Протокол о намерениях юридическая сила

Юлия Гаврилова, юрисконсульт
АКГ «Интерком-Аудит»
Опубликовано в Финансовой газете №10, 04.03.2009

Необходимость партнеров по бизнесу подтвердить установление партнерских связей приводит к заключению предварительных договоров либо иных соглашений (например, протоколов о намерениях, партнерских соглашений), по своей сути являющихся предварительными договорами.

1. Выбор наименования документа для оформления партнерских отношений.

При толковании договора (например, для разрешения споров) и стороны, и суды руководствуются не названием документа, а его буквальным содержанием. Следовательно, название документа, закрепляющего партнерские отношения сторон, будь то предварительный договор или протокол о намерениях, не имеет принципиального значения. Стороны свободны в выборе оформления своих отношений, важно лишь действительное содержание норм, включаемых в договор.

Гражданское законодательство, которым должны руководствоваться стороны при заключении любого вида договора, закрепляет понятие лишь одного из подобных документов – предварительного договора. Оно содержится в статье 429 ГК и сформулировано следующим образом: по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, какое бы наименование стороны ни присвоили заключаемому соглашению такого рода, определяемые им правоотношения будут соответствовать одной юридической конструкции – предварительному договору.

2. Предварительный договор или протокол разногласий?

Условия договора, который планируется к заключению в будущем, могут согласовываться сторонами в протоколе разногласий, который не является по своей сути предварительным договором, хотя и содержит пожелания сторон по поводу условий основного договора. В некотором смысле протокол разногласий можно противопоставить предварительному договору: в предварительном договоре закреплены условия, которые полностью согласованы сторонами, а в протоколе разногласий стороны извещают своих партнеров о своем несогласии с определенными условиями проекта договора. Но наблюдается и определенное сходство между этими документами: и тот, и другой имеют своей целью наиболее полное согласование сторонами условий договора.

Часть 1 статьи 445 ГК определяет протокол разногласий как «акцепт оферты на иных условиях». Проще говоря, протокол разногласий – это своеобразное предложение изменить определенные условия проекта договора, которое противоположная сторона может принять либо отклонить, а также может сделать встречное предложение. Итогом переговоров, оформляемых протоколами разногласий, в идеале должно стать подписание договора на условиях, устраивающих обе стороны. В случае, если стороны так и не придут к согласию по поводу условий договора, они могут отказаться от его заключения.

Таким образом, подписание протокола разногласий не порождает конкретных прав и обязанностей сторон в отличие от предварительного договора, в этом заключается разница между юридической силой предварительного договора и протокола разногласий.

Протокол разногласий является документом, подтверждающим, что стороны не пришли к согласию по поводу каких-либо условий договора, следовательно, договор, к которому составлен протокол разногласий, не может быть заключен (согласно статье 432 ГК, договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора).

Данные выводы подтверждаются судами: например, определением от 21 декабря 2007 года №17037/07 ВАС РФ подтвердил правильность решений нижестоящих судов по рассматриваемому делу о признании договора о выполнении работ незаключенным, так как к подписанному договору прилагался протокол разногласий (дело №А40-611/07-1-4).

3. Форма предварительного договора.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме (часть 2 статьи 429 ГК). Следует иметь в виду, что сделки, хотя бы одним участником которых является юридическое лицо, должны совершаться в письменной форме (статья 161 ГК), поэтому и предварительные договоры с участием организаций также должны быть оформлены письменно.

При заключении предварительного соглашения к основному договору, подлежащему государственной регистрации (например, купля-продажа недвижимости, аренда недвижимости на срок более года), может возникнуть вопрос о необходимости регистрации предварительного договора в порядке, предусмотренном для основного договора. Разъяснения по этому вопросу дал Президиум Высшего арбитражного суда РФ в Информационном письме №59 от 16 февраля 2001 года. Согласно пункту 14 данного Письма, предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации. К такому выводу суд пришел при рассмотрении дела по иску индивидуального предпринимателя к акционерному обществу о принуждении последнего заключить с ним договор аренды здания сроком на 25 лет. Акционерное общество не соглашалось с обязанностью заключить договор аренды, ссылаясь на то, что предварительный договор, в котором стороны договорились заключить договор аренды, не был зарегистрирован в надлежащем порядке. Суд кассационной инстанции удовлетворил иск индивидуального предпринимателя, объяснив свое решение тем, что в силу пункта 2 статьи 429 ГК к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью, исходя из требований статьи 164 ГК. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

4. Условия предварительного договора.

Статья 429 ГК предписывает, что предварительный договор должен содержать существенные условия основного договора, который стороны планируют заключить в будущем, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Следует заметить, что включение указанных условий в предварительный договор является необходимым для соблюдения интересов сторон, каждая из которых заинтересована в том, чтобы заключить основной договор не на абстрактных условиях, а на вполне определенных и выгодных для данной стороны. Если в предварительном договоре не будут указаны существенные условия основного договора, то из смысла такого документа не будет ясным, какой именно договор решили заключить стороны, следовательно, и принудить контрагента к заключению основного договора не представится возможным.

В судебной практике имеется случай, когда стороны заключили договор о намерениях, а суд разъяснил, что данный договор не порождает никаких конкретных прав и обязанностей для сторон, так как он не содержит существенных условий основного договора, подлежащего заключению в будущем (Постановление ФАС Московского округа от 10 сентября 2003 года по делу №КГ-А41/6364-03-П).

Закон устанавливает «по умолчанию» срок, в который должен быть заключен основной договор, — один год с момента заключения предварительного договора. Такой срок будет действовать в случае, если стороны не укажут в предварительном договоре иной срок для заключения основного договора.

Арбитражными судами неоднократно рассматривались дела о принуждении к заключению договора на основании предварительных договоров, срок действия которых истек. Судебная практика по таким спорам единообразна: требования о принуждении к заключению договора не удовлетворяются, если срок, установленный в предварительном договоре для заключения основного, истек. Например, постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 15 октября 2008 года по делу №А79-516/2008 суд удовлетворил требования истца по возврату денежных средств, уплаченных в счет договора купли-продажи, который должен был быть заключен в будущем согласно предварительному договору между сторонами. В течение срока, установленного предварительным договором, стороны так и не заключили основной договор, из чего следует, что у стороны, которая должна была стать продавцом по основному договору, отсутствуют основания для получения денежных средств истца. Таким образом, суд признал, что даже оплата по еще не заключенному основному договору не доказывает факт его заключения, а также невозможно принудить сторону к заключению основного договора в случае, если срок, установленный в предварительном договоре для заключения основного, истек.

5. Обеспечительный платеж по предварительному договору.

Стороны предварительного договора зачастую включают в договор условие об обеспечительном платеже. Например, при заключении предварительного договора аренды обеспечительный платеж, произведенный будущим арендатором, после заключения основного договора аренды будет зачислен в счет арендной платы за определенный период. В случае незаключения основного договора в надлежащий срок обеспечительный платеж должен быть возвращен стороне, которая его произвела.

Вопрос о включении в предварительный договор условия об обеспечительном платеже является спорным, ведь сам предварительный договор, как правило, не порождает конкретных прав и обязанностей для сторон, кроме обязанности заключить в будущем основной договор. Таким образом, у сторон не возникает оснований для денежного обязательства – ведь договор о встречном исполнении еще не заключен. Однако, практика показывает, что суды не относятся к обеспечительным платежам как к чему-либо незаконному, допуская включение условия об обеспечительном платеже в предварительный договор. Например, судом было рассмотрено дело о взыскании суммы обеспечительного платежа, а также процентов за пользование чужими денежными средствами, обществом с ограниченной ответственностью с индивидуального предпринимателя. Данный обеспечительный платеж был произведен обществом в счет основного договора аренды, который так и не был заключен впоследствии. Суд при рассмотрении дела не указал на незаконность включения в предварительный договор условия об обеспечительном платеже, однако, при этом, признав пользование данными денежными средствами незаконным (так как у индивидуального предпринимателя не было оснований для удержания денежных средств общества). По результатам рассматриваемого дела суд обязал индивидуального предпринимателя вернуть обеспечительный платеж в полном размере и выплатить проценты за пользование чужими денежными средствами (решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19 ноября 2007 года по делу №А56-19751/2007, подтверждено определением ВАС РФ от 16 декабря 2008 года №15811/08).

6. Ограничения при заключении предварительных договоров.

Гражданское законодательство прямо не называет случаев, в которых заключение предварительного договора невозможно. Однако, из существа некоторых правоотношений вытекает, что предварительная договоренность по поводу их возникновения не может быть оформлена путем заключения предварительного договора. Например, такое ограничение вытекает из сути соглашения об отступном: в Постановлении от 13 апреля 2006 года по делу №КГ-А40/2637-06 ФАС Московского округа верно отметил, что предварительный договор является основанием возникновения обязательства в будущем, а не основанием прекращения обязательства в будущем, и отказал в удовлетворении требования истца о понуждении ответчика к заключению основного договора об отступном на условиях предварительного договора об отступном.

Предварительный договор довольно распространенная конструкция. С одной стороны, она создает достаточную степень определенности относительно правоотношений между сторонами в будущем, а с другой – оставляет свободу действий в части последующего поведения.

Основные условия и форма предварительного договора регламентированы в ст. 429 ГК РФ. Главный принцип, сформулированный законодателем и поддержанный судебной практикой, звучит следующим образом: в предварительном договоре стороны могут закрепить лишь обязанность по заключению в будущем основного договора. Иные условия изначально не были предусмотрены гражданским законодательством.

ЗАГ Жизнь заставит

Впрочем, реальность оказалась не столь формальной, и бизнес стал включать в предварительные договоры условия об оплате передаваемого имущества или оказываемых услуг по основному договору.

Реакция судов была однозначной: подобное условие прямо противоречит требованиям законодательства, а потому является ничтожным (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 по делу № А33-18187/2013). В названном судебном акте указано, что в силу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, прописанных в предварительном договоре. Соответственно, в последнем не могут быть установлены какие-либо иные обязательства для сторон, в т. ч. по передаче имущества или уплате каких-либо платежей за пользование таким имуществом.

Однако практика не сдавалась, и стороны, заключая предварительные договоры, все же продолжали включать в них условия о передаче денежных средств в счет оплаты цены имущества, в дальнейшем защищая их действительность ссылками на ст. 421 ГК РФ и общие принципы диспозитивности гражданского законодательства.

В итоге судам пришлось смягчиться и подходить к данному вопросу дифференцированно, иногда сохраняя правоотношения сторон в этой части. Но каждый такой спор был для судов комплексным и подразумевал исследование всех фактических обстоятельств дела и поведения сторон после заключения сделки.

Актуальность описанной проблемы связана с достаточно большим количеством споров о взыскании денежных средств, не выплаченных вопреки условиям предварительного договора, или о взыскании их уплатившей стороной в качестве неосновательного обогащения, полученного в связи с включением в предварительный договор условия об оплате.

ЗАГ Легализация «предоплаты»

Для признания действительным условия предварительного договора об оплате части цены имущества, которое подлежит передаче по основному договору, следует использовать три основных правовых механизма.

1. Такое условие может быть включено в предварительный договор купли-продажи недвижимости.

Прямое указание на это содержится в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54. Подобный договор подлежит квалификации судами как договор купли-продажи недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Возникает вопрос: можно ли распространить приведенную позицию на иные правоотношения? Это представляется необоснованным с учетом специфики отношений по купле-продаже недвижимости и не признается судами возможным (Постановление Второго ААС от 27.03.2015 по делу № А31-7898/2014).

2. С учетом изменений в ГК РФ возможно применение в предварительном договоре конструкции задатка.

Ранее судебная практика была достаточно жесткой: включение условия о задатке признавалось противоречащим правовой природе предварительного договора, а потому неправомерным (постановления Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 по делу № А40-59414/2008, ФАС Московского округа от 15.11.2013 по делу № А40-701/2013, АС Волго-Вятского округа от 02.12.2014 по делу № А43-1566/2014, АС Московского округа от 22.12.2014 по делу № А40-178288/2013, АС Уральского округа от 29.01.2015 по делу № А47-800/2014).

Однако редакция ГК РФ, вступившая в силу 1 июня 2015 г., допускает применение задатка как способа обеспечения исполнения обязательств в предварительном договоре (п. 4 ст. 380 ГК РФ). Причем задатком обеспечивается исполнение обязательства по заключению основного договора. Вопрос о применении данной нормы на практике и ее защите в судебных инстанциях остается открытым в силу ее новизны. Само по себе введение такой возможности в гражданское законодательство стоит оценить позитивно, поскольку это вооружает стороны договоров бóльшим количеством правовых механизмов для защиты своих прав и законных интересов.

3. Включение в предварительный договор условия об оплате имущества, которое подлежит передаче по основному договору, возможно в рамках конструкции обеспечительного платежа как способа обеспечения исполнения обязательств.

Стороны предварительного договора, будучи участниками предпринимательской деятельности, свободны в заключении договора и вправе предусмотреть условие о передаче денежных средств в счет исполнения обязательств по основному договору, который подлежит заключению в будущем (постановления ФАС Московского округа от 11.10.2013 по делу № А40-138169/2012, от 12.02.2014 по делу № А40-40883/2013). Обеспечительный платеж, как непоименованный способ обеспечения исполнения обязательств, впервые был применен в отношении аренды, откуда «перекочевал» и в ряд иных правоотношений. В связи с широким применением данный механизм был добавлен законодателем и в обновленную редакцию ГК РФ (ст. 381.1, 381.2 ГК РФ). При этом стороны вправе указать, что сумма обеспечительного платежа остается у получившей ее стороны, если основной договор не будет заключен.

Сложный случай

В судебной практике встречаются усложненные варианты платежа по предварительному договору. Иногда стороны включают в него условие об оплате имущества равнозначными поэтапными платежами. Причем на сумму, которая подлежит уплате в будущем, начисляются проценты, которые, в свою очередь, также уплачиваются в составе поэтапных платежей. Таким образом, из условий договора следует обязательство покупателя уплатить не только стоимость имущества, но и проценты за оплату этой стоимости в рассрочку. До вступления в силу изменений в ГК РФ и до принятия Пленумом ВАС РФ практикообразующих постановлений защита этой конструкции была крайне затруднительна (Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16). Однако в настоящее время правовые реалии позволяют продавцу оградить себя от требований покупателя о взыскании перечисленных денежных средств.

Спор с такими фактическими обстоятельствами был рассмотрен арбитражными судами в рамках следующего дела.

Ситуация

Стороны установили в предварительном договоре купли-продажи доли в уставном капитале ООО условие об уплате покупателем процентов на ту часть стоимости доли, которая должна была быть оплачена им в рассрочку, однако в дальнейшем договор расторгли. При этом был произведен зачет требований покупателя о возврате уплаченной им продавцу части стоимости доли и требований продавца об уплате процентов на оставшуюся стоимость, т. к. к моменту расторжения договора на стороне покупателя имелась задолженность по их уплате.

Суд подтвердил законность условий предварительного договора о начислении процентов на неоплаченную часть стоимости доли и признал действительность обязательств истца по их уплате (Постановление АС Московского округа от 21.05.2015 по делу № А41-32626/2014). Нижестоящие суды обратили внимание на то, что задолженность истца перед ответчиком возникла из предварительного договора, и ее наличие не позволит истцу достигнуть своей правовой цели в случае удовлетворения исковых требований.

При рассмотрении дела суды исходили из фактических обстоятельств: все заключенные сторонами сделки (предварительный договор и соглашение о его расторжении, включавшее оспариваемый зачет) были подписаны одним и тем же лицом, что свидетельствует о направленной воле истца на наступление именно таких правовых последствий. Как известно, согласно положениям обновленной редакции ГК РФ учитывается и поведение стороны после заключения сделки (ст. 166 ГК РФ), которое в приведенном споре явно давало контрагенту основание полагаться на действительность заключенных сделок.

Наш совет

1. Чтобы избавить себя от споров о действительности условий предварительного договора сторонам (особенно продавцу) следует правильно определять правовую природу уплачиваемых по предварительному договору денежных средств и соответствующим образом именовать такие платежи в тексте договора.

2. Необходимо учитывать поведение сторон после заключения договора, их переписку и иные фактические обстоятельства, которые в совокупности и будут формировать у суда картину действительности условий договора и добросовестности поведения той или иной его стороны.

Соглашение о намерениях имеет юридическую силу в зависимости от того, как ведут себя стороны. Судом оно может считаться обязательным или же не быть таковым.

Деловая практика документировать результаты переговоров пришла к нам с запада, и устные договоренности начали постепенно терять актуальность и использоваться все реже. Документально закрепленные итоги переговоров можно считать соглашением о намерениях.

Соглашение о намерениях способно нести различную степень нагрузки для выполнения. Каждая из сторон может по-своему понимать обязанности и цели подписываемого документа.

Так, одна сторона может, например, считать подписанный документ предварительным договором, а другая же рассматривает такое соглашение как сугубо технический документ. Но, несмотря на такие разногласия, судебная практика очень часто показывает несколько иной результат рассмотрения дел с участием соглашения о намерениях. Обычно, участие в соглашении означает наличие юридических последствий для сторон, поскольку суд обычно рассматривает соглашение о намерениях как документ, имеющий юридическую силу.

При рассмотрении дела о том, что конкретно было заключено — договор или соглашение, доказательства оцениваются судом в пользу договора. Кроме того задействуется презумпция добросовестности отношений между сторонами и их разумности. Результаты переговоров на практике могут фиксироваться различными документами. Некоторые виды документов являются прямыми копиями из зарубежной практики, без учета особенностей отечественного правоведения. Основное внимание уделяется сути документа и описываемым в нем обязанностям. На деле такой документ может называться протоколом или резюме.

Достаточной правовой силой соглашение о намерениях может быть наделено, исходя из того, как будут вести себя стороны, и какое содержание имеет указанный документ. При толковании документа судом, информация, зафиксированная в соглашении, воспринимается в буквальном смысле. Если буквальное толкование имеет какие-либо трудности, документ рассматривается в сопоставлении с другими условиями взаимодействия сторон и общим смыслом соглашения. Если толкование все равно оказывается неэффективным, то в таком случае определяется волеизъявление сторон, которым они руководствовались при составлении документа.

Суд может определить соглашение о намерениях в качестве договора, при присутствии в нем необходимых для этого признаков. Такими признаками являются обязательства, которые возникают у сторон в связи с составленным документом. Источник данной статьи — https://uralpral.ru. Нарушение указанных обязательств может рассматриваться как нарушение договорных норм.

В моей практике встречались случаи, когда стороны пытались замаскировать реальную юридическую силу составляемых ими документов, предоставляя их в форме соглашения или протокола. Тут важно учитывать, что если в таком соглашении изложены существенные условия сотрудничества, позволяющие сделать вывод о возможности последующего подписания основного договора, то такое соглашение определяется судом всегда в качестве предварительного договора.

Если в документе напрямую указано то, что документ является необязательным, это не гарантирует того, что суд не определит такое соглашение полноценным договором или сделкой. Основным различием договора от соглашения о намерениях является возможность первого создавать юридические последствия, поддающиеся анализу в суде.

Если в соглашении зафиксированы существенные условия сделки, документ может быть признан судом в качестве договора на основных условиях. Чаще всего суд дает такое определение в том случае, если стороны выполнили одно или несколько из условий, присутствующих в составленном договоре. При этом, тот факт, что стороны посчитали соглашение о намерениях необязательным, не защищает стороны от того, что документ может быть использован в качестве доказательства в случае возможного судебного разбирательства.

Соглашение о намерениях выполняет следующие функции:

А) Упорядочивающая функция – документ фиксирует отдельный этап переговоров, фактически не подтверждая волеизъявление сторон.
Б) Связывающая функция – документ направлен на создание юридических отношений между участниками, может исполнять роль договора в суде.
В) Доказательственная функция – не порождая юридических последствий, соглашение может формировать доказательственную базу в случае судебного разбирательства.

«Финансовые и бухгалтерские консультации», 2008, N 6
ПРАВОВОЕ ЗНАЧЕНИЕ ПРОТОКОЛОВ О НАМЕРЕНИЯХ,
ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫХ ДОГОВОРОВ И ПРОТОКОЛОВ РАЗНОГЛАСИЙ
Лишь в теории заключить договор просто: оферта, акцепт, подписи — и дело сделано. На практике, как правило, заключению любого договора предшествует долгая и кропотливая работа: переговоры между сторонами, многочисленные проекты, длительная процедура согласования всех условий. Не всегда этот процесс проходит гладко. Иногда на разработку договорной схемы уходят недели и даже месяцы. В течение этого периода рождаются промежуточные варианты текста договора в целом или отдельных его позиций, формируются договоренности между сторонами. В тех случаях, когда договор еще не заключен и ни у одной из сторон нет гарантий, что согласованные условия найдут свое отражение в его конечной редакции, особое значение приобретает письменная фиксация сторонами положений, по которым они договорились.
Договорились? Распишитесь
Один из возможных вариантов закрепления достигнутых соглашений — подписание протокола о намерениях. Как видно из его названия, этим документом стороны фиксируют, какие действия они намереваются предпринять для достижения определенных ими целей. Такие действия и цели согласовываются в процессе переговоров. Соответственно, протокол о намерениях может быть назван по-другому — протокол об итогах переговоров.
Составление протокола о намерениях законодательством прямо не предусмотрено. Следовательно, его содержание, форма и реквизиты определяются сторонами самостоятельно исходя из конкретных обстоятельств. Как правило, протокол о намерениях содержит наименования договаривающихся сторон, декларируемые ими цели, перечень действий, направленных на согласованный сторонами результат, и требования, предъявляемые сторонами к таким действиям. Как и в любом двустороннем документе, в протоколе о намерениях должны быть подписи договаривающихся сторон. Кстати, нет ни законодательных, ни организационных препятствий тому, чтобы оформлять протоколы о намерениях более чем между двумя сторонами. Состав лиц, участвующих в подписании протокола о намерениях, определяется исключительно волей сторон и той деятельностью, которую предполагают вести контрагенты.
В этой ситуации возникают важные вопросы: какова юридическая сила протокола о намерениях? Возможна ли его принудительная реализация? Иными словами, можно ли принудить контрагента через суд к выполнению тех действий, договоренность о которых стороны отразили в протоколе о намерениях?
Для ответа на приведенные вопросы необходимо отличать протоколы о намерениях от предварительных договоров. Возможность заключения последних и требования к ним прямо предусмотрены действующим законодательством, в частности ст. 429 Гражданского кодекса РФ.
Предварительный договор является таковым, если соблюдены все требования к его составлению. Прежде всего предварительный договор должен содержать обязательство сторон заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, определенных предварительным договором. Предмет и все иные существенные условия основного договора должны быть указаны в договоре предварительном. Если документ, пусть даже названный сторонами протоколом о намерениях, содержит все существенные условия договора, который подлежит заключению, к такому документу применяются правила, установленные ГК РФ для предварительного договора. Эта позиция отражена и в судебной практике (см., например, Постановление ФАС Центрального округа от 18 августа 2000 г. по делу N А62-994/2000).
Чтобы установить, имеет ли документ силу предварительного договора, необходимо определить, что же означает термин «существенное условие». В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ существенными являются условия:
— о предмете договора;
— которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида;
— относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Таким образом, единственное общее для всех договоров существенное условие — о предмете договора. Все прочие условия являются существенными, только если это прямо указано в законодательстве или если соглашением сторон установлено, что определенное условие имеет характер существенного.
Предварительный договор заключается в той форме, которая установлена для основного договора, если же она не установлена — то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет за собой его ничтожность.
Если основной договор в соответствии с законодательством подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента ее осуществления (п. 3 ст. 433 ГК РФ), регистрация предварительного договора о заключении в будущем такого основного договора необходима, только если это прямо предусмотрено действующим законодательством.
Данный вывод основан на том, что требование об обязательной государственной регистрации договора не является элементом его формы. Это вытекает из буквального толкования ст. 158 ГК РФ, посвященной форме сделок, а также специальных норм ст. 434 Кодекса, регулирующих форму договоров. Вопросу государственной регистрации сделок посвящена ст. 164 Кодекса. Из нее следует, что государственной регистрации подлежат лишь сделки, обязательная регистрация которых прямо установлена законом.
Например, Президиум ВАС РФ в п. 14 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Информационное письмо от 16 февраля 2001 г. N 59), указал следующее: «Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор… подлежащий государственной регистрации, не является… сделкой с недвижимостью, исходя из требований ст. 164 Гражданского кодекса. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества».
В предварительном договоре должен быть предусмотрен срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор. Если же такой срок не указан, основной договор подлежит заключению сторонами в течение одного года с момента подписания предварительного. Обязательства сторон по предварительному договору прекращаются, если до окончания предусмотренного им срока основной договор не будет заключен либо одна из сторон не направит другой предложение о заключении основного договора.
При установлении срока, в течение которого должен быть заключен основной договор, сторонам необходимо принимать во внимание ст. 190 ГК РФ. Она предусматривает, что срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Также срок может определяться указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Примерами таких неизбежных событий, срок наступления которых не может быть определен конкретной календарной датой или истечением периода времени, являются открытие навигации, начало посевной.
Изложенное находит отражение в судебной практике. В частности, в Постановлении от 7 июня 2006 г. по делу N А82-6951/2005-7 ФАС Волго-Вятского округа, отказывая в иске о понуждении заключить основной договор, указал, что факт государственной регистрации права собственности не является неизбежным событием, а зависит от воли одной из сторон. В силу ст. 190 ГК РФ считается, что срок в предварительном договоре не установлен, поэтому действует годичный срок, в течение которого стороны могли реализовать свое право на заключение основного договора согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ.
Статьей 429 ГК РФ предусмотрены и последствия уклонения одной из сторон от заключения основного договора: другая сторона вправе в судебном порядке потребовать от уклоняющейся стороны заключения основного договора и возмещения убытков, связанных с уклонением от его заключения.
Из положений действующего законодательства следует, что предварительный договор может содержать единственное обязательство сторон — заключить основной договор в будущем. Значит, какие-либо действия, направленные на исполнение основного договора, например уплата авансовых платежей до заключения основного договора, совершаться не могут. Такая позиция отражена, в частности, в Постановлениях ФАС Северо-Западного округа от 25 января 2008 г. по делу N А56-4796/2007 и от 9 апреля 2007 г. по делу N А56-17024/2006.
Предварительный договор может предусматривать, что одна сторона предоставляет другой обеспечительные меры, гарантирующие заключение в будущем основного договора. В качестве такого обеспечения может выступать уплата определенной сторонами денежной суммы, правовая природа которой зависит от использованных сторонами формулировок. Если в предварительном договоре прямо указано, что такая сумма признается сторонами задатком, на отношения сторон распространяются нормы параграфа 7 гл. 23 ГК РФ. Если же обеспечительная сумма как задаток не определена, представляется, что она должна расцениваться в качестве особого, прямо не предусмотренного законодательством способа обеспечения исполнения обязательства.
Протоколы о намерениях, не отвечающие требованиям, предъявляемым законодательством к предварительным договорам, подлежат лишь добровольному исполнению. Принудить к их исполнению невозможно даже через суд. Аналогичный вывод возможен в отношении любых договоров, которые не содержат всех существенных условий, необходимых для договоров данного вида. Например, если в договоре купли-продажи не указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, а также цена продаваемого объекта недвижимости, такой договор не считается заключенным. Он может рассматриваться лишь в качестве протокола о намерениях со всеми вытекающими последствиями.
Такой документ фиксирует взаимное желание сторон совершить куплю-продажу определенного объекта недвижимости. Предусмотренные этим документом права и обязанности не подлежат принудительной реализации и могут исполняться только в добровольном порядке. На основании подобного документа невозможно осуществить обязательную в данном случае государственную регистрацию перехода права собственности, ведь он по смыслу законодательства не является надлежащим образом заключенным договором.
Подводя промежуточный итог, отметим, что само по себе наименование соглашения не имеет юридического значения. Сущность любого подписанного сторонами документа определяется исключительно его содержанием. Поэтому всякий раз сторонам необходимо детально ознакомиться с текстом оформляемого соглашения и дать правовую оценку каждому включенному в него условию.
Разногласия — в протокол
В процессе согласования условий договора, когда уже имеются технические, организационные, финансовые, правовые и иные предпосылки для его заключения, между сторонами зачастую возникают разногласия. Они могут носить как правовой, так и коммерческий характер. Споры между сторонами могут касаться вопросов, в какой редакции изложить условия заключаемого договора, какими терминами при этом пользоваться, в чью пользу предусматривать какие-либо последствия, как соблюсти баланс интересов сторон.
Гражданским кодексом РФ прямо предусмотрена процедура согласования возникших разногласий только применительно к договору поставки (ст. 507 ГК РФ). Представляется, что такая процедура может использоваться на практике при урегулировании разногласий, возникающих при заключении любого договора, по аналогии закона (п. 1 ст. 6 ГК РФ). Целесообразность составления и подписания протокола разногласий вместо исправления текста самого договора должна быть определена сторонами исходя из всей совокупности конкретных обстоятельств.
С юридической точки зрения не имеет значения, согласуют ли стороны окончательную редакцию договора, учтя в ней все предложенные изменения, либо подпишут к первоначальному варианту договора протокол разногласий. Однако с практической точки зрения предпочтительнее не разделять условия договора на несколько документов. Для обеих сторон, их партнеров, контрагентов, проверяющих и контролирующих органов удобнее, когда все условия договора изложены в одном документе.
Как показывает опыт, предприниматели не всегда точно знают, как правильно назвать документ, подписываемый в результате согласования разногласий, возникающих в ходе подготовки договора к заключению. Встречаются прецеденты, когда в результате согласования условий договора стороны подписывают не протокол разногласий, а дополнительное соглашение или приложение к договору. Эта практика не соответствует законодательству, и вот почему.
Приложения к договору представляют собой неотъемлемую его часть. Они оформляются для того, чтобы не перегружать договор техническими подробностями. Например, по договору поставляется тысяча наименований товаров. У каждого из этих товаров свои индивидуализирующие характеристики, цена, требования к качеству и т.п. Такие подробности лучше выносить в приложения, а в договоре для облегчения восприятия устанавливать лишь условия, которые являются общими для всех видов поставляемых товаров. Другой пример. По договору подряда подлежит изготовлению сложное производственное оборудование. В качестве приложений к договору в этом случае могут оформляться спецификации, инструкции, многостраничные и крупномасштабные чертежи.
Дополнительные соглашения оформляют только к подписанному, т.е. уже заключенному договору. Необходимость в таких соглашениях возникает, если в процессе исполнения договора изменились какие-либо его условия или между сторонами достигнуты новые договоренности. В ходе первоначального согласования условий договора, предшествующего его заключению, дополнительные соглашения подписываться не должны, поскольку договора еще не существует. Все достигнутые сторонами договоренности в этом случае отражаются в самом тексте договора. Так что в составлении дополнительных соглашений нет необходимости.
Подписывая договор с протоколом разногласий, надо помнить о важном формальном моменте. В данной ситуации необходимо одновременно подписывать и договор, и протокол разногласий. В договоре при этом следует обязательно сделать отметку о том, что он подписывается с протоколом разногласий. Такая отметка ставится на последней странице подписываемого договора перед подписью уполномоченного лица стороны, представившей свои разногласия в виде протокола.
В отношении порядка согласования разногласий ГК РФ предусмотрено следующее правило. Сторона, предложившая заключить договор и получившая от другой стороны вместо подписанного договора в первоначальной редакции предложение о согласовании его условий (протокол разногласий), должна принять меры по согласованию соответствующих

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *