Покупка здания бухгалтерский учет

ВТБ📌 Реклама

В этом случае такими затратами является сумма, уплаченная продавцу за приобретенные здание и земельный участок (абз. 3 п. 8 ПБУ 6/01).

При этом, если понесенные организацией затраты связаны с приобретением одновременно нескольких объектов ОС, величина таких затрат распределяется между этими объектами на основании выбранной и обоснованной организацией базы, например пропорционально кадастровой стоимости объектов недвижимости. Такие разъяснения содержатся в Письме Минфина России от 28.06.2013 N 03-05-05-01/24812.

Стоимость здания погашается посредством начисления амортизации (п. 17 ПБУ 6/01). Амортизационные отчисления при линейном способе начисления амортизации начисляются ежемесячно исходя из первоначальной стоимости здания и нормы амортизации, исчисленной исходя из срока полезного использования здания, который устанавливается организацией при принятии здания к бухгалтерскому учету. Это следует из п. 18, абз. 2, 5 п. 19, п. 20 ПБУ 6/01.

Земельный участок, в соответствии с абз. 5 п. 17 ПБУ 6/01, амортизации не подлежит.

Налог на прибыль

Здание для целей налогообложения прибыли признается амортизируемым имуществом (объектом ОС) (п. 1 ст. 256, п. 1 ст. 257 НК РФ).

Земельные участки представляют собой имущество, не подлежащее амортизации, что следует из нормы п. 2 ст. 256 НК РФ.

Первоначальная стоимость ОС определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования (абз. 2 п. 1 ст. 257 НК РФ).

В рассматриваемой ситуации отдельно стоимость здания и стоимость земельного участка в договоре продажи недвижимости не выделены.

При этом механизма распределения понесенных затрат на два объекта ОС НК РФ не содержит.

По нашему мнению, в налоговом учете можно применить тот же подход, что и в бухгалтерском учете, то есть распределить понесенные затраты пропорционально кадастровой стоимости здания и земельного участка.

Срок полезного использования (и, соответственно, амортизационная группа) амортизируемого имущества (в данном случае — здания) определяется на дату его ввода в эксплуатацию (п. 1 ст. 258 НК РФ).

Начисление амортизации по объектам амортизируемого имущества, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации, начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию, независимо от даты его государственной регистрации (п. 4 ст. 259 НК РФ).

Амортизационные отчисления ежемесячно признаются в качестве расходов, связанных с производством и реализацией, исходя из начисленных сумм (пп. 3 п. 2 ст. 253, п. 3 ст. 272 НК РФ).

Рассмотрим числовой пример согласно вышеприведенному порядку отражения операций по покупке здания и земельного участка.

Пример

Организация купила здание и права на земельный участок, на котором расположена недвижимость за 120 млн. руб.

При этом в договоре купли-продажи цены за здание и участок не разделены.

Кадастровая стоимость земли составляет 30 млн. руб.

Кадастровая стоимость недвижимости составляет 50 млн. руб.

Срок полезного использования здания установлен в бухгалтерском и налоговом учете равным 250 месяцам (исходя из предполагаемого срока использования здания с учетом Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 N 1).

В бухгалтерском и налоговом учете организация начисляет амортизацию линейным способом.

Организация применяет метод начисления в налоговом учете.

Для того чтобы верно отразить в учете операций по покупке здания и земельного участка надо провести арифметические расчеты.

Следовательно, в первоначальную стоимость здания включается 75 000 000 руб. (120 000 000 руб. x 62,5%), а в первоначальную стоимость земельного участка — 45 000 000 руб. (120 000 000 руб. x 37,5%)или (120 000 000 руб. — 5 600 000 руб.).

В данном случае срок полезного использования здания установлен исходя из ожидаемого срока использования здания равным 250 месяцам (п. 20 ПБУ 6/01).

Заметим, что такой срок полезного использования соответствует восьмой амортизационной группе, к которой относится здание согласно Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы.

Таким образом, в бухгалтерском учете сумма ежемесячных амортизационных отчислений по зданию, включаемых в состав расходов по обычным видам деятельности организации, составит 300 000 руб. (75 000 000 руб. / 250 мес.) (п. п. 5, 16 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н).

В налоговом учете приобретенное здание включается в восьмую амортизационную группу.

📌 Реклама Отключить

Амортизация в данном случае начисляется линейным методом (п. 3 ст. 259 НК РФ).

Ежемесячная сумма амортизации составляет 300 000 руб. (75 000 000 руб. x 0,4%), что совпадает с ежемесячной суммой амортизации по данным бухгалтерского учета.

Тогда в бухгалтерском учете операции по покупке здания и земельного участка отражаем такими проводками:

Не у всех медицинских организаций достаточно средств на покупку дорогостоящего медицинского оборудования. Поставщики идут им навстречу – предоставляют медицинским компаниям рассрочку. Есть и другой вариант – взять технику в лизинг. Что предпочтительнее с точки зрения налогообложения? Рассмотрим плюсы и минусы обоих вариантов.

Покупка в рассрочку

Прежде всего, уточним, что под приобретением в кредит или в рассрочку следует понимать отношения сторон, о которых говорится в статье 488 Гражданского кодекса РФ. В пункте 1 этой статьи установлен порядок расчетов сторон в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю. Сторонами договора купли-продажи в рассрочку являются продавец (поставщик) и покупатель.

Договор продажи оборудования в кредит может предусматривать уплату процентов на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом, но может быть и беспроцентным. При этом с момента передачи оборудования медицинской организации и до его оплаты оно считается находящимся в залоге у продавца, если иное прямо не предусмотрено договором.

📌 Реклама Отключить

Право собственности

При купле-продаже в кредит основных средств производственного назначения (в том числе медицинского оборудования, автомобилей и т. п.) медицинская организация сразу приобретает право собственности на это имущество и может использовать его в производственной деятельности. Однако свобода распоряжения этими основными средствами у нового владельца ограничена, поскольку, как правило, поставщик не дает согласия на распоряжение имуществом, которое находится у него в залоге в качестве обеспечения обязательств покупателя. То есть использовать технику можно, но ее нельзя продать, сдать в аренду и т. д. без согласия залогодержателя.

При приобретении оборудования в кредит медорганизация отражает его стоимость на счете 01. Одновременно, учитывая установленное договором обременение этого имущества залогом, сумма залога отражается на забалансовом счете 009 «Обеспечения обязательств и платежей выданные».

📌 Реклама Отключить

Проценты – в расходы

Поскольку медицинское учреждение получает технику в собственность, то затраты на его покупку являются капитальными вложениями и не могут быть включены в расходы. Расходами могут считаться только платежи за отсрочку (рассрочку) оплаты (проценты). Для целей бухгалтерского учета эти платежи следует учитывать как операционные расходы, так как они осуществлены после постановки основного средства на баланс (п. 8 ПБУ 6/01 и п. 11 ПБУ 10/99).

В налоговом учете проценты являются внереализационными расходами (подп. 2 п. 1 ст. 265 Налогового кодекса РФ). Они принимаются при налогообложении с учетом особенностей, предусмотренных статьей 269 Налогового кодекса РФ. То есть либо в пределах среднего уровня процентов по аналогичным долговым обязательствам, либо в размере ставки рефинансирования ЦБ РФ, увеличенной в 1,1 раза (при отсутствии сопоставимых договоров или по выбору организации).

📌 Реклама Отключить

Транспорт амортизируется дольше

В отношении легковых автомобилей и микроавтобусов стоимостью свыше 300 000 и 400 000 руб. соответственно должен использоваться понижающий коэффициент 0,5, то есть они амортизируются в два раза дольше, чем это положено по нормам.

Амортизация

Стоимость приобретенных в кредит медицинских приборов, транспорта и иных основных средств включается в расходы в налоговом и бухгалтерском учете через начисление амортизации. Нормы амортизации определяют по Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы, утвержденной постановлением Правительства РФ от 1 января 2002 г. № 1.

При этом применять какие-либо повышающие коэффициенты учреждение в обычном случае не вправе. Правда, в бухучете можно использовать начисление амортизации способом уменьшаемого остатка, но это вызовет расхождение с налоговым учетом, а следовательно – проблемы с налогооблагаемыми разницами.

📌 Реклама Отключить

В налоговом учете специальный коэффициент (не более 2) применяют лишь в отношении оборудования, используемого в условиях агрессивной среды и (или) повышенной сменности. Причем в медицинских организациях встречаются оба этих фактора. Некоторые виды приборов работают круглосуточно, другие – имеют контакт с агрессивными и опасными веществами. Так что при правильном оформлении ускоряющий коэффициент применить можно.

НДС к вычету без оплаты

Правда, с 1 января 2006 года у налоговиков исчезнут последние основания для предъявления таких претензий: НДС можно будет принимать к вычету независимо от факта оплаты полученного имущества (второй абзац п. 1 ст. 172 Налогового кодекса РФ в ред. Федерального закона от 22 июля 2005 г. № 119-ФЗ).

Однако речь в данном случае идет об имуществе, которое будет получено после 1 января 2006 года.

📌 Реклама Отключить

Налоговые проблемы

Поскольку оплата оборудования, купленного на условиях рассрочки, производится уже после принятия его к учету, то у медицинского учреждения возникают налоговые проблемы.

Если медучреждение применяет кассовый метод, то оно вправе относить на расходы сумму амортизации только по фактически оплаченному основному средству (подп. 2 п. 3 ст. 273 Налогового кодекса РФ). И это положение можно понять двояко: либо амортизацию можно учитывать только по уже оплаченной части стоимости объекта, либо амортизацию вообще нельзя учесть в расходах, пока объект не будет полностью оплачен. Более правильным и обоснованным представляется первый вариант, однако налоговые органы могут потребовать действовать по второму сценарию.

Сложности возникают и при формировании вычета по НДС. Согласно действующей редакции пункта 9 Правил ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж, при приобретении ОС регистрация счета-фактуры в книге покупок производится в полном объеме после принятия их на учет.

📌 Реклама Отключить

Казалось бы, здесь идет речь только о моменте перехода прав собственности на имущество. Однако налоговые органы трактуют это положение иначе, считая, что это означает запрет на принятие к вычету НДС до полной оплаты основного средства. Хотя суды в данном случае становятся на сторону налогоплательщика (см., например, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 26 апреля 2004 г. № А33-10605/03-С3-Ф02-1329/04-С1), но вероятность возникновения конфликта с проверяющими у медицинской организации достаточно высока.

А вот при решении вопроса об уплате налога на имущество и транспортного налога (в отношении автомобилей) контролирующие органы не принимают во внимание, в какой доле оплачено основное средство. Если медицинское оборудование или транспортное средство принадлежит учреждению на праве собственности, то именно владелец уплачивает эти налоги полностью, несмотря на то, что он за это имущество еще не расплатился с продавцом.

📌 Реклама Отключить

Приобретение в лизинг

В рамках договора лизинга (финансовой аренды) лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателем (медучреждением) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование.

Таким образом, уже, с точки зрения участников договора, налицо серьезное отличие договора лизинга от договора купли-продажи с рассрочкой. В купле-продаже участников двое, а в лизинговой сделке – трое: лизингополучатель, лизингодатель и продавец, у которого лизингодатель покупает имущество, чтобы передать его лизингополучателю в лизинг.

Как учесть оборудование

Лизинговое имущество в течение всего срока действия договора лизинга остается в собственности лизингодателя и не переходит в собственность медицинской организации, которая его фактически использует. Именно этим достигается обеспечение исполнения лизингополучателем своих обязательств по лизинговым платежам. Однако при этом стороны могут по собственному выбору договориться, у кого из них оборудование будет отражаться на балансе. Именно это соглашение, а вовсе не право собственности на медоборудование или автомобиль будет определять порядок учета основных средств при лизинге.

📌 Реклама Отключить

Надо отметить, что если оборудование будет учтено на балансе лизингополучателя (медучреждения), то в бухгалтерском и налоговом учете его первоначальная стоимость будет различаться. В бухгалтерском учете на счете 01 отражается полная стоимость предмета лизинга, по общей сумме лизингового договора, а в налоговом – только сумма расходов лизингодателя на его приобретение у продавца.

Налог на имущество и транспортный налог

Налог на имущество уплачивает та сторона, у которой согласно условиям договора лизинговое имущество числится на балансе. При этом, как и при покупке в кредит, для целей исчисления этого налога берется не фактически оплаченная сумма, а стоимость, указанная в договоре лизинга.

Аналогичным образом решается вопрос о регистрации автомобилей в органах автоинспекции. Причем лизингодатель вправе осуществить постоянную регистрацию автомобиля, а лизингополучатель – только временную, на срок действия договора лизинга. Порядок уплаты транспортного налога определен в зависимости от того, на кого зарегистрировано транспортное средство. Значит, согласовав условие договора лизинга о порядке учета имущества на балансе одной из сторон, участники договора тем самым практически определяют и плательщика транспортного налога.

📌 Реклама Отключить

Что учесть в расходах?

Существенные различия между договором финансовой аренды и договором купли-продажи в рассрочку проявляются в порядке учета платежей по ним. При лизинге, в отличие от рассрочки, все лизинговые платежи в учете медорганизации считаются текущими расходами в периоде их осуществления (при методе начисления – по факту начисления, при кассовом методе – по факту перечисления лизингодателю).

Соответственно и НДС по лизинговым платежам может быть принят к вычету по факту перечисления лизинговых платежей (естественно, при наличии счетов-фактур).

Амортизация

В рамках договора лизинга разрешается применять повышающий коэффициент к нормам амортизации равный 3, но только для целей налогового учета. Действующее бухгалтерское законодательство возможность использования такого коэффициента не предусматривает. В связи с этим при желании иметь в бухгалтерском и налоговом учете одинаковые суммы амортизации необходимо установить срок полезного использования для целей бухучета равным сроку действия договора лизинга. Благо, что пункт 20 ПБУ 6/01 позволяет определить срок эксплуатации основного средства исходя из нормативно-правовых и других ограничений использования объекта (например, срока аренды).

📌 Реклама Отключить

Так что медицинская организация, у которой на балансе учитывается лизинговое оборудование (транспортное средство), значительно выигрывает в принимаемой в качестве расхода сумме амортизации по сравнению с имуществом, находящимся в собственности.

Проблемы

Правда, в последнее время контролирующие инстанции уделяют пристальное внимание проблеме выкупных платежей при договоре лизинга. Под такими платежами Минфин России и налоговая служба понимают стоимость предмета лизинга, уплачиваемую для компенсации расходов лизингодателя на приобретение имущества. По мнению чиновников, выкупная стоимость не может относиться на расходы в составе лизинговых платежей, так как по своей экономической сущности является капитальными затратами, направленными в конечном итоге на приобретение внеоборотных активов.

📌 Реклама Отключить

С такой трактовкой лизинговых платежей связано и требование принимать к вычету НДС по лизинговым платежам только после полной оплаты оборудования (см. письмо Минфина России от 24 мая 2005 г. № 03-03-01-04/1/288).

Однако эти претензии беспочвенны. Закон не дает права разделять лизинговые платежи на составляющие. Ведь в Налоговом кодексе они упомянуты именно в таком обобщенном виде, как оплата за услуги лизингодателя, и тот факт, что при формировании цены договора учитывалась стоимость приобретения имущества, не является основанием для искусственного выделения выкупных платежей или суммы лизингового договора, если в самом договоре это разделение отсутствует.

Впрочем, для избежания проблем можно установить в договоре минимальную выкупную цену, которую следует заплатить отдельным платежом.

Лизинг выгоднее

Подводя итог сравнению, можно сказать, что договор лизинга позволяет сторонам более гибко (по своему выбору) регламентировать свои взаимоотношения, а также дает серьезный финансовый выигрыш в связи со значительным ускорением амортизации для целей налогообложения.

📌 Реклама Отключить

Кроме того, медицинское учреждение может избежать уплаты налога на имущество и транспортного налога, если не возьмет на свой баланс оборудование.

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 23 марта 2012 г.

Содержание журнала № 7 за 2012 г.Н.Г. Бугаева, экономист

Рассрочка или отсрочка оплаты товаров (работ, услуг) — обычное явление в расчетах между поставщиком и покупателем (заказчиком и исполнителем). Но если за рассрочку или отсрочку оплаты договором предусмотрено начисление процентов, то речь идет о предоставлении покупателю коммерческого кредитап. 1 ст. 823, п. 4 ст. 488 ГК РФ. Посмотрим, какие особенности возникают при его бухгалтерском и налоговом учете, если оба контрагента применяют общий режим налогообложения.

Что такое коммерческий кредит

Само по себе условие об оплате товара через какое-то время после его получения покупателем коммерческим кредитом не является. Предоставление кредита должно быть прямо предусмотрено договоромп. 14 Постановления Пленумов ВС и ВАС от 08.10.98 № 13/14; ФАС ПО от 17.01.2011 № А49-3817/2010, от 27.07.2010 № А12-24970/2009; ФАС СЗО от 01.09.2011 № А56-63305/2010, от 09.11.2010 № А56-4656/2009; ФАС МО от 23.05.2011 № КГ-А40/3752-11. Тогда поставщик сможет требовать от покупателя не только оплаты товаров, но и уплаты суммы процентов. При этом в договоре должны быть указаныПостановление ФАС ПО от 19.11.2009 № А12-4139/2009:

  • сумма, на которую будут начисляться проценты;
  • ставка процентов;
  • период начисления процентов.

И не путайте коммерческий кредит с начислением процентов за несвоевременную оплату по ст. 395 ГК РФ (ответственность за неисполнение денежного обязательства)ст. 395 ГК РФ.

Проценты по коммерческому кредиту — будет ли НДС?

При отгрузке товара продавец начисляет НДС и выставляет счет-фактуру на стоимость товара, указанную в договоре. Но нужно ли включать в налоговую базу сумму процентов по коммерческому кредиту? И нужно ли выставлять отдельный счет-фактуру на проценты? К этой проблеме есть два подхода.

ПОДХОД 1. Сумма процентов включается в налоговую базу по НДС. За этот вариант ратуют и Минфин, и ФНС. Их основной аргумент заключается в том, что проценты по коммерческому кредиту связаны с оплатой товаровподп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ; Письма Минфина от 29.11.2010 № 03-07-11/457; ФНС от 12.05.2010 № ШС-37-3/1426@. Однажды с этим согласился и судПостановление ФАС ДВО от 27.01.2010 № Ф03-8066/2009.

Если вы согласны с контролирующими органами, то имейте в виду, что НДС, исчисленный с суммы процентов, нельзя предъявить покупателюподп. «а» п. 7 разд. II приложения № 3 к Постановлению Правительства от 26.12.2011 № 1137; Постановление ФАС ВСО от 05.08.2008 № А33-3593/08-Ф02-3654/08. То есть при получении от покупателя процентов продавец должен определить налог от их суммы по расчетной ставке 18/118 или 10/110подп. 2 п. 1 ст. 162, п. 4 ст. 164 НК РФ, составить счет-фактуру в одном экземпляре для себя, зарегистрировать его в журнале учета счетов-фактур (в части 1, не указывая при этом дату выставления в графе 2), зарегистрировать в книге продажподп. «а» п. 7 разд. II приложения № 3; п. 18 разд. II приложения № 5 к Постановлению Правительства от 26.12.2011 № 1137 и уплатить налог в бюджет.

ПОДХОД 2. С процентов по кредиту НДС не исчисляется. Проценты по коммерческому кредиту — это плата за пользование займом. Покупатель должен продавцу деньги не за товар, а за более позднюю его оплату. А заем — это не облагаемая НДС операция. Значит, налога в процентах быть не должноподп. 15 п. 3 ст. 149 НК РФ. Большинство судов с этим соглашаютсяПостановления ФАС СЗО от 27.01.2012 № А26-4056/2011; ФАС ВСО от 05.08.2008 № А33-3593/08-Ф02-3654/08; 3 ААС от 20.11.2008 № А33-6473/2008-03АП-3211/2008; ФАС ПО от 15.11.2011 № А12-1917/2011.

Но если спорить с налоговиками не хочется, то, конечно, безопаснее исчислить НДС с суммы процентов. И поскольку этот НДС не предъявляется покупателю, его можно учесть при расчете налога на прибыль в прочих расходахподп. 1 п. 1 ст. 264 НК РФ.

А покупателю вычет НДС с процентов не положен, так как счет-фактура на проценты ему не выставляетсяПисьмо Минфина от 29.12.2011 № 03-07-11/356.

Как проценты учитываются для целей налогообложения

На дату реализации товаров продавец включает в доходы от реализации выручку в размере стоимости товаров по договоруп. 3 ст. 271 НК РФ. А проценты включаются в прочие или внереализационные доходы на последний день каждого месяца, в котором они начисляются. В месяце, когда кредит возвращается, — на дату возвратап. 3 ст. 43, п. 6 ст. 250, п. 6 ст. 271, п. 4 ст. 328 НК РФ.

Покупатель признает проценты в числе прочих или внереализационных расходов на те же даты, когда продавец признает доход, но в пределах норматива, как любые другие проценты по кредитам и займамподп. 2 п. 1 ст. 265, ст. 269, п. 8 ст. 272, п. 4 ст. 328 НК РФ. И если сумма уплаченных процентов оказалась больше, чем сумма процентов, включаемая в расходы по налогу на прибыль, разница для целей налогообложения не учитываетсяп. 8 ст. 270 НК РФ.

Как операции, связанные с кредитом, отражаются в бухучете

У продавца в день отгрузки проводкой по дебету счета 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» и кредиту счета 90 «Продажи» (субсчет 90-1 «Выручка») отражается выручка в размере договорной стоимости товаров. Проценты же, начисляемые на последний день каждого следующего месяца (начиная с месяца предоставления кредита), могут увеличивать выручку (делается аналогичная проводка). Либо вы можете учитывать их как прочие доходы, что удобнее, поскольку при таком подходе бухгалтерский учет будет ближе к налоговому: дебет счета 62 – кредит счета 91 «Прочие доходы и расходы» (субсчет 91-1)подп. «б» п. 12, пп. 4, 7 ПБУ 9/99. Любой из предложенных вариантов должен быть прописан в учетной политике организациип. 7 ПБУ 1/2008.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *