если таковая имеется, и массу других бумаг. Итоговый отчет готовят с поправкой на текущее состояние рыночной среды. В работе эксперт вправе руководствоваться разными методами оценки стоимости бизнеса.

Основные подходы и методы оценки стоимости бизнеса

Существует три метода оценки бизнеса. Каждый из них имеет собственный алгоритм расчета, который в конечном итоге позволяет вывести стоимость компании на конкретную дату. Делая выбор в пользу того или итого метода, эксперт прежде всего смотрит на характеристики предприятия и его специфику.

1. Доходный подход к оценке бизнеса. Здесь в основе — доходы предприятия. Именно от них зависит, сколько в итоге будет стоить объект: чем больше денег приносит компания, тем выше ее цена. Эксперт оценивает, сколько сейчас «стоит доход», который в будущем сможет получить собственник в случае успешной работы компании или продажи, а также экономические риски, с которыми сопряжен этот процесс.

К сведению
Именно доходный подход применяют в случае, когда причиной оценки бизнеса стало желание продать компанию или, напротив, внедрить новые инвестиционные проекты. Реальность такова, что любого инвестора или потенциального покупателя в конечном итоге интересует не здание, напичканное оборудованием, которое производит раскрученный и узнаваемый продукт, а объем дохода, который он получит, когда вложит деньги в развитие или покупку активов. Доход определяет прибыль, эффективность бизнеса и благосостояние его владельца.

К текущей стоимости будущие доходы приводят разными способами. Зависит это от метода, выбранного оценщиком. В доходном подходе их три:

  • Метод прямой капитализации. Рыночную стоимость бизнеса оценивают по формуле V=D/R, где D — чистый годовой доход компании, R — коэффициент капитализации. Уже из формулы ясно, что для расчета требуется знать размер дохода на отрезок времени вперед. Метод подходит для компаний, которые демонстрируют стабильный и предсказуемый рост, причем есть уверенность, что рентабельность будет сохранена и в дальнейшем.
  • Метод дисконтирования предполагаемых денежных потоков доходов. В этом случае эксперт производит дисконтирование будущего потока по ставке дисконта. В основе метода — экономический факт, что сумма денег, которая есть сейчас, реально стоит больше, чем такая же сумма денег в будущем. Причин тому несколько — начиная от инфляции и заканчивая форс-мажором. Эксперт, который производит оценку, должен оценить будущие потоки и верно рассчитать ставку дисконта.
    Дисконтирование часто используют в случаях, когда есть основание думать, что прибыль компании через промежуток времени будет отличаться от текущей. Другой случай: когда денежные потоки имеют сезонный характер. Метод эффективен и для оценки крупных многофункциональных коммерческих объектов.

Доходный подход на практике применяют часто. Однако он не является единственно верным. Для того чтобы получить максимально точный результат, имеет смысл применить и прочие подходы в оценке бизнеса.

2. Затратный подход к оценке бизнеса. Предприятие рассматривают с позиции понесенных издержек. В основе — тот факт, что балансовая стоимость активов не соответствует рыночной. Это порождает необходимость скорректировать баланс. Данный метод применяют в случаях, когда бизнес не приносит стабильных доходов. Например, предприятие недавно образовано либо находится на этапе ликвидации. Эксперты определяют рыночную стоимость каждого актива в отдельности, а затем из суммы активов вычитают величину обязательств компании. Так получается собственный капитал. Этот подход позволяет рассчитать наиболее эффективный метод использования земельных участков и оценить незавершенное строительство. Затратный подход к оценке бизнеса включает три метода:

  • Метод чистых активов. Эксперты определяют рыночную стоимость активов компании, а затем вычитают величину ее обязательств. Корректировки вносят не в доходы и расходы компании, а в статьи бухгалтерского баланса.
  • Метод ликвидационной стоимости. В этом случае рассчитывают сумму, которую собственник получит, если ликвидирует предприятие и распродаст активы по-отдельности. Здесь уже гудвилл не учитывают, зато учитываются затраты на демонтаж, комиссионные выплаты посредникам, налоги на имущественную продажу и ряд других расходов.

3. Сравнительный подход к оценке бизнеса. В основу расчетов оценщик закладывает информацию о компаниях, аналогичных той, которая подлежит оценке. Насколько точно будет установлена стоимость, напрямую зависит от достоверности сведений о конкурентах. Стоимость предприятия ориентирована на сумму, за которую можно продать аналогичную фирму, которая уже есть на рынке. Подход используют редко, поскольку найти две совершенно одинаковые компании на рынке затруднительно.

Тем не менее теория описывает три метода, которые лежат в основе сравнительного подхода к оценке бизнеса:

  • Метод рынка капитала. В основе — цены, сформированные на фондовом рынке. Рассчитывая стоимость акций предприятия, оценщик ориентируется на стоимость одной акции компании-аналога.
  • Метод сделок. Аналогичен предыдущему. Разница в том, что исследованию подлежит цена не одной акции, а в целом контрольного пакета.
  • Метод отраслевых коэффициентов. Эксперты рассчитывают соотношение между стоимостью бизнеса и комплексом финансовых параметров. В этом случае требуется информация о том, на каких условиях были проданы предприятия с определенными финансово-производственными показателями. Речь идет о длительном наблюдении, которое в итоге позволяет выработать довольно простые формулы для оценки активов компании. Коэффициенты универсальны и зависят в большинстве своем лишь от специфики отрасли. Например, цена АЗС сопоставима с величиной выручки за 1,5–2 месяца. Агентство рекламы целесообразно продать за сумму полугодового дохода и т.д.

Сильные и слабые стороны каждого подхода представлены в таблице:

Подход Преимущества Недостатки
Доходный Учитывает инвестиционные ожидания и экономическое старение предприятия. Позволяет оценить будущие доходы с учетом ситуации на рынке. В основе — прогнозирование, а не четкие факты. Возможны ошибки в расчете ставки дисконта из-за неполноты данных и отсутствия стабильности в экономике.
Затратный Наиболее надежный метод при оценке новых объектов. Привлекателен для предпринимателей, которые ориентируются на строительство, а не покупку готового объекта. Позволяет оценить, насколько эффективно используются земельные участки. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости объектов. Сложно рассчитать стоимость воспроизводства устаревших строений. Землю приходится оценивать отдельно от сооружений. При расчетах не принимают во внимание перспективы развития предприятия. Методы затратного подхода сложны для применения на практике.
Сравнительный Основан на достоверной информации, отражает реальные результаты работы компании. Показывает величину спроса и предложения на конкретный объект с учетом рыночной ситуации. Расчет основан на ретроспективе. Потенциал предприятия не учитывается. Расчеты трудоемкие с большим количеством корректировок. Методы эффективны только при наличии обширной финансовой информации по конкретному предприятию и его аналогам.

Теория гласит, что независимо от того, какой подход выбран в качестве основного, результат — а именно стоимость бизнеса — должен быть одинаков. На практике такое едва ли возможно. Рынок далек от идеальных моделей, конкуренция несовершенна, а количество показателей в основе формул слишком велико. Поэтому разные подходы, скорее всего, покажут разные результаты. Выбирать нужно тот, который в большей степени подходит к характеристикам конкретного бизнеса. Кроме того, широкое применение находит опционная модель. Она допускает, что стоимость компании может быть величиной переменной, напрямую зависящей от внешних факторов.

Как выбрать компанию для проведения оценки бизнеса

Процесс оценки жестко регулирует вышеназванный Федеральный закон № 135-ФЗ. В статьях 15, 15.1 и 16 подробно прописаны требования, которым оценщик обязан соответствовать. В частности, закон обязал эксперта, предоставляющего услуги по оценке бизнеса, быть членом саморегулируемой организации, иметь действующий страховой полис (договор обязательного страхования ответственности оценщика) и документ об образовании в области оценочной деятельности, а компанию, в которой он работает, — иметь банковскую гарантию, обеспечивающую надлежащее исполнение обязательств по договору, если, конечно, это предусмотрено договором или нормами законодательства РФ. Принцип независимости оценщика (компании) обеспечивается отсутствием имущественных интересов в объекте оценки, вещных или обязательственных прав вне договора, тем, что оценщик (компания) не является аффилированным лицом заказчика, не имеет родственных и других близких связей с сотрудниками организации-заказчика, его гонорар не зависит от итоговой величины стоимости объекта оценки.

Членство в СРО, наличие страхового полиса и банковской гарантии (если она необходима) в совокупности предполагают автоматическое соблюдение всех норм, правил (включая этические) и стандартов, установленных для этой деятельности как законодательством, так и СРО, в которой состоит оценщик. Эксперт гарантирует сохранность документов и неразглашение коммерческой информации, доступ к которой он получил по долгу службы. Копии отчетов и материалов, на основании которых проводилась проверка, он обязан хранить в течение 3-х лет.

Итак, специальной лицензии на проведение оценочной деятельности российское законодательство не требует. Ответственность в выборе оценщика полностью ложится на плечи клиента. Поэтому важно, чтобы эксперт хорошо разбирался в специфике отрасли и организационных тонкостях конкретного предприятия. Наличие опыта оценки сходного бизнеса и положительной деловой репутации — важный момент. Особенно это касается случаев, когда активы заказчика представлены нетиповым имущественным комплексом. Здесь при выборе оценщика дополнительно к вышеуказанному необходимо удостовериться в наличии у него необходимой технической базы для выполнения специализированных работ.

Так, одной из крупнейших аудиторско-консалтинговых компаний, ведущих оценочную деятельность в интересах среднего и крупного бизнеса — в сферах производства, торговли, строительства, транспорта, сервиса — является КСК групп. Компания предоставляет услуги оценки имущественных комплексов для нересурсного, частного реального бизнеса, являясь также экспертом в области юридического (1-е место в отраслевом топ-10), налогового (3-е место), стратегического (6-е место) консалтинга и финансового аудита (по данным рейтингового агентства RAEX). В КСК групп работает 160 экспертов, способных решить любые задачи, с которыми сталкивается бизнес на любом этапе развития. За 14 лет компанией успешно реализовано свыше 300 проектов по оценке собственности. Среди них — 50 крупных, затронувших предприятия машиностроения, автомобильной, радиотехнической, топливно-энергетической, железнодорожной, банковской, страховой, инвестиционной и других отраслей экономики.

Задача, которая стоит перед экспертами КСК групп, — подготовить для клиента максимально развернутую и полную информацию, заложив в основу глубокий и комплексный анализ. Для тех, кто не располагает достаточным количеством времени, компания готова провести экспресс-оценку бизнеса, которая позволит быстро принять судьбоносные для предприятия решения. В основе любой работы лежит индивидуальный подход, высокая компетенция, следование задачам клиента и теплое, дружеское отношение.

  • Авторы
  • Резюме
  • Файлы
  • Ключевые слова
  • Литература

Павлова Ю.В. 1 Скобелева Е.В. 1 1 Оренбургский государственный университет В статье рассматривается современное состояние рынка оценочных услуг на примере Оренбургской области и проводится сравнение с российским рынком в целом с целью выявления основных направлений развития региональных оценочных компаний. Показаны структура, тенденции, проблемы регионального рынка оценочных услуг и возможные пути их разрешения. Авторами подробно описаны типы заказчиков оценочных услуг на региональном рынке и проанализирована интенсивность их обращения к оценщикам. Выявлены причины, по которым крупные клиенты не работают с региональными оценщиками. Основным методом проведения обзора явилось интервьюирование практикующих оценщиков и руководителей оценочных подразделений оренбургского рынка оценочных услуг. В качестве вывода сформулированы особенности регионального рынка, такие как однополярная структура спроса; существенная зависимость оценочного сообщества от банковского сектора; ориентация лишь на один сегмент оказания услуг; оказание давления на оценщика в процессе принятия оценочных суждений и заказная оценка с ориентиром на заданную стоимость; низкое качество оказываемых услуг; снижение темпов деловой активности, а в перспективе резкое падение спроса на оценочные услуги. В заключении даны рекомендации оценочным компаниям для успешного ведения бизнеса и повышения конкурентоспособности в существующих условиях. Наиболее существенные рекомендации касаются формирования стратегии оценочной организации, выбора вида и способов рекламы услуг и освоения новых технологий для улучшения сервиса оказываемых услуг. 240 KB рынок оценочных услуг оценка имущества оценщик конкурентоспособность компаний 1. Покрытан Л.А. Становление и развитие рынка оценочных услуг в России // Государственное управление. Электронный вестник. –Выпуск № 37. Апрель 2013 г. – URL: http://e-journal.spa.msu.ru/uploads/vestnik/ 2013/vipusk37._aprel_2013_g._/problemi_upravlenija_teorija_i_praktika/pokrytan.pdf 2. Рейтинг оценочных компаний Урала и Западной Сибири по итогам 2011 года // АЦ «Эксперт-Урал» 2.07.2012 г. URL: http://www.expert-ural.com/analytics/ratings/reyting-ocenochnih-kompaniy-urala-i-zapadnoy-sibir-2.html 3. Рейтинг оценочных компаний Урала и Западной Сибири по итогам 2012 года // АЦ «Эксперт-Урал» 1.07.2013. URL: http://www.expert-ural.com/2-322-12693/ 4. Рейтинг оценочных компаний Урала и Западной Сибири по итогам 2013 года // АЦ «Эксперт-Урал» 30.06.2014. URL: http://expert.ru/ ratings/rejting-otsenochnyih-kompanij-urala-i-zapadnoj-sibiri-po-itogam-2013-goda/ 5. Синочкин Д. Промахнулись с оценкой // Недвижимость и строительство Петербурга, 21.04.14 г. – № 16. – С.15 6. Ханферян В. Оценкам становится хуже / Вартан Ханферян // Эксперт, 2013. – № 26. – С. 74-83. 7. Ханферян В. Рейтинг оценочных компаний России, 2013 / Вартан Ханферян // URL: http://raexpert.ru/ratings/appraising_potential/2013/ 8. Ханферян В. Удовлетворительная оценка / Вартан Ханферян // Эксперт, 2011. – № 25. – С. 84-93. 9. Ханферян В. Фабрика оценки / Вартан Ханферян // Эксперт, 2012. – № 25. – С. 94, 96-106.

Сложно представить себе сферу деятельности субъектов экономики, где бы ни была востребована стоимостная оценка. Необходимость услуг по оценке различных объектов собственности связана, прежде всего, с объективной потребностью в формировании информационного фундамента для объективных рыночных отношений. Независимые оценщики призваны обеспечить равноправие всех хозяйствующих субъектов экономики путем справедливой оценки их имущественных прав на объекты собственности при осуществлении различных сделок и операций. Значимость и актуальность этого вида деятельности не вызывает сомнений.

В современной деловой жизни открываются все новые области применения оценочных услуг, вместе с тем, растет и популярность профессии «оценщик». Как самостоятельная профессия она появилась намного позже, чем исторически возникла ее необходимость и проявилась значимость. 27 ноября 1996 года Министерство труда и социального развития РФ утвердило квалификационную характеристику по должности «оценщик (эксперт по оценке имущества)» и этот момент, как считают многие, относится к рождению самой оценочной деятельности в официальном смысле . В это же время, были сформированы первые основные требования, предъявляемые к квалификации специалиста-оценщика, которые постоянно растут.

Первые оценщики в основном приходили в этот бизнес стихийно, во многом даже случайно, собственно как и формировалась сама оценочная деятельность в постперестроечный период развития России. Сейчас будущему специалисту необходимо тщательно обдумать, а стоит ли связывать свое будущее с этой отраслью, поскольку вместе с требованиями к специалисту, претендующему называться оценщиком, существенно растет и степень его ответственности за проделанную работу, в том числе материальной? Более того, для начала осуществления своей деятельности на этом поприще оценщику придется заплатить единовременные взносы для вступления и для формирования ее обязательного компенсационного фонда, а также ежегодно оплачивать взносы за членство в этой организации. Насколько оправдаются надежды оценщиков на заработок, адекватный финансовым вложениям и потраченным трудовым усилиям, зависит от текущего состояния рынка оценочных услуг и перспектив его развития.

Буквально три года назад оценщики страны испытывали радость за активизацию рынка оценочных услуг и достижение докризисных показателей. Повышение деловой активности тогда было обусловлено повышенным спросом на услуги со стороны банковского сектора и реализацией крупных проектов, одним из которых было проведение кадастровой оценки. Тогда аналитики отмечали зрелость рынка оценочных услуг , осторожничая в своих оценках на перспективу. 2013 год оказался, по сути, завершением этой стадии, сводя к минимуму рост деловой активности в этом бизнесе. По мнению аналитиков, 2014 год и вовсе имеет безрадостные перспективы. Попробуем разобраться в причинах.

Одной из явных причин можно назвать дисбаланс в структуре спроса. Спрос на услуги по стоимостной оценке можно классифицировать по типам заказчиков и объектам оценки.

Принято выделять следующие типы клиентов оценочных компаний (рисунок 1):

Рис.1. Типы заказчиков оценки

В последнее время в Оренбургской области оценка объектов собственности востребована в основном физическими лицами, частными и индивидуальными предпринимателями. Крупные коммерческие предприятия уже давно ушли с регионального рынка, им удобнее обращаться по месту их фактической локализации к столичным оценщикам. «Да и оставшиеся клиенты перестают доверять местным оценщикам: слишком много некачественных отчетов было выполнено в последнее время, особенно среди новых оценщиков», отмечает Андрей Пряхин, директор оренбургской компании ООО «Оценка плюс». Организации, имеющие крупные активы, такие как ОАО «Энергосбыт плюс», ОАО «РЖД», ОАО «Газпром» и другие юридически находятся по месту регистрации головных организаций в Москве, Самаре, Челябинске и других крупных городах. Поэтому дорогостоящая оценка крупных активов зачастую выполняется не оренбургскими оценщиками. Косвенным доказательством тому является и рейтинг оценочных компаний России, составляемый аналитической компанией «Эксперт РА» . За последние три года в общероссийском рейтинге нет оренбургских оценочных компаний вообще, в рейтинге компаний Урала и Западной Сибири – только ООО «Центр оценки ипотеки» (дважды) и ТПП Оренбургской области (один раз). Более того, в сотню компаний общероссийского рейтинга входит более 70 % компаний из Москвы и Санкт-Петербурга и менее 30 % — из различных регионов страны. Поэтому рейтинг, составляемый «Эксперт РА», можно назвать не общероссийским, а столичным. Хотя отсутствие компании в рейтинге может быть связано только лишь с тем обстоятельством, что она не подала сведения о себе в агентство «Эксперт РА», не заявила о себе как участнике рейтинга. Однако, представители большинства оренбургских компаний уверены, что не попадут в рейтинг из-за крайне малых объемов выручки за выполняемые работы, поскольку этот показатель является решающим при формировании рейтинга. При этом многие из них и вовсе не видят в этом целесообразности: плата за включение в рейтинг существенна, требуется время на подготовку запрашиваемых документов, а отдачи нет, так как для основной массы клиентов регионального рынка оценочных услуг рейтинг не является показателем успешной деятельности компании, большинство из них даже не догадывается о его существовании.

Обязательная оценка государственного и муниципального имущества в оренбургском регионе по-прежнему малодоходна. Здесь ситуация сходна с общероссийским положением дел: тендер можно выиграть лишь по минимальным, часто заниженным ценам. Большинство оценщиков из крупных и заметных компаний города Оренбурга отмечают, что требования при выполнении оценки для государственных и муниципальных органов власти гораздо выше, чем при выполнении заказов, например, для целей ипотечного кредитования, а оплата услуг по оценке госимущества существенно меньше. По-прежнему оценщики жалуются на заказную оценку в этой сфере. Крупные компании, желающие избежать постоянного давления на оценщиков со стороны чиновников, давно перестали участвовать в госзакупках. Часто такую работу выполняют молодые оценочные компании, которые не наработали клиентской базы, довольствуясь малым, но стабильным заработком.

Отсутствие крупных предприятий, заказывающих оценку объектов собственности, на региональном рынке, обуславливает и изменения в структуре спроса по типам объектов оценки. Наибольшим спросом пользуется оценка недвижимости. В первую очередь, это наиболее популярные в Оренбургской области объекты для залога по кредитам, как для физических, так и для юридических лиц. И если в России выручка от заказов на оценку недвижимости у наиболее крупных предприятий в целом не более 40 %, то в регионе – 80 %. На долю оценки оборудования и транспортных средств приходится около 15 % (аналогично общероссийскому показателю), остальное имущество – менее 5 % выручки оценочных компаний. Причем, по данным рейтингового агентства «Эксперт РА» наиболее успешные оценочные компании, участвующие в ежегодном рейтинге (а их, как уже выяснилось, можно в большей степени отнести к московским компаниям), имеют совершенно другое распределение выручки от выполненных услуг, что наглядно продемонстрировано на рисунках 2, 3.

Рис. 2. Структура выручки от реализации оценочных услуг на российском рынке в 2013 году. Источник: Рейтинговое агентство «Эксперт РА»

Рис. 3. Структура выручки от реализации оценочных услуг на региональном рынке в 2013 году. Источник: интервьюирование представителей оценочных компаний г. Оренбурга

Большая доля заказов на оценку недвижимости в общероссийских масштабах обусловлена выполнением кадастровой оценки. Когда пик ее выполнения пришелся на 2012 год, на долю недвижимости пришлось около 52 % выручки оценщиков, в 2013 году произошло резкое снижение – до 38 % . На региональном рынке таких скачков не было по двум причинам. Во-первых, согласно проведенному аукциону, кадастровую оценку земель населенных пунктов выполняло лишь научно-производственное предприятие ООО «ГИПРОЗЕМ» (Оренбург), а других категорий земель – ООО НПФ «Недра» (Челябинск). Следовательно, на региональном рынке ведущие оценочные компании не ощутили ни резкого повышения выручки от кадастровой оценки земель Оренбургской области, ни резкого ее снижения после небывалого роста. И все же необходимость оспаривания кадастровой стоимости временно повлияла на рост спроса на услуги по оценке недвижимости. Если в 2012 году в арбитражный суд было подано 53 иска о признании рыночной стоимости земельных участков вместо завышенной кадастровой стоимости, то за 2013 год – 582 иска . Для обращения в суд истцу необходимо при себе иметь отчет о рыночной стоимости его земельного участка и экспертное заключение на этот отчет. Поэтому клиент, оспаривающий кадастровую оценку, дважды обращается к услугам оценщиков по одному случаю. В начале 2014 года обращения к оценщику «за оспариванием» также нередки. Однако, в результате утверждения в июле текущего года новых изменений к федеральному закону «Об оценочной деятельности в РФ», согласно которым экспертное заключение готовит не любой другой оценщик, как это было ранее, а саморегулируемая организация оценщиков, в которой состоят исполнители работ по оценке недвижимости для оспаривания кадастровой стоимости, стоимость работ по экспертизе увеличилась в несколько раз. Вследствие этого число исков в суд по вопросу оспаривания кадастровой стоимости в ближайшее время должно существенно сократиться. Заинтересованными в этой процедуре останутся лишь собственники и арендаторы земельных участков, имеющих многомиллионную стоимость, а таковых в Оренбургской области не много. Поэтому многие оценщики предвидят резкое снижение выручки от этой сферы деятельности в самое ближайшее время.

Во-вторых, ослабление реального сектора экономики в 2013-2014 году и повышение ставок по кредитам, в т.ч. ипотечным, повлекло снижение спроса на оценку недвижимости. У многих региональных компаний основная часть заказов на проведение оценки обусловлена требованиями банков. «Около 90 % всех случаев оценки – это оценка для принятия решения о выдаче кредитов банками», — говорит Евгения Руденко, оценщик ООО «Промоценка». Очевидно, что региональные оценочные предприятия очень существенно зависят от банковского сектора и любое негативное изменение в этом секторе влечет снижение их деловой активности.

Привязка регионального рынка оценочных услуг к банковскому сектору экономики двояко отражается на качестве услуг по оценке. С одной стороны, качество растет, так как не каждая компания может быть аккредитована банком для выполнения оценочных услуг. Эксперты залоговых отделов банков выдвигают повышенные требования к оценочным отчетам, тщательно проверяют любой отчет. По неофициальным сведениям работников залоговых отделов в среднем около 90 % выполненной работы, с точки зрения банковского эксперта, является некачественной, не соответствующей законодательству об оценочной деятельности и возвращается на доработку. Причем, в 80 % случаев эти нарушения связаны не только с несоблюдением формальных критериев составления отчета и описания объектов оценки, а искажением и неправильным применением методики оценки, влекущем изменение результата после устранения замечаний.

С другой стороны, оценка для банков зачастую поставлена на поток, мешая оценщику получать всестороннее развитие в стратегическом смысле, качественно осваивать новые направления. Например, в большинстве оценочных компаний Оренбурга оценивают бизнес и ценные бумаги менее 5 раз в год, а нематериальные активы и объекты интеллектуальной собственности – менее одного раза в пять лет. Возможно, крупные клиенты, осознавая эту ситуацию, и уходят на столичный рынок, порой даже переплачивая за ту же услугу.

В большинстве случаев постановка заказов на поток устраивает оценщиков, так как это обусловливает минимально гарантированную оплату в условиях постоянного демпинга. От искусственного занижения цен страдают как на региональном, так и на столичном рынке оценочных услуг. И это несмотря на то, что повышения расценок не было уже довольно давно. По словам Андрея Пряхина, оценщики Оренбургской области работают по расценкам 2007 года, а их повышение сразу повлечет снижение и без того низкого спроса. Снижать или сдерживать цены на услуги вынуждает высокая конкуренция. Чтобы остаться на плаву, они вынуждены снижать цену до максимально возможного уровня. «Хоть и идут разговоры об ужесточении борьбы с демпингом в виде внеплановых проверок отчетов оценщика, все равно многие компании сегодня просто выживают за счет снижения стоимости своих услуг», — поясняет генеральный директор московской фирмы «Оценка бизнеса и консалтинг» Даниил Слуцкий .

На региональном рынке труда очень популярна профессия оценщика, ведь многие убеждены в ее крайней необходимости. Поэтому из года в год число новых оценщиков только растет. На вновь образованных оценочных компаниях, зачастую выполняющих услуги не вполне качественно, но быстро, в основном и лежит вина за демпинг. Их цель – быстрое завоевание рынка, пусть даже порицаемыми обществом способами. «Так было и будет всегда, — поясняет Светлана Бреднева, директор оренбургской компании ООО «Центр оценки ипотеки», — как им противостоять, не знает все оценочное сообщество».

Из-за сложившейся ситуации руководители оценочных компаний вынуждены снижать плановую рентабельность. Оценочный бизнес в регионе со временем становится малодоходным. «Чтобы выплатить заработную плату на прежнем уровне своим сотрудникам, мы вынуждены отказаться от части прибыли и работаем практически на уровне безубыточности, стараясь при этом повышать производительность труда», — рассказывает Андрей Пряхин. Для инвестора оценочная компания в регионе как бизнес вообще не представляет интереса, даже если у нее уже сложившаяся годами хорошая деловая репутация, и завоеванная клиентская база.

Рост количества выполняемых отчетов за те же деньги отмечает большинство оценщиков регионов. Крупные компании снабжают своих сотрудников специальным программным обеспечением, позволяющим существенно сократить рабочее время на выполнение заказа. Однако, для мелких компаний, а их в оренбургском регионе -большинство, программное обеспечение «не по карману». Так стоимость недорогого автоматизированного комплекса по оценке недвижимости, обновляемого раз в полгода, более чем в 3-5 раз превышает месячную зарплату оценщика Оренбурга. Для столичных компаний это не существенные затраты, так как уровень заработной платы столичного оценщика начинающего уровня также в 3-5 раз выше оплаты труда оценщика оренбургского региона, т.е. сопоставим со стоимостью программного продукта по оценке одного типа объекта.

Итак, сказанное выше позволяет сделать вывод о стагнации и бесперспективности регионального рынка оценочных услуг. Выход из тупиковой ситуации могут найти лишь крупные конкурентоспособные компании. Как повысить конкурентоспособность регионального оценочного бизнеса? На этот вопрос большинство руководителей отвечают однозначно: снижать стоимость услуг. Но большинство компаний и так работают на уровне безубыточности. При этом очевидно желание оценочного сообщества прекратить демпинг. В этом случае остается использовать только неценовые факторы повышения конкурентоспособности.

Одним из таких факторов является расширение направлений деятельности, специализация на других видах оценки. Например, отсутствие у региональных компаний выручки по оценке нематериальных активов обычно связано с неготовностью и отказами самих оценочных компаний в проведении такой оценки, т.к. большинство оценщиков просто не знают, как это сделать. Мы рекомендуем повышать свою квалификацию в этой и других областях оценки путем посещения семинаров, конференций, курсов, организованных ведущими специалистами. Сегодня стоит вкладывать в развитие интеллектуальных качеств и квалификации оценочного персонала, чтобы в перспективе рассчитывать на наиболее крупные заказы по оценке нетривиальных объектов.

Повышать конкурентоспособность региональной компании можно также путем расширения осведомленности потенциальных потребителей. На оренбургском рынке у представителей экономических служб предприятий есть возможность выбрать оценщика по следующим сценариям, расположенным в порядке уменьшения вероятности:

  • по рекомендации знакомых;
  • по случайному выбору одной из первых компаний, стоящих в списке (например, аккредитованных оценщиков в банке) или справочнике адресов и телефонов;
  • анализ минимальной цены за запрашиваемые услуги;
  • анализ рекламных источников.

Реклама, как источник, побуждающий обратиться в конкретную компанию, незаслуженно стоит на одном из последних мест. На региональном рынке это один из недооцененных источников повышения осведомленности об оценочной организации. Массово в Оренбурге рекламой пользуются лишь оценщики транспортных средств, да и то в виде информационных щитов и растяжек. Собственно большинство из них рекламируют оказание комплексных услуг по обслуживанию и сервису транспорта, в том числе проведению оценки. Остальные оценщики ограничиваются созданием Интернет-сайта и включением организации в каталоги, телефонные и отраслевые справочники. Между тем, для оценочной организации считаем наиболее действенной рекламу в сети Интернет, информационные сообщения на брифингах и конференциях, на телевидении и радио, в транспорте и сувенирную рекламу (например, календари, канцтовары и пр.).

Большинство оценщиков региона отмечают, что клиенты обращаются к их услугам только в случае крайней необходимости, то есть в тех случаях, когда оценка является обязательной в силу закона или при кредитовании. Между тем на столичном рынке активно реализуются такие задачи оценки, как взносы в уставный капитал, заключение внутригрупповых сделок, переоценка активов для оптимизации налогообложения, изменения структуры баланса, повышения кредитного статуса, отражения реальной стоимости активов для информирования собственников и инвесторов, оценка для принятия различных управленческих решений и т.д. Это связано с ростом осведомленности и экономической грамотности клиентов столичного рынка, чего не скажешь о заказчиках оценки в регионе. Большинство из них просто не знают и не могут оценить выгоды от проведения стоимостной оценки и возможности управления имуществом на ее основе. По словам Светланы Брендневой, руководство региональных компаний рассуждает так: зачем тратить деньги на оценку, если экономисты и менеджеры компании сами могут принять управленческое решение? Даже ведущие компании области за оценкой для принятия управленческих решений обращаются крайне редко – не более 5 раз за 10 лет.

Однако, возможностей приложения стоимостной оценки гораздо больше, чем используется на практике в регионах. Убеждения путем организации контактной рекламы в виде конференций и брифингов для представителей малого и среднего бизнеса – один из способов повышения клиентской осведомленности в этой области. Необходимо организовать рекламу даже не конкретной оценочной компании, а оценочной деятельности в целом как вида услуг.

Таким образом, для регионального рынка оценочных услуг характерны следующие особенности:

  • однополярная структура спроса: превалирует оценка недвижимости для целей ипотечного кредитования, практически отсутствует оценка бизнеса, ценных бумаг и объектов интеллектуальной собственности, в том числе для принятия управленческих решений;
  • существенная зависимость оценочного сообщества от банковского сектора с точки зрения развития качественных услуг и формирования спроса;
  • отсутствие крупных заказчиков, преимущественно мелкий бизнес и физические лица в качестве клиентов;
  • оказание давления на оценщика в процессе принятия оценочных суждений и заказная оценка с ориентиром на заданную стоимость;
  • поточная низкокачественная оценка в подавляющем большинстве;
  • ценовой демпинг;
  • снижение темпов деловой активности, а в перспективе резкое падение спроса на оценочные услуги.

Избежать финансовых потерь в этих условиях поможет в первую очередь выбор стратегии развития компании: ориентация на различные направления оценки или узкая специализация на оценке одного вида объектов собственности и оказание смежных услуг в комплексе. Действенная адресная реклама конкретной компании и оценочной деятельности в целом – это второй аспект повышения конкурентоспособности компании. И, наконец, третье направление развития оценочных компаний – освоение новых технологий, программного обеспечения и Интернет – пространства путем создания специальных виджетов для заказа оценки онлайн и получения предварительных консультаций. В перспективе лишь те компании, которые учитывают эти направления развития, будут иметь возможность успешно работать на региональном рынке оценочных услуг.

Рецензенты:

Лапаева М.Г., д.э.н., профессор, заведующий кафедрой региональной экономики Оренбургского государственного университета, г.Оренбург;

Балтина А.М., д.э.н., доцент, заведующий кафедрой финансов Оренбургского государственного университета, г.Оренбург.

за исключением оценочных компаний, специализирующихся на оценке отдельных видов активов, например, транспортных средств

Библиографическая ссылка

Павлова Ю.В., Скобелева Е.В. ОБЗОР РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКА ОЦЕНОЧНЫХ УСЛУГ // Современные проблемы науки и образования. – 2014. – № 5.;
URL: http://science-education.ru/ru/article/view?id=15064 (дата обращения: 27.07.2020).Предлагаем вашему вниманию журналы, издающиеся в издательстве «Академия Естествознания» (Высокий импакт-фактор РИНЦ, тематика журналов охватывает все научные направления) «Современные проблемы науки и образования» список ВАК ИФ РИНЦ = 0.791 «Фундаментальные исследования» список ВАК ИФ РИНЦ = 1.074 «Современные наукоемкие технологии» список ВАК ИФ РИНЦ = 0.909 «Успехи современного естествознания» список ВАК ИФ РИНЦ = 0.736 «Международный журнал прикладных и фундаментальных исследований» ИФ РИНЦ = 0.570 «Международный журнал экспериментального образования» ИФ РИНЦ = 0.431 «Научное Обозрение. Биологические Науки» ИФ РИНЦ = 0.303 «Научное Обозрение. Медицинские Науки» ИФ РИНЦ = 0.380 «Научное Обозрение. Экономические Науки» ИФ РИНЦ = 0.600 «Научное Обозрение. Педагогические Науки» ИФ РИНЦ = 0.308 «European journal of natural history» ИФ РИНЦ = 1.369 Издание научной и учебно-методической литературы ISBN РИНЦ DOI

Рэнкинги по направлениям оценочной деятельности

Рынок оценки в нашей стране продолжает стагнировать — об этом говорят результаты ежегодного рэнкинга оценочных компаний России, составленного рейтинговым агентством RAEX (РАЭКС-Аналитика) по итогам 2018 года. Застарелая проблема демпинга так и не разрешена. На плаву игроков рынка поддерживают оценка недвижимости и бизнеса, а перспективы развития связывают с набирающей оборот оценкой интеллектуальной собственности и оспариванием кадастровой оценки.

Вартан Ханферян

Нынешний, 15-й на счёту для команды агентства RAEX (РАЭКС-Аналитика), рэнкинг крупнейших оценочных компаний был построен на обновленных методологических подходах (см. методику и архив рэнкингов с 2004 года). Принципы скорректированы по итогам открытых экспертных обсуждений, организованных агентством RAEX в январе 2019 года, при непосредственном участии руководителей крупнейших оценочных организаций и крупнейших саморегулируемых организаций оценщиков (СРОО). Среди ключевых изменений — анализ предоставляемой участниками официальной информации путем дополнительной сверки сведений о выручке в системах анализа контрагентов, а также сверки данных о численности оценщиков, работающих в компаниях, по реестрам и предоставляемым справкам СРОО. «Цель новой методики — повышение достоверности информации для заказчиков оценочных услуг, оценочных компаний и оценщиков. Мы всецело поддержали инициативы представителей крупнейших компаний и СРО для ужесточения условий участия и методики и как всегда готовы и дальше совершенствовать линейку рэнкингов оценочных компаний», — говорит Дмитрий Гришанков, генеральный директор RAEX (РАЭКС-Аналитика).

Работы больше, денег меньше

Суммарная выручка крупнейших российских оценочных организаций — участниц нынешнего рэнкинга, составила по итогам 2018 года 5,7 млрд рублей, увеличившись за год на 6%. С поправкой на инфляцию (5,3% в 2018 году по данным Росстата) сектор оценочных услуг второй год подряд близок к упадку: по итогам 2017 года совокупная выручка за год увеличилась на 2,4% при инфляции в 2,5%.

Общее количество отчётов об оценке у участников рэнкинга в 2018 году составило 137,8 тысяч, увеличившись, по сопоставимым данным, на 8%. Похожая картина наблюдалась и в прошлом рэнкинге — по итогам 2017 года прирост суммарного числа отчётов составил 10%. Эта статистика свидетельствует о том, что объёмы выполненной работы у оценщиков растут быстрее, чем её оплата. Попросту говоря, стоимость их услуг падает. Поэтому неудивительно, что далеко не все участники нынешнего списка завершили год с плюсом — чуть более чем у трети из них наблюдается падение доходов. Такие неутешительные результаты характерны не только для аутсайдеров списка, но и для его лидеров: в первой двадцатке рэнкинга рост доходов продемонстрировала лишь половина игроков.

Среди факторов, продолжающих давить на рынок оценки — неистребимый ценовой демпинг в услугах оценщиков, порождаемый конкуренцией. К причинам стагнации можно отнести и внутренние преобразования отрасли. Так, время и усилия у оценщиков отнимает необходимость сдавать квалификационные экзамены в связи с законодательной нормой, введённой в 2016 году. Основная часть экзаменов для получения трёх (или любой из них) квалификаций, — по оценке бизнеса, недвижимого и движимого имущества, — пришлась на 2018 год. Суммарно в течение прошлого года оценщиками было получено 14 472 квалификаций против 1 858 в течение 5 месяцев 2017 года и 1 022 квалификации в течение первых шести месяцев 2019 года (по данным реестра квалификационных аттестатов на 26.06.2019).

«Регулятор преследовал благую цель, вводя квалификационные экзамены. Это должен был быть фильтр для входа в профессию, который очистил бы рынок от непрофессионалов и, возможно, помог бы в борьбе с демпингом. Однако на практике оценщики оказались в трудных условиях: база вопросов была «закрытой», оценщики из дальних регионов оказались в неравных условиях с московскими оценщиками, ведь сначала экзамен принимали только в Москве. Потом были выездные экзамены и в других городах. Но, в любом случае, для многих оценщиков участие в экзамене потребовало значительных затрат на проезд и проживание. К сожалению, можно констатировать, что даже с учетом сокращения количества оценщиков после введения обязательного экзамена, проблему демпинга это не решило», — рассказывает Ирина Комар, управляющий партнёр ООО «Профессиональная Группа Оценки».

Не способствует бурному росту рынка и общий инвестиционно-экономический фон — рост ВВП в 2018 году составил 2%. Впрочем, ряд игроков рынка сумели использовать и этот фактор. «Текущая экономическая ситуация влияет и на бизнес в целом, и на рынок оценочных услуг. Кризисные явления приводят к необходимости оптимизировать издержки, многие компании активно реализуют избыточные и непрофильные активы, сворачивают малорентабельные бизнес-направления. Для определения корректной продажной стоимости бизнеса, свободных площадей, а вместе с ними и другими видами имущества компании обращаются к оценщикам», — комментирует Юлия Белогорцева, партнёр практики оценки компании «ДЕЛОВОЙ ПРОФИЛЬ».

Мозговой штурм

Ускоренными темпами у участников рэнкинга в 2018 году росла выручка от оценки нематериальных активов и интеллектуальной собственности (НМА и ИС) — по сопоставимым данным за год доходы подросли на 18%. Правда, на общую картину из-за сравнительно небольшой доли от общей выручки (188,5 млн рублей по итогам 2018 года или 4% в структуре доходов участников рэнкинга — см. графики 1 и 2) этот вид оценки оказать большое влияние пока не в состоянии.

Значительным образом развитию сектора оценки НМА способствует финансовая сфера и зарождающаяся тенденция спроса на оценку ИС при кредитовании. «В связи с развитием кредитования под залог ИС, сейчас активно изменяется законодательство в этой сфере. Так, при участии оценщиков в Роспатенте разрабатываются методологические рекомендации по оценке прав на ИС для целей залога. Ведущие специалисты нашей компании также принимают участие в этом процессе. Методические рекомендации обобщают современные наработки по оценке прав на ИС и разрабатываются в целях реализации Паспорта национального проекта «Малое и среднее предпринимательство и поддержка индивидуальной предпринимательской инициативы». Проект утвержден президиумом Совета при Президенте РФ по стратегическому развитию и национальным проектам и постановлением Правительства РФ «Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета субъектам малого и среднего предпринимательства на возмещение расходов, связанных с получением кредитов под залог прав на интеллектуальную собственность», — делится опытом Ирина Комар.

Подстёгивает интерес к НМА и налоговое законодательство. «Драйвер здесь — налоговая льгота по ст. 251 НК РФ, предоставленная на 2018 и 2019 годы на принятие к бухгалтерскому учету объектов ИС, выявленных при инвентаризации. Такие объекты принимаются на баланс по рыночной стоимости, которую, согласно закону об оценочной деятельности в РФ, определяют оценщики. Участились и обращения, связанные с определением стоимости в сделках лицензирования и отчуждения объектов интеллектуальной собственности — во избежание сложностей с налоговыми инстанциями и аудиторами, компании хотят быть уверены в своих действиях и иметь независимое обоснование», — уточняет Ксения Третьякова, генеральный директор «Вэлью АРКА консалтинг».

В краткосрочной перспективе интерес к оценке исключительных прав на объекты, определению размера лицензионных платежей, оценке стоимости лицензий и т.д., должен быть разогрет развитием цифровой экономики и коммерциализацией диджитал-решений.

Недвижимая ценность

Номинально положительные темпы роста по итогам 2018 года наблюдались и в трёх основных направлениях деятельности участников рэкнинга — оценка недвижимости, оценка бизнеса, оценка транспорта и оборудования. «Существенная доля запросов приходится на оценку бизнеса и ценных бумаг, и оценку недвижимого имущества — направления, которые всегда были лидерами в оценочной деятельности. Именно эти объекты составляют основную часть активов юридических и физических лиц, как в денежном, так и в количественном выражении. Поэтому большая часть сделок и различных бизнес-процессов происходит с их участием. Основными целями стоимостной оценки при этом являются оспаривание кадастровой стоимости, купля-продажа и аренда государственного имущества, изъятие активов, внесение неденежного взноса в уставный капитал, дополнительная эмиссия акций», — поясняет Кирилл Кулаков, первый заместитель генерального директора ЦНЭС.

Наиболее консервативный и крупный по размерам сектор имущества,— оценка недвижимого имущества, — по итогам 2018 года увеличился на 6% и составил 2 млрд руб. Среди факторов спроса — востребованность оценки недвижимости в качестве залогового обеспечения, реализация проблемных активов, а также интерес заказчиков к оспариванию кадастровой оценки объектов и оценка при ипотеке.

Причем в ближайшей перспективе спрос на оспаривание кадастровых цен должен повыситься. Результаты кадастровой оценки в Москве и Московской проведенной в 2018 году действовать в 2019 году, что побуждает собственников обращаться к оценщикам для определения рыночной цены их объектов для оспаривания с целью снижения налога на недвижимое имущество (подробнее см. «Кадастровый подогрев»). Более того, в нынешнем году в целях обновления данных запланировано проведение государственной кадастровой оценки недвижимости в 65 российских регионах. «Если собственники не согласны с полученными результатами, они могут обратиться к оценщикам за независимой экспертизой и использовать полученные данные в судебных разбирательствах. По данным Росреестра, за первые шесть месяцев 2019 года больше 63% решений комиссий по пересмотру кадастровой стоимости были вынесены в пользу граждан», — уточняет Даниил Слуцкий, генеральный директор компании «Оценка Бизнеса и Консалтинг» (ОБИКС).

На увеличение числа заказов по оценке недвижимости влияет и рост выдачи ипотечных кредитов. В Москве в первом полугодии нынешнего года физлица оформили 50 387 ипотечных сделок (по данным Росреестра) — на 8% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года, а всего за первые шесть месяцев россияне взяли ипотечных кредитов на 7 трлн рублей. Если после уменьшения ключевой ставки ЦБ банки продолжат снижать ставки по ипотечным кредитам, то ипотекой может воспользоваться больше людей. При получении кредита они будут обращаться за оценкой будущего предмета залога в оценочные компании. Снижение ставки может привести и к увеличению объемов рефинансирования уже имеющихся кредитов, а при смене кредитора заемщикам, опять же, понадобится повторная оценка ипотечной квартиры.

Стимулировать спрос на оценку недвижимости будут и другие представители финансового сектора — участники рэкнинга отмечают рост обращений на оценку имущества ПИфов. «По данным ЦБ за первый квартал 2019 года чистый приток средств в ПИФы оказался почти в два раза больше, чем годом ранее. Фонды недвижимости занимают второе место после комбинированных фондов по стоимости чистых активов. В структуре ПИФов доля недвижимости остается максимальной (24,4%). По нашему мнению, количество заказов на оценку от ПИФов продолжит увеличиваться из-за роста этого рынка. В условиях снижения ставок по депозитам паевые инвестиционные фонды остаются интересным и выгодным инструментом вложений средств. Кроме того, для пайщиков участие в ПИФах недвижимости является одним из способов оптимизации налогов» – резюмирует Даниил Слуцкий.

В секторах оценки бизнеса и ценных бумаг и оценки транспорта и оборудования роста выручки у участников рэнкинга в 2018 году здесь составили 2% и 5% соответственно, а суммарный объём выручки –— 1,41 млрд рублей и 416 млн рублей. Среди главных заказчиков — крупные государственные компании и бизнес, а основные цели оценки — сделки с собственностью и непрофильным имуществом, кредитование, приватизация. «Государство продолжает как интеграционные процессы в ряде отраслей посредством создания или укрупнения холдинговых структур, так и приватизационные процессы по реализации пакетов акций обществ, в управлении которыми уже не заинтересовано. Все это сопровождается оценкой пакетов акций и имущества, находящегося на балансе соответствующих АО», — добавляет Кирилл Кулаков.

Участники списка рэнкинга также отмечают, что в последнее время значительно подросло число оценок, связанных с банкротством или ухудшением финансового положения компаний-должников. Востребованы оценка имущества должника, прав требований по просроченным кредитам, дебиторский задолженности, проблемных активов банка. По словам, Александра Жигло, президента компании «Русская Служба Оценки», спросом пользуется оценка проблемной задолженности — банки активно расчищают свои балансы, передавая плохие долги в специализированные компании.

Менее ощутимыми темпами в 2018 росла выручка оценщиков по таким направлениям как переоценка основных средств (в целях отражения результатов в отчетности) и оценка инвестиционных проектов. На переоценке участники рэнкинга заработали 267,4 млн рублей (прирост 17% с минусом), а на оценке инвест-проектов и того меньше — 102,85 млн рублей (прирост 18% с минусом). «Наиболее острая проблема оценки — общее торможение инвестиционных процессов. Это подрывает и услуги для целей МСФО, и сделки M&A, и оценку для кредитования. Впрочем, недоинвестирование рано или поздно приведёт к инвестиционному буму и рынок оценочных компаний должен быть к этому готов», — считает Александр Жигло.

Годом появления буквенной системы оценивания в США считается 1883. Этот факт зафиксирован в официальных документах. Именно тогда один из студентов Гарварда впервые получил отметку «В», что соответствовало значению «хорошо». Система школьных оценок в США приобрела популярность, так как отвечала требованиям времени. В настоящее время многие считают, что она не оправдывает подход к стандартизированной информации. Педагоги склоняются к тому, что оценка должна носить словесный описательный характер.

Корни буквенного оформления результата идут с 1785 года. В колледжах не выставляли баллы, а делали записи по примеру: хорошо, отлично или удовлетворительно. До тех пор, пока средние учебные заведения используют данную систему, школа будет работать на злобу дня.

С 1897 года буквенное выражение оценок было признано в штате Массачусетс, о чем есть документальные подтверждения. Тогда использовались обозначения от А до Е:

  • «отлично» обозначалось литером А и соответствовало 90-95 баллам;
  • «хорошо» — 85-94 балла, литера В;
  • «удовлетворительно» — 76-84, С;
  • «едва сдал» — 75, D;
  • «не сдал» — меньше 75, Е.

Позднее появляется обозначение F, и претерпевает изменение разбивка на баллы. В остальном, система неизменна уже более ста лет, несмотря на появляющиеся группы недовольных ее результативностью. Американская система оценок предполагает получение среднего балла GPA, который выводится в конце учебного периода.

Оценки в школах и ВУЗах США

Систему оценивания координирует десятая поправка к Конституции страны. В ней оговорено, что каждый штат имеет право самостоятельно устанавливать ее рамки, как для начального, среднего, так и для высшего образования. При переходе из одного ВУЗа в другой должны учитываться различия в оценивании.

В Америке, помимо непосредственно знаний, учитываются такие аспекты, как:

  • участие в олимпиадах;
  • активность во внутришкольной жизни;
  • посещение неоцениваемых факультативов.

За это можно получить дополнительные баллы и отметку в документ об окончании того или иного уровня образовательного учреждения. У буквенных оценок есть цифровой эквивалент:

  • А+ — 4.0;
  • А – 4.0;
  • А- — 3.67;
  • В+ — 3.33;
  • В – 3.0;
  • В- — 2.67;
  • С+ — 2.33;
  • С – 2.0;
  • С- — 1.67;
  • D+ — 1.33;
  • D – 1.0
  • D- — 0.67;
  • F – 0.

Поскольку каждый штат может выбирать собственные критерии оценивания, то не везде учитывается А+, так как по баллам она равна А, или в исчислении отсутствует D. В ВУЗах результаты выставляются в конце семестра за экзамены, рефераты и индивидуальные задания. Оценки в Америке соответствуют буквенной системе, но при подсчете среднего балла используется цифровой эквивалент.

Английская система оценок

В английском образовании нет единой шкалы оценивания, она зависит как от учебного заведения, так и от программы, по которой проводится обучение. Для обозначения результатов используется буквенная система, которая может переводится в цифровую.

  1. GCSE предполагает восьмибалльную шкалу A*, A, B, C, D, E, F, начина с высшей и заканчивая низшей оценкой. При получении U считается, что уровень не сдан.
  2. Большую сложность представляет система A-level. В ней оценка Raw mark выставляется за разовое задание, такое как эссе или реферат. Она зависит от важности выполненной работы. Оценка UMS включает в себя все баллы за задания по разделу. В программу A-level максимально может входить шесть разделов, а минимально – два.

Каждый раздел включает в себя сто баллов. В это количество входят индивидуальные задания. Если программа имеет шесть разделов, то максимальное количество баллов составит шестьсот.

Школьные оценки в Великобритании выставляются таким же образом, как и в ВУЗах. В обязательном порядке учитывается проходной балл, он включает последние две буквы F и G. При поступлении в колледж необходимо иметь более высокий результат. Предполагается, что данная система оценивания является наиболее эффективной. Ее отличие от российской существенное. Результат представляется в виде баллов, а не оценок в стандартном понимании.

Современные системы оценивания в англоязычных странах на примере США

Учащиеся, которые мечтают продолжить свое обучение в других странах, должны ориентироваться на их систему выставления оценок. При высчитывании балла могут происходить разного рода недоразумения. Некоторые страны имеют сходную с США шкалу отметок. К таковым относится:

  • Афганистан;
  • Вьетнам;
  • Индонезия;
  • Дания;
  • Казахстан, распространяется только на ВУЗы.

В других странах используется пяти, шести или десятибалльная система. Различия отмечаются и в том, что высший балл может быть 5 или 1. В странах СНГ осталась советская система, где пять – это отлично, а один – неудовлетворительно. Доподлинно ни в одной стране не повторяется американская система оценивания знаний. Есть только схожие варианты по цифровому и буквенному обозначению. Как будут выставляться отметки в школах, средних и высших учебных заведениях зафиксировано в высших государственных документах. В частности, в Америке – десятая поправка к Конституции.

Как переводят 5-ти бальную систему в американскую?

Чтобы вычислить академическую успеваемость студента, используется специальная шкала, в которой буквенные обозначения могут иметь категории плюс и минус. По законодательству США в школах могут использоваться собственные вариации в рамках единого образца. Не все признают плюс и минус или заменяют низшую оценку с F на Е.

Пятибалльную систему можно перенести на американскую, где буквы приобретут цифровое обозначение:

  • А – «отлично» или 5;
  • В – «хорошо», 4;
  • С – «удовлетворительно», 3;
  • D, F – «неудовлетворительно», 2.

D является пороговым уровнем, ниже которого обозначает, что экзамен не сдан. При переводе оценок в буквенное обозначение существует вариант, когда А, В – 5, С – 4, D – 3 и F – 2. В высших учебных заведениях, знания на D считаются низкими и являются веским поводом к отчислению из ВУЗа. При поступлении большее внимание уделяется процентному соотношению баллов и посещенных занятий. Высокий уровень GPA важен для перехода от одной образовательной ступени к другой. Это стимулирует учащихся для дальнейшего продвижения.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

собственность оценка лицензирование

В мировой практике используется множество различных подходов к оценке стоимости компаний, их активов, бизнеса в целом. Вместе с тем, вопросам оценки пока еще уделяется явно недостаточное внимание. Здесь особо следует сказать о том, что при проведении оценочных работ в российских компаниях многие из существующих подходов либо вообще не используются, либо используются крайне редко, в результате этого, на практике не всегда обеспечивается всесторонняя, полная и объективная оценка величины капитала. В российских компаниях накоплен некоторый положительный опыт в осуществлении рыночной оценки стоимости бизнеса, определении затрат на инвестиции и т.д. Лишь совсем недавно, в начале 90-х годов, в отечественной практике в связи с переходом к рыночным методам ведения хозяйства, необходимостью проведения оценки стоимости приватизируемых объектов государственной собственности, реализации мер по ликвидации убыточных компаний, стали находить применение современные методы оценки стоимости бизнеса для решения указанных задач. Для России актуальность этой темы связана, прежде всего, с тем, что определить стоимость компании, в стране с недавними коренными изменениями в экономике, довольно сложно. В первую очередь, это обусловлено необходимостью учета высоких рисков, характерных для формирующихся рынков.

При оценке стоимости бизнеса определенного внимания заслуживают вопросы использования методов оценки. Существующие ныне за рубежом и в нашей стране методы оценки стоимости бизнеса можно вместить в рамки более или менее объемных классификаций. В основе этих классификаций, как правило, находятся: методологические, экономические, рыночные, временные, имущественные и другие признаки. В данной работе рассмотрены особенности оценки бизнеса в России, механизм отношений между профессиональным оценщиком и организацией — объектом оценки, требования, предъявляемые к профессиональным оценщикам, структура договора об оценке и этапы проведения оценки.

1. Особенности оценки бизнеса в России

В процессе развития российского рынка всё большее значение приобретает квалифицированная оценка стоимости объектов собственности. Однако немногие знают, что профессия оценщика, появившаяся еще в XIX веке, не является новой для России и имеет свою историю.

С развитием отечественной рыночной экономики у российского собственника, наконец, появилась возможность по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему движимым и недвижимым имуществом, вкладывать свои средства в бизнес или продавать его. Но практически у каждого, кто собирается реализовать свои права собственника, возникает множество вопросов. Один из главных — вопрос оценки стоимости собственности, в том числе и бизнеса.

Всего несколько лет назад лишь ограниченный круг финансовых аналитиков и топ-менеджеров российских компаний четко представляли себе, что такое «стоимость бизнеса (компании)», как она определяется и как можно использовать эту категорию для поиска оптимальных решений по управлению компанией. Однако процесс интеграции российской экономики в мировую рыночную систему протекает не только в материальной сфере, но и оказывает влияние на систему нашего корпоративного мышления, вследствие чего все большее число российских компаний управляются с использованием стоимостных оценок предлагаемых стратегий развития.

Действительно, именно создаваемая для акционеров стоимость в долгосрочной перспективе является наилучшим критерием оптимальности принимаемых управленческих решений. Именно держатели акций, являясь остаточными претендентами на денежные потоки компании, для принятия решений нуждаются в отличие от любого другого круга заинтересованных лиц (менеджеров, наемных рабочих, общества в целом) в максимально полной информации, мыслят долгосрочными категориями и должны эффективно управлять всеми денежными потоками компании.

В современных условиях любой объект собственности может являться источником дохода и объектом рыночной сделки, в том числе таким объектом являются и права собственника. Владелец бизнеса имеет право продать его, заложить, застраховать, завещать, т.е. бизнес становится объектом сделки, товаром со всеми присущими ему свойствами, и как всякий товар бизнес обладает полезностью для покупателя. Но это товар особого рода.

Во-первых, это товар инвестиционный, те есть товар, вложения в который осуществляются с целью отдачи в будущем. Затраты и доходы разъединены в будущем. Причем размер ожидаемой прибыли не известен, имеет вероятностный характер, поэтому инвестору приходится учитывать риск возможной неудачи.

Во-вторых, бизнес является системой, но продаваться может как вся система в целом, так и отдельные ее подсистемы и даже элементы. В этом случае элементы бизнеса становятся основой формирования иной, качественно новой системы, то есть товаром становится уже не бизнес, а отдельные его составляющие.

В-третьих, потребность в этом товаре зависит от процессов, которые происходят как внутри самого товара, так и во внешней среде. Причем, с одной стороны, нестабильность в обществе приводит бизнес к неустойчивости, с другой стороны, его неустойчивость ведет к дальнейшему нарастанию нестабильности и в самом обществе. Из этого вытекает еще одна особенность бизнеса как товара — потребность в регулировании купли-продажи.

По мнению И.В. Гусевой, главного специалиста-оценщика Центра экспертиз «ЛАИР», особенностью процесса оценки стоимости является ее рыночный характер. Это означает, что оценка не ограничивается учетом одних лишь затрат на создание или приобретение оцениваемого объекта. Она обязательно учитывает совокупность рыночных факторов: фактор времени, фактор риска, рыночную конъюнктуру, уровень и модель конкуренции, экономические особенности оцениваемого объекта, его рыночную популярность и известность (гудвилл), макро- и микроэкономическую среду обитания объекта.

Весь процесс оценки стоимости бизнеса (компании) напрямую зависит от причин ее побудивших и целей ею преследуемых. Правильное определение цели — одна из важнейших задач начального этапа работ по оценки стоимости бизнеса. Без четкого понимания проблем клиента и того, какую функцию будет выполнять результат оценки, невозможно определить ни объект оценки, ни методику проведения исследования, ни требуемую базу оценки. Решение задачи осложняется также тем, что руководители или собственники компании пытаются решить разные проблемы в рамках одной работы. Достаточно типична ситуация, когда заказчик одну и ту же оценку предполагает использовать для переоценки основных фондов предприятия, оценки имущества, вносимого в качестве вклада в уставный капитал, и для принятия решения о реструктурировании компании. Оценщик должен четко определить и согласовать с заказчиком цель работы, определить базу оценки, идентифицировать объект оценки и обосновать необходимость использования той или иной методики. Наиболее часто в мировой практике оценка бизнеса (компании) производится в следующих целях:

· Повышения эффективности текущего управления компанией;

· Определения стоимости ценных бумаг в целях купли-продажи акций компаний на фондовом рынке;

· Определение стоимости бизнеса в случае его купли-продажи целиком или по частям;

· Реструктуризация компании. Проведение рыночной оценки предполагается в случае ликвидации компании, слияния, поглощения либо выделения самостоятельных предприятий из состава холдинга;

· Разработка планов развития компании. В процессе стратегического планирования возможно оценить будущие доходы компании, степень ее устойчивости и ценность имиджа;

· Определение кредитоспособности компании и стоимости залога при кредитовании;

· Страхование, в процессе которого возникает необходимость определения стоимости активов в преддверии потерь;

· Налогообложение; .

Понятие стоимости бизнеса (компании) имеет множество интерпретаций. Общепринятые стандарты стоимости в оценке бизнеса представляют собой совокупности требований к оценке. В литературе, посвященной оценке стоимости бизнеса (компании) различают четыре основных стандарта оценки: обоснованной рыночной стоимости; обоснованной стоимости; инвестиционной стоимости; внутренней (фундаментальной) стоимости;

Все указанные стандарты предполагают, что оценка делается в расчете на так называемые свободные, не вынужденные (в том числе административными вмешательствами), сделки по приобретению бизнеса или его долей.

Обычно в мировой и российской практике считается, что наиболее объективная оценка бизнеса как такового соответствует стандарту обоснованной рыночной стоимости.

2. Механизм регулирования оценочной деятельности

Согласно Концепции развития оценочной деятельности в Российской Федерации основными механизмами регулирования оценочной деятельности являются:

· лицензирование оценщиков;

· аттестация специалистов в области оценочной деятельности; система стандартов и положений оценочной деятельности;

· утверждение учебных программ по переподготовке специалистов в области оценочной деятельности;

· сертификация услуг;

· страхование гражданской ответственности оценщиков.

Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации, состоит из Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, а также из международных договоров Российской Федерации.

Согласно статье 18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» контроль за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации осуществляют органы, уполномоченные Правительством Российской Федерации и субъектами Российской Федерации, в рамках своей компетенции, установленной в соответствии с законодательством Российской Федерации. Головным органом в контроле за осуществлением оценочной деятельности является Министерство государственного имущества Российской Федерации.

«Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности» были утверждены 6 июля 2001 г. Постановлением Правительства Российской Федерации № 519.

Требования Стандартов являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки, а также при проведении оценки. Согласно требованиям Стандартов при составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

В Стандарте дается определение трех основных подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Согласно требований Стандартов, оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) данные подходы к оценке. При этом оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов конкретные методы оценки, определяемые в Стандарте как способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта оценки, при этом согласно требованию Стандартов итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.

Раздел III Стандартов определяет основные требования к проведению оценки, этапы проведения оценки, порядок сбора и обработки информации.

Оценка объекта оценки может проводится оценщиком только при соблюдении требования к независимости оценщика, предусмотренного законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случае если он не отвечает указанному требованию, оценщик обязан сообщить об этом заказчику и отказаться от заключения договора об оценке. При заключении договора об оценке оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе о порядке лицензирования оценочной деятельности, обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и отчету об оценке, а также о стандартах оценки. Факт предоставления такой информации фиксируется в договоре об оценке.

Статья 20 Стандарта устанавливает шестимесячный срок действительности итоговой величины стоимости объекта оценки для целей совершения сделок.

Лицензирование оценочной деятельности осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации. Порядок лицензирования оценочной деятельности утверждается Правительством Российской Федерации. Орган, выдающий лицензию на осуществление оценочной деятельности, осуществляет контроль за соблюдением требований к осуществлению этой деятельности оценщиками в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности и законодательством Российской Федерации о лицензировании.

Порядок лицензирования и условия выдачи лицензий на осуществление оценочной деятельности устанавливает Положение «О лицензировании оценочной деятельности» от 11 апреля 2001 г. N 285, утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации 11 апреля 2001 г. N 285.

Лицензия выдается на осуществление следующих работ (услуг) в области оценочной деятельности:

а) оценка стоимости права собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении недвижимого имущества, за исключением предприятий как имущественных комплексов, подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов;

б) оценка стоимости права собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении движимого имущества (за исключением денег и ценных бумаг), а также подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов;

в) оценка стоимости права собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении результатов интеллектуальной деятельности, в том числе исключительных прав на них (интеллектуальной собственности), а также конфиденциальной информации, имеющей коммерческую ценность;

г) оценка стоимости права собственности, иных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении ценных бумаг, паев, долей (вкладов) в уставных (складочных) капиталах, а также предприятий как имущественных комплексов.

Требования к лицензированию оценочной деятельности для физических лиц:

· государственная регистрация в качестве индивидуального предпринимателя;

· наличие документа об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии с согласованными с уполномоченным органом образовательными программами;

· уплата сбора за выдачу лицензии на осуществление оценочной деятельности.

Требования к лицензированию оценочной деятельности для юридических лиц:

· государственная регистрация в качестве юридического лица;

· наличие в штате юридического лица не менее одного работника, имеющего документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;

· уплата сбора за выдачу лицензии на осуществление оценочной деятельности.

Отзыв лицензии на осуществление оценочной деятельности осуществляется на основании:

· признания в установленном законодательством Российской Федерации порядке недействительным факта государственной регистрации индивидуального предпринимателя или юридического лица;

· признания в установленном законодательством Российской Федерации порядке индивидуального предпринимателя или юридического лица банкротом;

· признания в установленном законодательством Российской Федерации порядке недействительным имеющегося у оценщика, являющегося индивидуальным предпринимателем, документа об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности; если оценщиком является юридическое лицо — признания недействительным документа об образовании работника этого юридического лица при условии, что он один имеет документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;

· выхода данным оценщиком в своей деятельности за пределы прав, предоставленных ему лицензией на осуществление оценочной деятельности;

· несоблюдения требований, установленных законодательством Российской Федерации;

· решения суда, арбитражного суда, третейского суда.

Ходатайство об отзыве лицензии на осуществление оценочной деятельности может быть представлено уполномоченным органом, саморегулируемыми организациями, а также иными заинтересованными лицами.

В соответствии с Положением о лицензировании оценочной деятельности на Минимущество России возлагаются функции по лицензированию оценочной деятельности, в том числе по контролю за соблюдением лицензионных требований юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, имеющими лицензию на осуществление оценочной деятельности (лицензиатов).

Объектом контроля является соблюдение лицензиатами лицензионных требований и условий при осуществлении ими оценочной деятельности. Лицензионные требования и условия установлены в п.5 Положения о лицензировании оценочной деятельности:

а) соблюдение лицензиатом законодательства Российской Федерации и законодательства субъектов Российской Федерации об оценочной деятельности .

б) предоставление по запросу лицензирующего органа информации, необходимой для контроля за соблюдением лицензиатом лицензионных требований и условий;

в) осуществление страхования гражданской ответственности оценщиков путем заключения договора страхования по указанным в лицензии на осуществление оценочной деятельности работам (услугам) в области оценочной деятельности либо по каждому заключаемому договору об оценке;

г) для лицензиата — юридического лица — наличие в штате работника, имеющего документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний по указанным в лицензии (заявлении на выдачу лицензии) работам (услугам) в области оценочной деятельности;

д) для лицензиата — индивидуального предпринимателя — наличие документа об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний по указанным в лицензии (заявлении на выдачу лицензии) работам (услугам) в области оценочной деятельности.

«Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации N 519 6 июля 2001 г., являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки и также при проведении оценки.

При проведении оценки объекта на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда или решения уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации оценщик обязан использовать вид стоимости объекта оценки, указанный в соответствующем определении или решении. При составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Стандарты оценки определяют виды стоимости объекта оценки, подходы к оценке и методы оценки.

Рыночная стоимость объекта оценки — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости:

а) стоимость объекта оценки с ограниченным рынком — стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;

б) стоимость замещения объекта оценки — сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;

в) стоимость воспроизводства объекта оценки — сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

г) стоимость объекта оценки при существующем использовании — стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования;

д) инвестиционная стоимость объекта оценки — стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;

е) стоимость объекта оценки для целей налогообложения — стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);

ж) ликвидационная стоимость объекта оценки — стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;

з) утилизационная стоимость объекта оценки — стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

и) специальная стоимость объекта оценки — стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки.

Подходы к оценке:

— затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

— сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Метод оценки — способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Оценка во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью. Постепенно и в России с формированием класса собственников встает проблема ее эффективного использования и соответственно возникает потребность в услугах оценщика.

Цели оценки тесно связаны с ее методами. Оптимальность выбора того или иного метода оценки объекта в большой степени зависит от квалификации и практического опыта оценщика.

В стандартах оценки оценщикам рекомендуется определять стоимость объектов, применяя как можно большее число методов оценки, ограниченное лишь отсутствием необходимой информации. Тогда при согласовании результатов оценки по различным методам вероятность получить более точное значение стоимости объекта значительно возрастает.

Методы оценки недвижимости могут быть сгруппированы в соответствии с затратным, доходным и сравнительным (рыночным) подходом.

Методы затратного подхода подразумевают знание оценщиком специфики, правильно оценивать физический, функциональный, экономический износ, стоимость объекта при наилучшем и наиболее эффективном использовании. Для определения стоимости по методам доходного подхода необходимо знание финансовой математики, владение понятиями капитализации и дисконтирования, умения адекватно оценивать риски вложения капитала, прогнозировать денежные потоки, анализировать рыночную информацию и предвидеть динамику изменения стоимости объекта в зависимости от внешних факторов. Методы сравнительного подхода предполагают наличие достоверной рыночной информации о продажах аналогичных объектов. Эти методы являются наиболее достоверными, однако от оценщика требуется знание рынка, аналитики достаточного количества реальных сделок и правильное применение необходимых поправок (на дату продажи, местоположение, назначение и т.д.).

Рассматривая сферы применения этих методов, можно заключить, что если объект не является доходным, то для его оценки целесообразно применять затратный и сравнительный подходы. В случае если объект приносит доход, то основным методом становится доходный, а вспомогательными — затратный и сравнительный. Комплексное использование всех трех методов позволяет более точно обосновать рыночную стоимость объекта. В рамках каждого из подходов существуют целый ряд методик расчета рыночной стоимости.

В условиях развитого рынка недвижимости все три подхода при использовании достоверных данных должны приводить к примерно одинаковым результатам. Результат оценки, полученный каким-либо методом, существенно отличающийся от других, является симптомом того, что в процессе оценки была либо использована недостоверная информация, либо была допущена ошибка методического или математического характера.

Чтобы составить итоговое заключение о рыночной стоимости объекта недвижимости, необходимо провести окончательное согласование результатов оценки. Для этого нужно придать весовые коэффициенты результатам оценки, полученным каждым из трех подходов. Весовые коэффициенты показывают, какая доля стоимости, полученной в результате использования каждого из применяемых методов оценки, присутствует в итоговой величине рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Согласование результатов, так же как и цели оценки, в какой-то степени отражает адекватность применения каждого из подходов. Так, если результаты оценки необходимы для страхования объекта, предпочтение отдается затратному подходу. Если необходимо определить рыночную стоимость объекта для купли-продажи, то чаще используют методы доходного и сравнительного подходов. Если результаты оценки необходимы для того, инвестировать определенные средства в развитие объекта недвижимости, то лучше использовать один из методов доходного подхода.

Заключение

Становление в России рыночных отношений обусловило возникновение новых процессов в общественной и экономической жизни.

Определение стоимости фирмы не может ограничиваться оценкой ее недвижимости и других активов. В подавляющем большинстве случаев завод или фабрику покупают не для того, чтобы ее закрыть, а имущество продать по частям, хотя и такой вариант не исключен. Скорее всего, подобная покупка обусловлена намерением выпускать продукцию и прибыль. Поэтому необходимо комплексная оценка стоимости всех активов предприятия с учетом получения будущей прибыли, а также оценка ряда факторов, как «доброе имя» фирмы, торговая марка, место ее расположения, владение новыми технологиями, лицензиями, наличие квалификационных кадров и т.п. Оценка всех этих элементов в экономических терминах, принятых на Западе, называется оценкой бизнеса, связанного с данным предприятием.

Необходимость в оценке бизнеса породила новую в России профессию «оценщик имущества», которую Министерство труда ввело в перечень специальностей и профессий. Этой же потребность вызвано и принятие Государственной Думой Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (принят 9 октября 1996 г.).

Для определения обоснованной рыночной стоимости фирмы используется три оценочных подхода: доходный, сравнительный, метод дисконтированных потоков. В соответствии с каждым подходом получают предварительные величины стоимости фирмы.

Документальным результатом оценки фирмы является отчет об оценке. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта, используется подходы оценки, цели и задачи проведения оценки объекта, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения объектов оценки, отраженных в отчете.

Список литературы

1. Федеральный закон от 29.07.98 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

2. Распоряжение Правительства Российской Федерации от 6 апреля 2000 г. № 369-p «О Концепции развития оценочной деятельности в Российской Федерации».

3. Постановление Правительства Российской Федерации от 11.04.2001 г № 285 «Положение о лицензировании оценочной деятельности».

4. Постановление Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности».

5. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса. Управление стоимостью предприятия. М.: Юнити, 2004. — 720 с.

6. Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса. С-Петербург: Питер Бук, 2006. — 416 с.

7. Сычева Г.И., Сычев В.А. Оценка стоимости предприятия Ростов-на-Дону, Феникс, 2007. — 384 с.

Размещено на Allbest.ru

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *