Проблемы оценочной деятельности в России

Оценочная деятельность в России переживает времена активных изменений. Современный рынок оценочных услуг составляет более чем двадцать пять тысяч человек, которые профессионально работают в данной отрасли. Впервые семинар по оценке недвижимости прошел в России в далеком 1993 году. За это время мы, в отличие от многих западных стран, ушли от лицензирования работы, отдав предпочтение саморегулированию. Несмотря на активные изменения, оценочная деятельность в России до сих пор имеет множество проблем.

В Америке ситуация обстоит совершенно иначе. Люди, занятые в оценочной деятельности в США до 1989 года, пребывали в саморегулируемых организациях, а после этого их работа перешла под контроль государства. Главная причина данного феномена состоит в том, что появилось множество необъективных оценок. Причем они стали появляться в большом количестве для проведения ипотечных кредитов.

В России рынок оценочных услуг достаточно молодой, и не может похвастаться положительным динамическим ростом, как более развитые западные страны. Отчетная информация, которую предоставляют европейские оценщики, уступает по качеству отчетам российских оценщиков. В них отсутствует та информативная база, которую предусматривают федеральные стандарты оценки (ФСО), а также федеральный закон «Об оценочной деятельности». Главные минусы и сложности, которые можно встретить в оценочной деятельности в сфере недвижимости в России, это:

  1. Постоянное использование поправок относительно типов объектов недвижимости.
  2. Недостаточная и не всегда актуальная информация относительно проведения проверок.
  3. Оценка объектов, которая не учитывает налоговый и правовой климат в определённых областях и регионах.
  4. Наличие в информационных базах объектов, которые имеют нереальную цену.
  5. Недостаточное правовое регулирование работы и отсутствие качественного и строгого контроля со стороны государственного управления.
  6. Отсутствие компетентных кадров с достаточным уровнем профессионализма.

В общей сложности оценочная деятельность в нашей стране развивается не достаточно хорошо. Данная самостоятельная отрасль рынка услуг может подстроиться под новые экономические, политические и правовые реалии. Единственный минус в этом вопросе – это качественный и строгий контроль со стороны государства. Очень часто случается так, что оценка производится неправильная и не качественная, что часто подмечают судебные органы. Каждый год увеличивается круг потребителей и остаётся надеяться, что постепенно оценщики станут исключать из своих рядов неквалифицированных и безответственных специалистов, и будут лучше нести ответственность за исследования, которые каждый оценщик совершил.

Наша компания имеет полный пакет документов, который подтверждает квалификацию наших специалистов и дает разрешение на ведение оценочной деятельности.

В современных условиях развития отечественной экономики трудно переоценить значение оценочной деятельности, этому вопросу во многом была посвящена деятельность Всероссийского оценочного форума «Двадцатилетие оценки – рубеж для выбора пути».

Оценка представляет собой важный диагностирующий инструмент, позволяющий объективно и достоверно выявить стоимостные характеристики как отдельных объектов, так и целых отраслей экономики.

Именно поэтому в работе моей специализированной оценочной компании «ИнвестКонсалт» особое внимание уделяется индивидуальному подходу к каждому Заказчику, доскональному изучению имеющейся документации и тщательному осмотру каждого объекта оценки.

Оценочная деятельность является сложным и многогранным процессом, обусловленным необходимостью быстрой адаптации к изменениям на рынке и многочисленным факторам, влияющим на общую архитектуру хозяйственной деятельности. Этот процесс начинается с умения адаптироваться к новым реалиям экономической ситуации и заканчивается возможностью оперировать огромным объемом информации для формирования наиболее объективного представления об оцениваемом объекте. От этих факторов зависит эффективность оценочного процесса не только для конечного пользователя Отчета об оценке, но и для экономики страны в целом.

Потребителям оценочных услуг, тем, кому необходима информация о реальной рыночной стоимости отдельного объекта или компании, невозможно обойтись без участия опытного, квалифицированного оценщика.

У каждого квалифицированного оценщика в арсенале есть свои выработанные методики и программы по оценке различных активов, базирующиеся на трех «китах» -подходах: доходном, сравнительном и затратном.

Методические приемы могут быть достаточно многообразными, однако весь инструментарий должен применяться исключительно на основании и в рамках существующего законодательства, и прежде всего: Федерального Закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки (ФСО), Стандартов и правил оценочной деятельности, Кодекса профессиональной этики саморегулируемых организаций оценщиков. Соблюдение вышеперечисленных законодательных актов и документов – залог выполнения качественного Отчета об оценке.

Важно помнить, что оценка, имущественных (или неимущественных) активов, бизнеса и оценка контроля качества – диаметрально отличающиеся сферы деятельности. Та оценка, о которой идет речь в данной статье не имеет отношения к менеджменту или иным разделам дисциплин социальной направленности, так как ее главной задачей является установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости.

Объектами оценки могут выступать недвижимость, права требования, машины, оборудование, автотранспорт, интеллектуальная собственность и т.д. Особое место среди объектов оценки занимает бизнес (предприятие, организация, компания). При оценке бизнеса объектом выступает деятельность, направленная на получение прибыли и осуществляемая на основе функционирования имущественного комплекса предприятия.

Предприятие, организация является объектом гражданских прав (ст. 132 ГК РФ), вступает в хозяйственный оборот, участвует в хозяйственных операциях, в результате чего возникает потребность в оценке его стоимости.

С одной стороны, создается впечатление, что все участники финансового рынка прекрасно осведомлены с процедурой проведения оценки, однако на практике складывается совершенно иная картина: реальное представления об этапах проведения оценки, необходимой документации, а главное, о юридических аспектах данного процесса имеют лишь небольшое число.

Так, например, для многих оказывается неприятным сюрпризом то, что Отчет об оценке объекта, в котором имеется доля государства, должен быть согласован в Территориальном управлении ФАУГИ. А это, к сожалению, процедура довольно долгая и сложная в силу своей специфики.

В сфере оценочной деятельности важно быть в курсе последних новостей, тенденций развития экономики, постоянно повышать квалификацию оценщиков.

Здесь же не последнюю роль играет и опыт работы оценщика, интенсивность, с которой он выполняет отчеты об оценке, а также специализация оценщика. Эти данные не всегда фигурируют на сайтах оценочных компаний, что не совсем верно, ведь от опыта оценщика, количества выполненных им работ, и его специализации можно судить о качественной составляющей его деятельности.

Так, например, специализацией моей компании является оценка имущества предприятий в целях антикризисного управления, осуществляемая в соответствии с требованиями Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ, а также оценка инвестиционных проектов.

Учитывая тот факт, что экономическая ситуация в Российской Федерации на протяжении нескольких последних лет остается нестабильной, оценка в целях антикризисного управления заслуживает особого внимания.

Для того чтобы сделать процесс предотвращения или преодоления кризиса управляемым, отвечающим целям предприятия и соответствующим объективным тенденциям его развития, необходимо обратиться к независимому оценщику для проведения оценочных работ с целью установления величины стоимости оцениваемого объекта.

В связи со сложностью задач, стоящих перед конкурсным управляющим (потенциальным заказчиком оценки) в процессе конкурсного производства, возникает острая необходимость в высоком профессионализме оценочной компании.

Оценка имущества предприятия (как активов, так и пассивов) в процессе конкурсного производства требует от специалиста-оценщика не только высокого профессионализма, но и универсальности, так как включает отдельные оценки различных имущественных групп (основные средства (движимое и недвижимое имущество), товарно-материальные ценности (запасы, товары), долгосрочные финансовые вложения, право требования дебиторскую задолженность, и т.д.) и неимущественных групп (нематериальные активы).

Каждая из вышеперечисленных групп требует определенных специализированных методических приемов, возможность свободного выбора которых закреплено законодательно (ФСО № 1 п. 20).

Не менее важным моментом оценки имущества предприятий в целях антикризисного управления, является оценка залогового имущества (имущества обремененного залогом в силу закона и/или договора). Такая оценка требует высокой квалификации и определенного универсализма.

Социальная значимость такой оценки чрезвычайно высока, она направлена на принятие оптимальных управленческих решений заинтересованными сторонами, погашение задолженностей перед кредиторами и работниками, оздоровление экономики в целом.

Крайне важно проведение оценки также в инвестиционных целях, так как привлечение специалистов в сфере оценочного консалтинга является важным элементом качественного управления инвестициями.

С точки зрения инвесторов управление должно быть нацелено на обеспечение роста рыночной стоимости бизнеса, то есть увеличение стоимости чистых активов, позволяющего инвесторам получать самый значительный по сравнению с другими его формами доход от вложений в инвестпроект. Увеличение стоимости чистых активов соответствует росту стоимости инвестиционного проекта. Этому может способствовать систематичная во временном интервале, последовательная и периодичная оценка (и переоценка) инвестиционного проекта, отражающая тенденции развития инвестиционного проекта и его текущую инвестиционную и рыночную стоимость.

Применение технологии перманентной оценки инвестиционного проекта позволяет видеть, как повлияют на его стоимость те или иные решения менеджмента и инвесторов в процессе реализации инвестиционного проекта.

Таким образом, выполняя независимую периодичную полную и преемственную оценку инвестиционного проекта, менеджмент добивается, во-первых, наличия актуальных сведений о деятельности по реализации инвестиционного проекта, во-вторых, имеют возможность отследить малоэффективные механизмы инвестпроекта и в-третьих, принять адекватное стратегическое управленческое решение для максимизации качества функционирования инвестиционного проекта.

Инвестор, в свою очередь, располагая полной, своевременной и достоверной информацией в рамках отчета о стоимости инвестиционного проекта, может сделать вывод о качественных и количественных показателях реализации инвестиционного проекта в определенном временном интервале.

Следовательно, инвестор может сделать вывод о целесообразности вложения средств в данный инвестиционный проект, о рисках и их динамике, а также о тенденциях развития проекта, что является наиболее важным для инвестора, так как в конечном итоге влияет на размер получаемых им денежных доходов.

Кроме того, данные полученные в процессе оценки инвестиционного проекта, определяют необходимость принятия управленческих решений, в том числе об изымании вложений из инвестпроекта ранее срока его реализации, или, наоборот, об увеличении суммы финансирования.

В Российской Федерации такой подход к ведению инвестиционных проектов активно изучается, однако в настоящее время оценке, как постоянно присущему звену реализации инвестиционных проектов в высокотехнологичных секторах мировой экономики, пока не придается должное внимание.

Проблема состоит в том, что в Российской Федерации в настоящее время отсутствует своя система оценки инвестиционного климата как всего государства и его отдельных регионов, как всей экономики в целом, так и ее отдельных отраслей.

Отечественные и иностранные инвесторы ориентируются на субъективные мнения многочисленных консалтинговых фирм, регулярно отслеживающих инвестиционный климат во многих странах мира, в том числе и в Российской Федерации и ее регионах.

Однако, оценки инвестиционного климата в Российской Федерации, презентованные отечественными и зарубежными экспертами зачастую представляются недостоверными, предвзятыми, политизированными, порой не совсем научными, страдающие определенным субъективизмом.

Поэтому крайне важно, при оценке эффективности инвестиционных проектов с участием как отечественного, так и зарубежного капитала, опираться не только на аналитические данные консалтинговых компаний, но и на профессиональные мнения специалистов в сфере оценочной деятельности, владеющих детальной информацией о структуре, содержании и специфике ведения бизнеса на территории Российской Федерации.

Сегодня проблематике оценочной деятельности уделяется много внимания. В средствах массовой информации появляются данные о недобросовестных оценщиках, что вызывает сильный общественный резонанс и справедливое негодование.

Важно помнить, что сейчас идет активное формирование будущего оценочной деятельности, и то, как будет функционировать система оценки в дальнейшем, зависит не только от государства, но и от всех звеньев финансового бизнес сообщества, и прежде всего, рядового оценщика.

Введение. 3

1.Развитие оценочной деятельности в России. 4

Литература. 8

Практическое задание. 9

Введение.

Оценка как новое направление рыночной инфраструктуры возникла в связи с необходимостью разрешения имущественных споров, в которых стороны для определения объективной стоимости того или иного имущества были вынуждены прибегать к услугам независимых ценовых арбитров.

Как всегда спрос породил предложение, и вскоре оценка начала бурно развиваться в современной России уже не только как прикладная отрасль рыночной экономики, но и как научно-методическое направление прикладной экономической науки.

В нашей стране в течение семидесяти с лишним лет профессии оценщик не было, и быть не могло. Стоимость любого объекта собственности устанавливалась государством раз и навсегда. Но, объективно, политическая и экономическая ситуация в России, развивающийся рынок требовали правового регулирования формировавшейся оценочной деятельности.

Однако в секторе гражданско-правовых отношений неповоротливый федеральный механизм принятия законов послужил серьезным препятствием к развитию института оценки.

Официально Министерством труда и социального обеспечения, профессия «оценщик” (эксперт по оценке) введена в конце ноября 1996 года, и потребуется еще немало времени для того, чтобы придать этому роду деятельности именно «профессиональный” характер, создать полноценный законодательный механизм работы экспертов по оценке собственности.

1.Развитие оценочной деятельности в России.

Оценка недвижимости, как элемент государственной экономической политики, начала формироваться в России в середине XVIII века в связи с изменением общественно-экономического строя. Прежде всего, это обуславливалось необходимостью создания фискального кадастра, то есть описания и оценки недвижимого имущества для целей налогообложения.

Формирование системы оценки недвижимости для целей налогообложения происходило в России под непосредственным влиянием аналогичных работ, уже выполненных в странах Западной Европы к этому времени.

Поводом для создания систем налогообложения недвижимости в большинстве стран служила неравномерность распределения налогов при переходе от подушного налогообложения к подоходному. Основу таких систем составляли кадастры, содержащие материалы описания и оценки недвижимого имущества.

С отменой крепостного права в 1861 году в России возникли предпосылки проведения кадастровых работ, неотъемлемой составной частью которых являлась оценка недвижимости. Изданное в 1864 году «Положение о земских учреждениях» предусматривало изменение базы налогообложения и частичный переход на налогообложение имущества граждан России. Для пополнения государственного бюджета была сохранена подушная система налогообложения, а для формирования земского бюджета предметами налогообложения становились «земли, фабрики, заводы, промышленные и торговые заведения и вообще недвижимые имущества в уездах и городах, а также свидетельства на право торговли».Размер налогообложения определялся «доходностью и ценностью облагаемых имуществ». К 1888 году подушный налог был отменен окончательно.

Современные подходы к вопросам оценки, культивируемые в развитых странах рыночной экономики, практически повторяют в своей основе концептуальные положения, заложенные создателями русской оценочной статистики. К началу XX века методические разработки и организационные подходы к оценке в России, впитавшие в себя передовые идеи и опыт развитых стран того времени, позволили добиться в вопросах оценки недвижимости выдающихся результатов, зачастую не имеющих аналогов в мире. Анализ исторических фактов позволяет обоснованно сделать вывод о том, что стараниями своих выдающихся ученых Россия, с точки зрения методологии и организации оценки недвижимости, была одной из ведущих стран.

Пик оценочной деятельности в России пришёлся на вторую половину 90-х годов, когда подготовкой профессиональных оценщиков впервын начал заниматься Институт экономического развития Всемирного банка реконструкции и развития.

Развитие оценки в Российской Федерации было бы невозможно без системы подготовки, переподготовки и повышения квалификации специалистов-оценщиков. Одним из важных событий на этапе становления оценочной деятельности в России стало проведение в 1993 году семинаров по оценочной деятельности, организованных Институтом экономического развития Всемирного Банка. Заметный импульс развитию образования в сфере оценки был дан в ходе формирования и развития лицензионных требований к деятельности оценщиков.

Были созданы 58 структурных региональных единиц, которые объединяли 70 регионов России и стран ближнего зарубежья. Данной организацией была создана Академия оценки интеллектуальной собственности , которой до 2000 г. было подготовлено 15000 оценщиков. Российским обществом оценщиком, было положено начало созданию нормативной базы российской практики оценки имущества.

В июне 1994года на отчетно — выборной конференции РОО были приняты: Декларация РОО, Стандарты профессиональной деятельности в области недвижимого имущества, Кодекс профессиональной этики членов РОО. Следующим шагом в июне 1995 г. стала регистрация системы стандартизации в Госстандарте РФ. В этот же период совместно с Госкомимуществом РФ и Российской Гильдией риэлторов принято Положение о лицензировании риэлторской деятельности в РФ, в котором оценочная деятельность была определена в качестве самостоятельного вида деятельности и выведена из-под лицензирования риэлторской деятельности.

В 1996 году появилась новая организация — Национальная коллегия оценщиков (НКО), в которую вошли фирмы, занимающиеся оценкой. С конца 1996 года профессия оценщика в России уже имела официальный статус. Министерство труда и социального развития РФ своим постановлением от 27.11.96 г. № 11 утвердило квалификационную характеристику должности «оценщик», в которой устанавливаются должностные обязанности и перечень нормативно — правовых и методических документов и иных сведений, которые должен знать оценщик.

Основными должностными обязанностями оценщика являются установление рыночной стоимости или иной стоимости объектов гражданских прав, исследование потребностей оценки и установление деловых контактов с клиентами, составление письменного отчета об оценке, использование всех известных методов оценки, создание информационной базы, необходимой для профессиональной деятельности. Установлены и квалификационные требования по данной должности: высшее профессиональное образование, дополнительное образование и стаж работы по профилю не менее 1 года.

На сегодняшний день в России деятельность оценщиков на федеральном уровне регламентируется соответствующим Федеральным законом от 29.07.98 г. № 135 — ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (приложение ).

Развивается методологическая база оценки, учитывающая международный опыт, а также особенности развития экономики и правового регулирования в России.

Сложился единый рынок оценочных услуг. В настоящее время в рамках единых требований на основании федеральной лицензии оценочную деятельность осуществляют более 5300 юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

Сформирована система государственного регулирования оценочной деятельности, основанная на Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации” и включающая контроль над соблюдением оценщиками требований и условий, стандарты оценки и методические рекомендации, требования к образованию специалистов.

Развиваются саморегулируемые организации оценщиков. Налажено их взаимодействие с Минимуществом России по всему спектру проблем развития рынка оценки.

Но можно выделить и недостатки, присущие сегодняшней практике в области оценки имущества России:

1.Отсутствие методологической базы;

2.Несоответствие зарубежной методологии рыночным отношениям в России;

3.Недоверие заказчиков к менеджерам — оценщикам, занимающихся на практике данной деятельностью;

4.Отсутствие достаточного количества высококвалифицированных экспертов — оценщиков в регионах;

5.Недостаток практического опыта оценочных работ у фирм;

6.Отсутствие единых стандартов оценки.

Литература.

1.Тестина М.Ф. Экономические основы оценки недвижимости. Учебное пособие. Шахты.2005.

2.Федеральный закон № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Практическое задание.

Практическая ситуация № 8

Определите восстановительную стоимость объекта недвижимости, если стоимость строительно-монтажных работ в ценах 1991 года составила 153 тыс. р., а поправочные коэффициенты: плановых накоплений – 1,08 накладных расходов – 1,18, непредвиденных расходов – 1,015, на временные здания и сооружения – 1,01, зимних удорожаний – 1,66, прочих работ – 1,008. Индекс перевода на дату оценки 40,094.

Решение.

Определим восстановительную стоимость объекта недвижимости по формуле:

,

где Фв2010– восстановительная стоимость;

Фсмр.1991 – стоимость строительно-монтажных работ в ценах 1991 г., тыс., р.;

– удорожающие коэффициенты;

– индекс перевода цен стоимости на дату оценки.

153*1,08*1,18*1,015*1,01*1,66*1,008*40,094=13410,1185 тыс.,р.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *