Оценка для целей залога

Методология анализа ликвидности имущества

Общие положения

Ликвидность — легкость реализации, продажи, превращения материальных или иных ценностей в денежные средства для покрытия текущих финансовых обязательств. http://www.glossary.ru/cgi-bin/gl_des2.cgi?qqvapoo.

Ликвидность имущества характеризуется тем, насколько быстро объект можно обменять на деньги, т.е. продать по цене, адекватной рыночной стоимости, на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на сделке не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Пример. Найти покупателя на легковой автомобиль можно гораздо быстрее, чем на зубодолбежный станок. Если для продажи первого из них потребуется несколько дней (предполагается, что автомобиль в хорошем состоянии), то на поиски покупателя и продажу станка (станок в очень хорошем состоянии) могут потребоваться месяцы. В этом случае говорят, что ликвидность автомобиля выше, чем зубодолбежного станка.

Количественной характеристикой ликвидности может являться время рыночной экспозиции объекта, т.е. время, которое требуется для продажи объекта на открытом и конкурентном рынке по рыночной стоимости. Примечание. Следует отметить, что продажа предполагается именно по рыночной стоимости. В связи с этим не следует путать понятие «ликвидности» с понятием «ликвидационной стоимости» — «умышленным», преднамеренным снижением стоимости с целью сократить время экспозиции объекта на рынке.

Вопрос оценки ликвидности имущества достаточно сложный, и связано это с тем, что количественных методик оценки ликвидности нет, а само понятие ликвидности в большей степени воспринимается как понятие интуитивное, качественное. На практике более удобно характеризовать ликвидность, подразделяя ее на отдельные группы, степени в зависимости от возможности реализации и прогнозируемого срока продажи.

Ликвидность зависит, прежде всего, от наличия и величины спроса на имущество, как правило, обусловленного дефицитом данного вида имущества. Пример. Торговая недвижимость, расположенная на оживленных магистралях, всегда востребована на рынке и может быть продана в ограниченный период времени по стоимости, близкой к рыночной. В качестве альтернативного примера можно привести производственную недвижимость в промышленных городах, оставшуюся как наследие советской индустриальной эпохи. Спрос на такую недвижимость невелик.

Факторы, влияющие на ликвидность

Эластичность спроса на данный вид имущества. При отсутствии дефицита и достаточно большом предложении жилья на рынке относительно незначительное снижение цены приведет к увеличению количества желающих приобрести жилую недвижимость.

Состояние имущества. Как правило, старое и изношенное имущество в меньшей степени ликвидно, чем относительно новое. Но данный фактор на рынке недвижимости корректируется ценой 1 кв. м. Поэтому влияние состояние жилых помещений в меньшей степени влияет на их ликвидность.

Соответствие современным используемым технологиям. Применительно к недвижимости можно отметить строительство жилых домов из материалов и по технологиям с различными нарушениями норм и стандартов, утвержденных различными контролирующими органами, а также торговые объекты с соотношением торговых и вспомогательных площадей, не соответствующим современным технологиям, когда торговля производится практически «с колес».

Масштабность. Данный фактор характеризует снижение ликвидности имущества, обладающего характеристиками, существенно отличающимися в большую сторону от средних значений. Например, квартиры с большой площадью. Подобные объекты могут быть востребованы очень ограниченным кругом покупателей, и в этой связи срок экспозиции для таких объектов достаточно велик.

В ряде случаев явно неликвидные активы — вспомогательные производственные помещения и т.п. — могут приобретать ликвидность в составе имущественных комплексов либо их части. Такие активы можно назвать «условно ликвидными». Ликвидность таких объектов непосредственно связана с ликвидностью технологической группы или производственного комплекса, в состав которых они входят. В качестве примера объектов, относящегося к группе «условно ликвидное», можно привести земельные участки больших размеров, расположенные на окраинах городов. Недвижимость производственных комплексов.

Таким образом, практическая значимость градации объекта залога по степени ликвидности заключается в необходимости формирования залоговой массы таким образом, чтобы в целом предмет залога обладал ликвидностью.

Критерии оценки ликвидности

Все объекты, относящиеся к недвижимости, с точки зрения ликвидности залогового обеспечения можно условно разбить на три большие группы:

— ликвидное;

— условно ликвидное;

— не ликвидное имущество.

К группе «Ликвидное» имущество целесообразно отнести объекты, обращающиеся на открытом конкурентном рынке в условиях наличия спроса и предложения.

К этой группе относятся: квартиры, коммерческая торговая, офисная недвижимость в центре городов, а также небольшие земельные участки в деловых центрах городов.

К группе «Условно ликвидное» имущество относятся объекты недвижимости с ограниченным рынком обращения. Особенность таких объектов заключается в том, что для их реализации может потребоваться слишком длительный период времени, не приемлемый для банка. Тем не менее, объекты, относящиеся к этой группе, обладают функциональной полезностью и могут быть востребованы потенциальными покупателями и проданы в составе имущественного комплекса. Ликвидность таких объектов недвижимости непосредственно связана с ликвидностью производственного комплекса, в состав которых они входят.

К этой группе могут быть отнесены здания вспомогательного назначения (трансформаторные, насосные, компрессорные очистные, газораспределительные станции).

Такие объекты, как правило, могут быть востребованы потенциальными покупателями и представлять интерес, прежде всего, в составе производственных, имущественных комплексов действующих предприятий.

К группе «Неликвидное» имущество относят объекты недвижимого имущества, которые не могут быть включены в первую или вторую группы ликвидности, а также объекты, оборот которых запрещен или ограничен законодательными или нормативными актами. Например, сооружения захоронения радиоактивных материалов и высокотоксичные веществ, АЭС и т.п. К неликвидному имуществу относят также недвижимость, утратившую свою функциональную полезность вследствие старения, физической изношенности, повреждений в результате аварий.

Таким образом, ликвидность недвижимости зависит от многих факторов. Несмотря на то, что четкие и однозначные рекомендации по определению групп ликвидности отсутствуют, можно выделить несколько методологических рекомендаций по анализу принадлежности к группам ликвидности.

В качестве показателей ликвидности для недвижимого имущества используют среднее время экспозиции в конкретном населенном пункте для объектов того же сегмента рынка, что и рассматриваемый, и схожих по основным характеристикам. Такие сведения можно получить у риэлторских агентств и из публикуемых аналитических обзоров.

Таблица 9 — Градация степени ликвидности недвижимого имущества в зависимости от сроков реализации

Показатель ликвидности

Высокая

Средняя

Низкая

Примерный срок реализации, мес.

Однако в кризисные периоды экономики данные сроки могут увеличиваться в 1,5-2 раза. Наиболее вероятным сроком экспозиции объекта нежилой недвижимости по рыночной стоимости является срок 6-12 месяцев.

Анализ наиболее эффективного использования

Анализ наиболее эффективного использования позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости — то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта.

Анализ наиболее эффективного использования выполняется путём проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Законодательная разрешённость: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физическое осуществимое и разрешённое законом использование будет давать приемлемый доход владельцу.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный доход или максимальную текущую стоимость.

В таблице ниже приводятся варианты предполагаемого использования оцениваемого объекта, на основании которых оценщиком выбран вариант, при котором оцениваемый объект будет иметь максимальную стоимость.

Таблица 10 — Варианты предполагаемого использования оцениваемого объекта

Оценщик изучил специфику, местоположение и состояние объекта и пришел к выводу, что указанные выше факторы для наилучшего и наиболее эффективного использования максимально соответствуют использованию помещения как офисного.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *