Посреднические сделки

• Посредник при заключении торговых сделок

• Посредник, предлагающий за плату информацию, советы и сеть связей, которыми он располагает на рынке

• Посредник между сторонами при заключении сделок на фондовых и товарных биржах

• биржевой деляга

• биржевой деятель

• делающий деньги на биржевых сделках

• живущий на проценты от сделок

• кто на бирже свой человек

• кто на бирже шустрит

• м. (схоже с маклак, сводник) немецк. на биржах и пристанях, посредник между продавцом и покупщиком, записывающий и укрепляющий сделки; вообще, избираемый купечеством присяжный, для записки в маклерскую книгу всех торговых сделок и договоров, какие будут явлены. Маклеры бывают: биржевые, пристанные, ярмарочные и частные. Маклерская запись, выдаваемая память о сделке. Маклеров, все, что его. Маклерство ср. звание, обязанность, должность, занятия маклера. Маклерить, заниматься этим делом, промыслом

• название периодического издания

• неутомимый труженик биржи

• посредник между покупателем и продавцом

• посредник при сделках

• посредник при сделке

• посредник при торговых сделках

• сводник в бизнесе

• «сводник» в бизнесе

• биржевой посредник

• посредник между сторонами при заключении сделок на биржах

• посредник на бирже

• посредник при заключении торговых сделок; вообще посредник при заключении каких-нибудь сделок

• работающий за плату посредник на бирже, обмене и купле-продаже жилья, заключении иных сделок

• синоним маклак (устаревшее)

• риелтор

• куртье на бирже

2. Понятие и правовая природа посреднического договора. Сфера применения посреднических договоров.

Посреднические договоры регулируют отношения по совершению одним лицом в интересах другого лица действий по поводу товара.

Посреднические договоры – это обособленная группа договоров, предусмотренных в Гражданском Кодексе Российской Федерации, в соответствии с условиями которых одна сторона обязуется совершить в интересах другой стороны какие-либо юридические (а иногда и иные) действия, как правило – сделки.

Посреднические договоры имеют много сходства с договорами на оказание услуг, а также договорами купли-продажи, поставки и тому подобными договорами. И все-таки их необходимо различать, в том числе, для того, чтобы правильно осуществить налогообложение производимых хозяйственных операций.

В рамках посреднических договоров обычно совершаются юридические, а в рамках договоров на оказание услуг, поставки и купли-продажи – фактические действия. Правда, здесь есть свое исключение: после заключения агентского договора принципал вправе требовать от агента совершения определенных фактических действий (хотя большинство теоретиков все равно склонны считать, что круг таких фактических действий жестко ограничен – они должны находиться в тесной связи с юридическими действиями).

Кроме того, характерной особенностью всех посреднических договоров, которая отличает их от договоров на оказание услуг, является то обстоятельство, что срок исполнения посреднического договора не относится к числу его существенных условий. Напротив, из системного анализа положений ст. 783 и ст. 708 ГК РФ следует, что в договоре возмездного оказания услуг должны быть указаны начальный и конечный сроки оказания услуги, иначе случае такие договоры будут считаться незаключенными. Наконец, стоит заметить, что в отличие от посреднических договоров в договоре на оказание услуг стороны называются «заказчик» и «исполнитель», в поставке – «покупатель» и «поставщик» и т. д.

Различия в правовой природе между посредническими и всеми другими договорами обуславливают специфику их налогообложения.

Сфера применения посреднических договоров очень широка, можно с помощью фирмы-посредника реализовать какой-то товар или, наоборот, приобрести. Можно по договору поручения делегировать поверенному, совершать те или иные действия от своего имени. А можно привлечь фирму-посредника с целью реализации каких-либо услуг или дать указание посреднику по приобретению таковых для Вас.

В последнем случае, возникает одно обстоятельство, которое оказывает достаточно большое влияние на применение посреднических договоров в сфере услуг. Дело в том, что место, где услуга считается оказанной определить достаточно сложно.

2.Содержание посреднического договора. Виды посреднических договоров.

Посреднический договор включает в себя обязанности сторон, условия выполнения договорных обязательств, реквизиты сторон, а также различные дополнения в зависимости от вида договора.

Выделяют четыре вида посреднических договоров:

1) поручения;

2) комиссии;

3) консигнации;

4) коммерческой концессии.

Договор поручения — это оформленный в соответствии с действующим законодательством договор, по условиям которого одна сторона (поверенный) обязуется осуществить от имени и за счет другой стороны (поручителя) определенные юридические действия.

Так, по поручению доверителя поверенный может осуществлять приемку поступающих в адрес доверителя грузов. Помимо юридических действий поверенный совершает и фактические действия, но они носят сопутствующий, не основной характер, поэтому не изменяют квалификацию договора. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя. Права и обязанности поверенного определяются договором, а также доверенностью, которую доверитель обязан выдать поверенному (ст. 975 ГК РФ). Кроме того, поверенный исполняет данное ему поручение в соответствии с указаниями доверителя. Поручение должно быть правомерным, осуществимым и конкретным (ст. 973 ГК РФ).

Специальными признаками договора поручения являются следующие: в отличие от общегражданского договора поручения в случаях, когда договор поручения связан с осуществлением обеими сторонами или одной из них предпринимательской деятельности, договор поручения всегда носит возмездный характер (ст. 972 ГК РФ).

Коммерческий представитель — поверенный — вправе удерживать находящиеся у него вещи, подлежащие передаче доверителю, в обеспечение своих требований по договору поручения (ст. 972 ГК РФ).

Поверенному, действующему в качестве коммерческого представителя, доверителем может быть предоставлено право отступать в интересах доверителя от его указаний без предварительного запроса об этом. В этом случае коммерческий представитель обязан уведомить в разумный срок доверителя о допущенных отступлениях, если иное не предусмотрено договором (ст. 973 ГК РФ).

Доверитель вправе отменить поручение, а поверенный — отказаться от него во всякое время. При этом сторона, отказывающаяся от договора поручения, предусматривающего действия поверенного в качестве коммерческого представителя, должна уведомить другую сторону о прекращении договора не позднее чем за 30 дней, если договором не предусмотрен более длительный срок. При реорганизации юридического лица, являющегося коммерческим представителем, доверитель вправе отменить поручение без всякого предварительного уведомления (ст. 977 ГК РФ).

Предметомдоговора поручения является совершение сделки, но предметом данного договора не может быть действие личного характера. Сторонами договора поручения могут быть как юридические лица, так и дееспособные граждане. Форма договора – письменная или устная, но поверенный осуществляет свою деятельность на основании доверенности. Договор поручения используется для совершения однотипных строго определенных действий.

Срокдоговора поручения: может быть заключен с указанием срока, в течение которого поверенный вправе действовать от имени доверителя, или без такого указания, но в любом случае этот срок не может превышать срок доверенности.

Догово́р коми́ссии (лат. comissio) — договор, согласно которому одна его сторона — комиссионер — берёт на себя обязательство перед другой стороной — комитентом — за вознаграждение заключить с третьим лицом или лицами одну или несколько сделок в интересах и за счёт комитента, но от своего, комиссионера, имени.

Договор комиссии является самостоятельным видом договора. Наряду с договором поручения и агентским договором договор комиссии может быть отнесен к группе посреднических договоров.

Договор комиссии на территории России регулируется положениями Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с условиями ГК РФ особенности отдельных видов договора комиссии могут быть предусмотрены другим законом (кроме ГК РФ) и иными правовыми актами (указ Президента Российской Федерации, постановление Правительства Российской Федерации, другие правовые акты).

Договор комиссии может быть заключен на определенный срок или без указания срока его действия, с указанием или без указания территории его исполнения, с обязательством комитента не предоставлять третьим лицам право совершать в его интересах и за его счет сделки, совершение которых поручено комиссионеру, или без такого обязательства, с условиями или без условий относительно ассортимента товаров, являющихся предметом комиссии.

Комиссионер имеет право возмещения всех своих затрат, понесённых при исполнении им обязанностей как комиссионера, ещё и получить за исполнение им его обязанностей комиссионное вознаграждение.

Комиссионер не несёт обязанностей перед комитентом за исполнение третьим лицом обязательств такого третьего лица по заключённым комиссионером в интересах комитента сделкам. Однако комиссионер и комитент могут в договоре комиссии обусловить наличие делькре́дере.

Услуги комиссионера, которые он оказывает комитенту, исполняя свои обязательства, часто называются «комиссионными услугами».

Отличия от договора поручения

Договор комиссии имеет некоторые отличия с договором поручения. В отличие от договора поручения, где поверенный действует от имени своего доверителя, комиссионер в сделках с третьими лицами действует от своего имени, создавая в этих сделках обязательственные права и обязанности непосредственно для себя, а не для комитента.

Тем не менее, всё, что получил в результате исполнения обязательств по таким, заключённым им как именно комиссионером, сделкам с третьим лицом (лицами) комиссионер, становится собственностью не комиссионера, а непосредственно комитента, вне зависимости от того, что указано в сделках, заключённых комиссионером с третьим лицом (лицами).

Как уже отмечалось, по договору поручения поверенный действует от имени доверителя, а по договору комиссии комиссионер действует от своего имени. Другим отличием договора комиссии от договора поручения является то, что по договору поручения поверенный обязуется выполнить любые юридические действия, а не только сделки, в то время как по договору комиссии комиссионер совершает только сделки, то есть действия, направленные на создание, изменение или прекращение прав и обязанностей.

Отличия от агентского договора

Агентский договор отличается от договора комиссии тем, что агент обязуется совершить как юридические действия, в том числе и сделки, так и фактические. Причем, в зависимости от условий договора, агент может действовать как от имени принципала (модель договора поручения), так и от своего имени (модель договора комиссии). Таким образом, агентский договор — это понятие, объемлющее в числе прочего и два названных вида договора: договор поручения или договор комиссии (юридические действия), с одной стороны, и договора возмездного оказания услуг (фактические действия), с другой стороны, кроме того, как видно из описания агентского договора, последний включает в себя и договор доверительного управления.

Дилеры – оптовые, реже розничные, посредники, которые ведут операции от своего имени и за свой счет. Они приобретают товар по договору поставки, становятся собственниками товара после оплаты доставки и реализуют эти товары потребителям.

Дистрибьюторы – оптовые и розничные посредники, ведущие операции от имени производителя и за свой счет. Производитель предоставляет дистрибьютору право торговать своей продукцией на определенной территории и в течение определенного времени. Дистрибьютор не является собственником продукции. По договору он приобретает право ее продажи.

Комиссионеры – оптовые и розничные посредники, ведущие операции от своего имени и за счет производителя. Комиссионер не является собственником продукции. За оказанные услуги ему выплачивается вознаграждение в виде процентов от суммы операции.

Брокеры – посредники при заключении сделок, сводящие контрагентов. Брокеры не являются собственниками продукции, не распоряжаются продукцией. Они действуют на основе поручений и содействуют совершению сделки. Вознаграждаются только за проданную продукцию.

ВОПРОС32. Основные типы посредников в каналах товародвижения

Рассматривая основные типы посредников, можно дать им следующую характеристику:

1. Агент (маклер, брокер, комиссионер, коммивояжер и так далее) – физическое или юридическое лицо, совершающее операции или выполняющее деловые поручения другого лица за его счет и от его имени, представляющее интересы покупателя или продавца на относительно постоянной основе, не принимающее на себя право собственности на товар. Агент ведет поиск потенциальных покупателей, продавцов, организует между ними переговоры, готовит проекты договоров, помогает в оформлении передачи права собственности на товары, рекламирует товар, заинтересовывает в покупке товара.

2. Брокер (оценщик, комиссионер) – физическое или юридическое лицо, выступающее посредником при заключении оптовых сделок между заинтересованными сторонами. Иногда брокер может принимать на себя право собственности на товар. За посредничество брокер получает вознаграждение в виде определенного процента от суммы сделки или заранее указанную в договоре абсолютную сумму.

3. Дистрибутор – физическое или юридическое лицо – оптовый посредник, обслуживающий разные отрасли промышленности, имеющий склады и транспортные средства и осуществляющий коммерческую деятельность от своего имени и за свой счет.

4. Комиссионер – посредник в сделке, совершающий сделки за определенное вознаграждение (комиссионные), в пользу и за счет заказчика (клиента, но от своего имени.

5. Комитент – лицо, дающее поручение другому лицу (комиссионеру) заключить сделку с товаром от имени комиссионера, но за счет комитента.

6. Коммивояжер – разъездной агент торгового предприятия, фирмы, предлагающий покупателям товары по имеющимся у него образцам, каталогам.

7. Консигнатор – оптовый торговец, получающий от поручителя товары и продающий их со своего склада и от своего имени, за вознаграждение, которое поручитель выплачивает консигнатору по договору.

8. Маклер – посредник при заключении сделок на биржах недвижимости, фондовых и универсальных биржах, совершающий операции за счет клиентов и получающий вознаграждение в виде комиссионных.

Всех посредников можно объединить в две большие группы:

● приобретающие товар в собственность и имеющие право влиять на цены (дистрибутор, дилер);

● действующие от имени и за счет продавца и не имеющие возможности влиять на цены (агент, брокер, маклер, комиссионер и так далее).

Дистрибуторы делятся на 2 типа:

1) имеющие или арендующие складские помещения;

2) не имеющие и не арендующие складские помещения — торговыми маклерами (имеют дело с крупногабаритными грузами, транспортировка и передача которых весьма трудоемки.)

Производитель может продавать продукцию дистрибуторам, которые затем самостоятельно сбывают ее потребителям. Выбор такого канала эффективен, если:

1) рынок разбросан, а объем сбыта в каждой географической зоне недостаточен для оправдания расходов по прямому каналу распределения;

2) изделие должно сбываться потребителям многих отраслей промышленности, что требует широкой сети оптовиков;

3) потребители предпочитают закупать изделия мелкими партиями, неудобными для складской и транзитной обработки;

4) разница между себестоимостью продукции и продажной ценой слишком мала для содержания производителем собственной сбытовой сети.

Наиболее распространенной формой зависимых посредников являются торговые агенты, которые разделяются на промышленных и сбытовых. Промышленные агенты, заменяют службу сбыта предприятия, но получают на заработную плату и комиссионное вознаграждение, которое может колебаться от 3 до 10% от объема сбыта. Работают на одного производителя и пользуются исключительным правом сбыта на окружающей территории, поэтому они могут избегать конфликтов и иметь достаточно полный ассортимент продукции. Крупные предприятия могут иметь агентов для каждой ассортиментной группы.

Сбытовые агенты имеют дело с небольшими предприятиями и отвечают за маркетинг всей продукции.

ВОПРОС33. Правила распределительной логистики

Для решения стоящих перед распределительной логистикой задач необходимо придерживаться определенных правил.

Во‑первых, нужно отметить, что внутри распределительной логистики нет ни ресурсов, не результатов, а только вне ее. Результатом распределительной логистики является удовлетворение спроса покупателей и получение прибыли предприятием. Получение результата в первую очередь зависит от покупателей. В условиях рыночной экономики заставить покупателя сделать покупку нельзя, но распределительная логистика может в большей или меньшей степени повлиять на решение покупателя.

Во‑вторых, результаты распределительной логистики достигаются путем использования возможностей, а не решением проблем. Это значит, что предполагается оценка рыночных потенциалов предприятия и полное использование его преимуществ в ходе продвижения товаров и услуг на рынок.

В‑третьих, для достижения результатов распределительной логистики ресурсы нужно направлять на применение возможностей предприятия и рынка, а не на решение проблем. Решение состоит в том, на каких направлениях сбытовой политики собрать ресурсы предприятия, а не как снять ту или иную проблему.

В‑четвертых, больших результатов распределительной логистики возможно достичь и в ходе истинного лидерства на рынке, принимая во внимание законы рынка и потребности потребителей.

В‑пятых, не нужно успокаиваться на достигнутом. Общее направление распределительной логистики при непринятии дополнительных усилий – это путь к саморазрушению. Поэтому главной проблемой становится непрерывный поиск новой рыночной ниши или новых методов организации продвижения товара на рынок.

В‑шестых, распределительная логистика без должного руководства, предоставленная сама себе, зачастую функционирует неверно.

Для применения рассмотренных правил нужны конкретные условия, знание методов эффективной организации распределительной логистики.

ВОПРОС34. Издержки распределительной логистики

В распределительной логистике все издержки подразделяются на три категории:

— издержки по содержанию товарных запасов;

— издержки по реализации товарной продукции;

— потери в результате отсутствия продукции.

К издержкам по содержанию товарных запасов относятся:

— затраты на складское хранение продукции (они зависят от объема складируемой продукции);

— текущие затраты на содержание складов;

— капитальные издержки;

— плата за аренду (если склад арендуется);

— налоговые издержки;

— издержки на страхование складских запасов, оборудования, помещений.

Для кого-то помощь риелтора при продаже или покупке квартиры неоценима, а кому-то такие услуги не нужны. Причем аргументов в пользу самостоятельной сделки ничуть не меньше, чем в пользу работы с агентом.

1. Экономия на комиссии

Услуги агента недвижимости стоят 3-5% от цены сделки, а некоторые риелторы берут за свою работу и 7-10%. Стремление купить квартиру без комиссии — главная причина того, что продавцы и покупатели стараются обойтись без посредников. Покупая квартиру, скажем, за 6 млн рублей, вы дополнительно заплатите минимум 300 тысяч. В то же время, действуя самостоятельно, сможете потратить эти деньги на первоначальный взнос по ипотеке или ремонт жилья.

2. Возможность торга

Вы более свободны в вопросах торга, если продаете или покупаете квартиру без посредника. Дело в том, что риелтор мало заинтересован в торге, ведь чем выше сумма сделки, тем большее вознаграждение он получит. Финансовая независимость от агента позволит вам сэкономить время (даже немного уступив в цене, вы можете значительно ускорить продажу или покупку) и, конечно, нервы.

3. Доступ к базам объявлений

Безусловно, профессиональный маклер хорошо ориентируется на рынке недвижимости, у него уже есть свои клиенты. Но, если речь не идет об элитной недвижимости, риелторы используют те же самые открытые базы данных, что и мы с вами. Они так же прочесывают крупные интернет-сайты с объявлениями о продаже жилья и размещают на них предложения своих клиентов. Изучая объявления самостоятельно, вы найдете даже больше вариантов, чем агент, ведь вы готовы потратить на поиски гораздо больше времени. Агенты обычно ограничиваются пятью-шестью приемлемыми вариантами.

4. Реклама вашего предложения

Благодаря крупным интернет-базам данных продать квартиру без посредника, возможно, получится даже быстрее и проще. Судите сами. В любом регионе существуют сотни, а то и тысячи риелторских агентств. Вы обращаетесь только в одно из них и таким образом «теряете» клиентов всех остальных компаний недвижимости. В случае если вы размещаете объявление в сети, его увидит гораздо больше людей.

5. Возможное мошенничество

В простых случаях, когда речь идет о продаже одной квартиры, а не цепочках перепродаж, проверить юридическую чистоту жилья можно и самостоятельно. Узнать о жильцах и квартире можно у старшей по подъезду и местного участкового. Документы о праве собственности и техническом состоянии квартиры вам должны дать в любом случае. В конце концов, на этом этапе вы можете нанять юриста, и это будет дешевле, чем 5-10% агентских. Если вы безоглядно доверяете неизвестному риелтору, вы рискуете. Среди агентов встречаются и мошенники, и просто недобросовестные сотрудники. А значит, покупка жилья через посредника не гарантирует стопроцентной безопасности сделки. Наш совет — внимательно изучать все документы вне зависимости от того, работаете вы с риелтором или без.

Комментарий генерального директора ООО «АН 123» Баграта Ванесяна

1. Экономия на комиссии — очень часто используемая уловка. Теперь особо жадных и экономных дурят рекламными текстами «без посредников и агентов». Избегая присутствия профи, людей обманывают этим дурным слоганом. Это возможно благодаря неполному анализу рынка со стороны покупателя, ведь у него нет 8—12 часов в день, как у риелтора, чтобы посвящать это время анализу цен, генерации подборки по параметрам поиска и ее обработки, определению реальной стоимости объекта путем многократного торга и обсуждения с продавцом, выяснению необходимой информации (готовность к сделке, основание права, тип продажи и т. п.).

2. Возможность торга — очередная нелепица. Никто лучше, чем риелтор, не проведет торг в недвижимости, так как недостаточно просто сказать: «Я хочу за столько». Нужны аргументы и индивидуальный подход в зависимости от психотипа оппонента! Иначе вас пошлют или попросту откажут. Надо нанимать риелтора для покупки. Он будет заинтересован купить как можно дешевле для клиента, чтобы в будущем получать рекомендации и лояльность.
3. Доступ к базам объявлений — есть у всех современных людей. Времена, когда риелтор обладал секретной базой, уходят в прошлое. Сейчас работа по базам заключается в обработке всего мусора, который наполняет базы, и поиска жемчужины. Работать фильтром непросто. Люди, считающие иначе, быстро убеждаются в обратном.
4. Реклама вашего предложения — очередной абсурд. Довод притянут за уши! Нормальный риелтор знает и публикует объявление на популярных площадках, только делая это более профессионально. К тому же суть не только в публикации в нужном источнике, но и в грамотной обработке входящих звонков. Это значит, любой пропущенный звонок или неправильно обработанный — потенциальная упущенная возможность.

5. Возможное мошенничество — стыдно! Уж лучше бы предложили людям титульное страхование, но никак не участкового, которые часто являются участниками преступлений в сфере недвижимости среди неблагополучных граждан. Старший по подъезду вам поможет? Чем? Сплетней? Юристы — это неплохой вариант, лучше адвокаты, они грамотнее. Но все же нет никого лучше профессиональных риелторов. Требуется опыт, а не только знания в юриспруденции. Кроме того, универсалов можно по пальцам пересчитать. Кодексов в российском праве очень много, и разбираться во всем практически невозможно. Поэтому надо выбирать профильного специалиста.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *