Счета эскроу в долевом строительстве

Последнее обновление: 27.02.2020

Вопрос:

Что такое эскроу счет, на который должен вносить деньги дольщик, когда покупает квартиру у Застройщика? Как этот счет защищает вложения дольщика, и как работает этот механизм?

Ответ:

С января 2017 года, очередные изменения в закон ФЗ-214 дали Покупателям новостроек еще один вариант для защиты своих вложений в долевое строительство – так называемые счета эскроу. А с 01 июля 2019 применение эскроу-счетов для оплаты всех новых Договоров долевого участия (ДДУ) стало обязательным.

Что это такое, и как это защитит дольщиков? Садитесь поудобнее, сейчас вам будет интересно.

Федеральный закон о долевом строительстве ФЗ-214 обязывает каждого Застройщика чем-либо обеспечить исполнение своих обязательств перед дольщиком по Договору долевого участия в строительстве (ДДУ). То есть закон требует от строительной компании финансовую​ гарантию того, что дольщик не потеряет свои деньги, вложившись в строительство.

Такой гарантией (или обеспечением обязательств Застройщика) может служить одно из следующих условий:

  1. Поручительство банка (на практике не работает, не прижилось на рынке);
  2. Страхование гражданской ответственности Застройщика (на практике пока еще работает для договоров ДДУ заключенных с 2014 по 2017 годы, подробнее – см. по ссылке);
  3. Отчисления в Компенсационный фонд долевого строительства (по договорам ДДУ, заключенным после 2017 года, подробнее – см. по ссылке);
  4. Расчеты с Застройщиком через счета эскроу (с 2019 года, как альтернатива первым трем вариантам обеспечения).

Какой способ обеспечения обязательств по ДДУ применить, определяет Застройщик. Дольщику остается только принять этот выбор, полагаясь на защиту закона. Точнее, с 01 июля 2019 года (согласно последним изменениям ФЗ-214) при заключении новых договоров ДДУ в новых строительных проектах, каждый Застройщик должен привлекать деньги дольщиков только через специальные счета эскроу в уполномоченных банках. И это обязательное требование закона (п.5, ст.8, ФЗ-175 от 1 июля 2018).

Для остальных допускается (пока еще) применение старых схем расчета по ДДУ – когда деньги сразу поступают на счет строительной компании, а ее финансовая ответственность гарантируется компенсационным фондом. Этой схемой могут пользоваться те Застройщики, которые запустили свои проекты раньше июля 2019, построили не менее 30% от общего объема, и заключили договоров ДДУ не менее 10% от общей площади всех помещений проекта.

По плану правительства РФ, счета эскроу через несколько лет должны стать единственным способом привлечения средств на строительство многоквартирного жилья.

Какие ошибки допускают Покупатели при покупке новостройки на первичном рынке – смотри в этом разделе.

Что же это такое – эскроу счета в разрезе ФЗ-214?

Эскроу-счет в долевом строительстве – это специальный счет, открываемый в банке, на котором замораживаются деньги дольщика на период строительства дома, и передаются Застройщику только после того, как тот исполнит свои обязательства перед дольщиком.

Принцип действия эскроу счетов описан в ст. 860.7 ГК РФ. Их применение в долевом строительстве регламентируется федеральным законом в ст.15.4, ФЗ-214. Список банков, уполномоченных на использование счетов эскроу в целях обеспечения расчетов по ДДУ, утверждается Правительством РФ.

Буквально, расчеты с Застройщиком через эскроу-счет выглядят так. При покупке квартиры в новостройке, и заключении Договора долевого участия (ДДУ), дольщик после регистрации договора должен его оплатить (п.4, ст.15.5, ФЗ 214). Но деньги он передает не Застройщику, а вносит в банк, на специальный счет эскроу. Деньги на этом счете блокируются, т.е. доступа к ним не имеют ни дольщик, ни Застройщик, в течение всего срока строительства.

После сдачи дома в эксплуатацию, и передачи квартир дольщикам по Актам приема-передачи, Застройщик получает доступ к деньгам на счете эскроу. Если же Застройщик не выполнил своих обязательств перед дольщиком (обанкротился, заморозил строительство), то банк с этого счета возвращает деньги дольщику.

Таким образом, эскроу счет выполняет обеспечительную функцию по обязательствам Застройщика, и по своей сути мало чем отличается от расчета через аккредитив.

Как купить квартиру на ребенка? Можно ли оформить собственность только на него, и как правильно это сделать?

Чем счет эскроу отличается от аккредитива в сделках с недвижимостью?

Основное отличие эскроу счета от аккредитива при покупке квартиры в том, что:

  • аккредитив строго зарегулирован законом, а эскроу-счет допускает больше свободы в условиях договора между сторонами сделки;
  • за открытие аккредитива банк берет комиссию, а эскроу-счет для дольщика бесплатный (п.5, ст.15.5, ФЗ-214);
  • сумма на счете эскроу для оплаты квартиры по ДДУ страхуется агентством по страхованию вкладов (АСВ) на сумму до 10 млн. руб., а деньги на аккредитивном счете эта страховка не покрывает.

Ну и в целом, эскроу-счет лучше «заточен» под проведение расчетов по Договорам долевого участия, чем аккредитив, хотя по своей сути они очень близки.

Как выбирать Застройщика при покупке квартиры в новостройке? Качественные и количественные признаки – см. в этой заметке.

Счета эскроу с позиции Застройщика

Возникает вопрос. Если Застройщик, продавая квартиры, не получает в свое распоряжение денег дольщиков (до самого окончания строительства), то на какие средства он будет строить дом?

Деньги ему предоставляет тот самый банк, который является держателем счетов эскроу. Но предоставляет уже в виде кредита, под проценты, в то время как деньги дольщиков доставались Застройщику бесплатно (без процентов). Поэтому для Застройщика расчеты по ДДУ через эскроу-счета – не самая радостная перспектива. Она удорожает стоимость строительства, и ставит Застройщика в зависимость от финансирующего его банка.

Тем не менее, обеспечение исполнения своих обязательств перед дольщиками по Договору долевого участия (ДДУ) через счета эскроу – это тот путь, по которому вскоре пойдет весь рынок первичного жилья в России. Правительство ясно обозначило свое намерение – постепенный отказ от традиционного, уже привычного всем, долевого строительства, и переход к проектному финансированию стройки. То есть у Застройщиков постепенно отбирают бесплатное (халявное) финансирование деньгами дольщиков, и подталкивают их к банковскому кредитному финансированию.

Для чего все это? Правительство уверяет, что таким образом оно раз и навсегда решит проблему «обманутых дольщиков». Ведь во всем мире стимулирование граждан на покупку жилья происходит за счет привлекательных условий ипотеки, а не за счет скидок на рискованную покупку квартиры в стадии строительного котлована.

Для самих Застройщиков в этом новом порядке тоже можно найти плюс. Ведь проектное финансирование строительства банком, хоть и дорогое, но все же стабильное, в отличие от финансирования деньгами дольщиков от текущих продаж квартир. Продажи могут идти с переменным успехом, а деньги на стройку нужны постоянно. Поэтому крупные Застройщики уже давно используют проектное финансирование от банков как основной источник денег на строительство, а текущие продажи – как вспомогательный.

Это говорит о том, что расчеты через эскроу-счета по Договорам долевого участия (ДДУ) для крупных Застройщиков не должны представлять проблем. Тем более, что при их использовании, закон позволяет Застройщику не предоставлять никакого другого обеспечения своих обязательств по ДДУ. То есть при расчетах через эскроу-счет (это условие обязательно должно быть указано в ДДУ), остальные способы обеспечения обязательств Застройщика уже не действуют. Очевидно, гарантия возврата денег дольщику со счета эскроу достаточно надежна, чтобы отменить остальные методы страховки.

Порядок возврата НДФЛ при покупке квартиры. 2 способа. Список документов.

Расчеты по ДДУ через эскроу-счет глазами дольщика

Для дольщика счета эскроу, конечно же, выглядят очень привлекательно. Деньги никуда не тратятся до самого последнего момента – до получения ключей от готовой квартиры. А вопрос проверки надежности Застройщика отходит на второй план. И даже если дом не будет достроен, то каждый покупатель новостройки сможет забрать назад свои деньги из банка, независимо от желания и финансового состояния Застройщика.

То есть если Застройщик нарушает условия Договора долевого участия и/или становится банкротом, то дольщик расторгает ДДУ по основаниям, указанным в законе (п.1 и 1.1, ст.9, и п.7, ст.15.4, ФЗ-214), и это становится поводом для возврата ему денег с эскроу-счета.

Но все же дольщику следует помнить о некоторых вещах, связанных со счетами эскроу:

  • Деньги, размещенные на счетах эскроу в соответствии с оплатой Договора долевого участия (ДДУ), страхуются Агентством по страхованию вкладов (АСВ) в размере всей суммы, депонированной на эскроу-счете, но не более 10 млн. руб. (п.3, ст.12.2, ФЗ-177). То есть при покупке дорогой квартиры (в Москве, например) на сумму более 10 млн. руб., или при покупке нескольких квартир, дольщик все равно несет определенный риск. Ведь суммарное возмещение от АСВ, на которое он может рассчитывать в случае банкротства банка, ограничено суммой в 10 млн. руб.
    Поэтому здесь дольщику приходится заботиться уже о надежности самого банка, а не Застройщика..
  • На деньги, размещенные на счете эскроу, может быть обращено взыскание по исполнительным документам за другие долги дольщика. В случае принудительного списания средств с эскроу-счета, дольщик будет считаться не исполнившим свои обязательства по ДДУ и, соответственно, квартиру не получит.
  • Если Застройщик обеспечивает свои обязательства по ДДУ путем расчетов через счета эскроу, то это освобождает его от других видов обеспечения своих обязательств перед дольщиками (залог прав на земельный участок и на строительный объект, страхование гражданской ответственности, отчисления в компенсационный фонд). И в случае нарушения Застройщиком условий ДДУ, дольщик не сможет взыскать с него неустойки и штрафные санкции (например, за просрочку сдачи дома).

Счет эскроу открывается для каждого зарегистрированного Договора долевого участия (ДДУ) – банк заключает отдельный договор на открытие эскроу-счета с каждым дольщиком и Застройщиком. При этом, в самом ДДУ должно быть указано, что расчеты по нему производятся посредством перечисления денег на счет эскроу.

Можно ли получить налоговый вычет за ребенка при покупке квартиры, если ребенок имеет в ней долю собственности – смотри в этой заметке.

Условия депонирования средств дольщика на счете эскроу должны быть ясно отражены в Договоре долевого участия (ДДУ). Это касается, например, суммы (равной цене договора), срока депонирования и оснований для прекращения депонирования. С момента поступления денег на эскроу-счет, обязанность дольщика по оплате ДДУ считается исполненной (п.3, ст.15.4, ФЗ-214).

Срок депонирования денег дольщика на счете эскроу допускает превышение срока передачи квартиры дольщику, но не более, чем на 6 месяцев (п.4, ст.15.5, ФЗ-214). Это дает небольшую фору Застройщику, на случай непредвиденных задержек в строительстве.

Дольщик может забрать свои деньги назад со счета эскроу в одном из следующих случаев:

  • если закончился срок депонирования (см. выше о сроке);
  • если договор ДДУ расторгнут (по соглашению сторон или в судебном порядке);
  • если Застройщик не в состоянии завершить проект (односторонний отказ Застройщика от исполнения договора ДДУ);
  • если дольщик сам в одностороннем порядке расторгнет договор ДДУ (основания для этого перечислены в п.7, ст.15.4, ФЗ-214).

А если дольщик в процессе строительства решит продать свою квартиру путем уступки прав требования по Договору долевого участия (ДДУ), то все права и обязанности по счету эскроу переходят к новому дольщику (п.10, ст.15.5, ФЗ-214).

ПРИМЕЧАНИЕ. Статьи 15.4 и 15.5 закона ФЗ-214, об использовании счетов эскроу для застройщиков и участников долевого строительства, применяются с 01 июля 2017 года (п.3, ст.7 вводного закона). До июля 2019 года застройщики могли применять эти положения добровольно, а с 01.07.2019 эскроу-счета стали обязательными для всех новых строительных проектов, привлекающих средства граждан по Договорам долевого участия (ДДУ).

Уточнение – применение эскроу-счетов становится обязательным только если первый ДДУ (именно первый!) зарегистрирован после 01.07.2019 (см. ссылку на закон выше). А в новостройках, где продажа квартир была начата ранее этой даты, допускается вести расчеты по ДДУ по старым правилам (т.е. без использования счетов эскроу, но тогда с обязательным отчислением в компенсационный фонд застройщиков).

Правда, не все строительные проекты, начатые до июля 2019, могут продавать квартиры без эскроу-счетов. В законе есть ряд критериев, указывающих, кому это можно делать – подробнее об этом в статье о ключевых положениях закона ФЗ-214 (см. там подзаголовок «Последние изменения в закон ФЗ-214 с 01 июля 2019»).

Основные правила приемки новой квартиры у Застройщика – смотри в Глоссарии по ссылке.

Кому больше всех повезло?

А теперь небольшой прикол. Кто является главным бенефициаром (выгодоприобретателем) от введения счетов эскроу на первичном рынке недвижимости? Явно не застройщики (на них и так давит пресс закона ФЗ-214, и год от года все сильнее). И даже не дольщики (хотя для них риск вложений в строительство уменьшается). А выгодней всего это дело для… банков!

И действительно, ведь банк выдает ипотечный кредит Покупателю новостройки (имея с этого маржу). Затем, когда тот покупает квартиру, банк возвращает себе эти же деньги на счет эскроу. А потом этими же деньгами банк кредитует Застройщика на строительство дома (снова имея с них маржу). Да еще сам Застройщик попадает под полный контроль банка по условиям кредитного договора.

Чем не шоколадная жизнь для банкиров?

Краткое пояснение основных понятий для строительной организации

Особенности договоров по продаже квартир

Нюансы налогового учета при ДДУ и что нужно отразить в учетной политике

Нюансы налогового учета по прочим операциям и соответствующие аспекты учетной политики

Итоги

Краткое пояснение основных понятий для строительной организации

Постройка такого объекта, как многоквартирный жилой дом, — это сложноорганизованный многоэтапный процесс. Однако в нем можно выделить несколько базовых моментов:

  1. Наличие владельца (иногда арендатора) земельного участка, предназначенного под застройку и затевающего на этом участке строительство (получающего разрешения, создающего проект).
  2. Наличие лица, организующего весь процесс строительства: выполнение через привлеченных лиц (подрядчиков) либо самостоятельно всех этапов работ — от непосредственно стройки до сдачи готового объекта и ввода его в эксплуатацию.
  3. Наличие инвестора (или инвесторов), финансирующих строительство. При этом, как правило, всегда можно выделить основного инвестора, который будет тем или иным образом связан с функциями, перечисленными в пп. 1 и 2.
  4. Наличие лица, которое получит основной доход от продажи готового объекта. Обычно это основной инвестор.

Исходя из этой градации, в строительном бизнесе выделяют такие понятия:

  • Если основные функции участника совпадают с указанными в п. 1, это застройщик.

  • Если основные функции участвующего в стройке лица описаны в п. 2, это заказчик строительства.

  • Если функции одного лица соответствуют перечисленным в пп. 1–3, это заказчик-застройщик. Заметьте, что наличие полномочий по первым трем пунктам автоматически делает заказчика-застройщика и конечным получателем основного дохода от того, что в итоге построено.

Об особенностях налогообложения у заказчика-застройщика и поговорим далее.

Особенности договоров по продаже квартир

Сегодня на рынке распространены 2 формы заключения договоров с покупателями квартир в новом доме:

  • непосредственно продажа готовой квартиры;
  • договор долевого участия в строительстве (ДДУ).

В 1-м случае сделка по реализации готовой квартиры (созданной силами заказчика-застройщика) приравнивается к реализации готовой продукции с соответствующим учетом и налогообложением. В формате данного материала останавливаться на этом варианте подробно мы не будем.

О нюансах обложения налогом на имущество строящихся объектов читайте в статье «Налог на имущество — объект незавершенного строительства».

В случае заключения ДДУ средства, поступившие от дольщика, обычно квалифицируются сначала как средства целевого назначения. При этом дальнейшие метаморфозы, которые могут происходить с такими средствами (в том числе для целей налогообложения), отдельными регулирующими положениями в настоящее время не регламентированы. Они и станут предметом рассмотрения в первую очередь.

Нюансы налогового учета при ДДУ и что нужно отразить в учетной политике

Сначала необходимо разобраться, как и в какой момент у заказчика-застройщика могут образоваться доходы по договорам ДДУ.

Обычно в стоимость ДДУ включается некоторая сумма вознаграждения заказчику-застройщику за выполняемые им в ходе строительства функции. Это делается в первую очередь для равномерного признания доходов, достаточных для финансирования текущих нужд самого заказчика. Такое вознаграждение и произведенные за счет него расходы заказчика включаются в налоговую базу того периода, в котором было получено вознаграждение и произведены расходы. Метод позволяет не формировать в налоговом учете неизбежный в других случаях убыток, накапливающийся по ходу стройки до момента ее завершения и начала реализации квартир.

Доход может быть сформирован в виде фактической разницы между суммой, полученной от инвестора, и стоимостью передаваемой инвестору квартиры. Традиционно стоимость ДДУ в уменьшение не пересматривается (такое условие включается в договор). То есть образовавшиеся в пользу заказчика-застройщика разницы остаются в его распоряжении. Налоговый учет этих разниц влечет за собой сразу 3 подхода, причем по-своему спорных:

  1. Образовавшаяся экономия должна облагаться НДС и налогом на прибыль (и отражаться в соответствующих налоговых регистрах в размере экономии). Если с прибылью все более-менее понятно, то касательно НДС приводятся такие аргументы: при выполнении ДДУ (передаче квартиры инвестору) оставшиеся целевые средства утрачивают свое первоначальное назначение. Следовательно, являются аналогом прочих доходов заказчика-застройщика, не связанных с льготируемой реализацией по подп. 23 п. 3 ст. 149 НК РФ, и должны облагаться НДС. Позицию поддерживают суды (например, определение ВАС РФ от 23.07.2014 № ВАС-6429/14 по делу № А03-5093/2012).
  2. Образовавшая экономия должна облагаться налогом на прибыль, но НДС не облагается. В пользу подхода рассматривают положения ст. 146, 162 НК РФ. При этом предполагается, что раз экономия не является величиной постоянной и четко оцениваемой, а поступление денег по ДДУ имеет целевое назначение — фактическое получение экономии не соответствует критериям выручки от реализации по НК РФ. То есть объекта налогообложения по НДС не возникает. Следует отметить, что и эту точку зрения поддержали некоторые суды (например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.08.2014 по делу № А28-10244/2013).
  3. Образовавшаяся экономия должна приравниваться к вознаграждению за услуги заказчика-застройщика и отражаться в общем объеме выручки для определения финансового результата для налогообложения по прибыли. При этом НДС начислять не нужно на основании подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ. Это в первую очередь экспертное мнение, основанное на комплексном изучении судебной практики и анализе требований нормативов по бухгалтерскому учету.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Третий подход прямо связан со спецификой отражения операций по ДДУ в бухгалтерском учете. Например, эксперты, в качестве рабочего рассматривают блок проводок, фигурирующий в материалах дела № А40-76189/13, завершенного определением ВС РФ от 13.07.2015 № 305-КГ 15-6964:

  • Дт 51 Кт 86 — получение средств по ДДУ от дольщиков;
  • Дт 08 Кт 60 — отражены выполненные работы по строительству МКД;
  • Дт 86 Кт 08 — передан участнику объект долевого строительства (после ввода дома в эксплуатацию);
  • Дт 86 Кт 90 — отражена экономия как вознаграждение за услуги.

Несмотря на то что проводки являются явно нетиповыми (например, Дт 86 Кт 08, Дт 86 Кт 90 нет в списке корреспонденций счетов в Плане счетов, утвержденном приказом Минфина РФ от 31.10.2000 № 94н), ни инициировавшая разбирательство московская ИФНС, специализирующаяся на строительных организациях, ни судебные эксперты не возразили против таких бухгалтерских записей. Следовательно, они могут считаться правомерными и по ним можно формировать соответствующие налоговые регистры.

Завершая описание способов отражения в учетных регистрах ДДУ, необходимо вспомнить и мнение аудиторов по данному вопросу. А аудиторы предлагают 4-ю версию, тоже связанную с бухучетом. Например, по мнению экспертов БДО «Юникон», учитывать финансовый результат от договора ДДУ в бухучете нужно аналогично купле-продаже:

Дт

Кт

Примечание

Получение средств от дольщиков

НДС не облагается по нормам ст. 149 НК РФ

Сформирована стоимость выполненных работ

60, 76, 10, 02 и т. д.

Дт 20 Кт 60 (76) — расходы на подрядные организации;

Дт 20 Кт 10,02,70 и т. д. — собственные расходы заказчика-застройщика

Приняты к учету квартиры в построенном доме (после сдачи и ввода в эксплуатацию)

Пообъектно, пропорционально доле конкретной квартиры в общем объеме построенного жилья

Объект ДДУ передан инвестору (возникло право собственности у инвестора)

На всю сумму, указанную в ДДУ

Учтена себестоимость объекта у заказчика-застройщика

По сформированной на счете 43 себестоимости квартиры у застройщика

Таким образом, по мнению аудиторов, в регистрах НУ нужно будет отразить всю сумму, поступившую по ДДУ, в доходной части и все произведенные застройщиком затраты по МКД — в расходной. Что позволит наиболее корректно вычислить налогооблагаемый результат.

Исходя из вышеизложенного, при составлении налоговой учетной политики у заказчика-застройщика следует спланировать и подробно описать:

  • Порядок признания и оценки вознаграждения заказчику-застройщику по ДДУ, в том числе периодичность формирования дохода от вознаграждения. Например, «Выручка от оказания услуг застройщика по ДДУ формируется по мере оказания услуги. Услуга считается оказанной на последний день каждого месяца начиная с месяца заключения ДДУ и заканчивая месяцем, следующим за месяцем ввода МКД в эксплуатацию. Выручка заказчика-застройщика признается ежемесячно в течение указанного срока».
  • Порядок признания и оценки экономии заказчика-застройщика за счет разницы между стоимостью ДДУ и себестоимостью передаваемого по ДДУ объекта, в том числе нужно упомянуть:
    • тот факт, что экономия остается в распоряжении заказчика-застройщика;
    • выбранный вариант признания экономии (увеличивает стоимость услуг заказчика, учитывается в составе прочих доходов и так далее, сообразуясь с приведенными выше способами);
    • момент признания экономии в составе доходов (обычно при одновременном выполнении двух условий: вводе МКД в эксплуатацию и фактической передаче доли (квартиры) инвестору по ДДУ).
    • формы применяемых налоговых регистров и порядок отражения в них данных по ДДУ.

О возможных видах налоговых регистров читайте в материале «Как самостоятельно разработать налоговые регистры по налогу на прибыль?».

Нюансы налогового учета по прочим операциям и соответствующие аспекты учетной политики

В части доходов при получении целевых взносов и инвестиций следует отметить тот факт, что израсходованные не по целевому назначению средства должны переклассифицироваться в налогооблагаемый доход заказчика-застройщика. Данный аспект можно предусмотреть в учетной политике.

Поскольку строительство и ввод здания в эксплуатацию занимают большое количество времени, а финансирование может осуществляться неравномерно, то у заказчика-застройщика могут создаваться резервы под ожидаемые расходы. Например, в ДДУ может быть предусмотрена передача квартиры инвестору для проведения отделки до фактического ввода здания в эксплуатацию и могут резервироваться средства на сам ввод. При этом формирование подобных резервов допускается в бухгалтерском учете, но налоговиками включение этих резервов в расходы по налоговому учету до того, как все связанные со стройкой расходы будут произведены, оспаривается. Так, в приведенном примере с передачей квартиры по ДДУ до момента ввода в эксплуатацию, в целях налогообложения, нельзя учитывать суммы созданных резервов под ввод в эксплуатацию. То есть требование об одновременном соблюдении 2 моментов для расчета налогового финрезультата должно соблюдаться и в этом случае (определение ВС РФ от 13.07.2015 № 305-КГ15-6964 по делу № А40-76189/13):

  • квартира фактически передана инвестору;
  • расходование средств, связанное со строительством, завершено,

В МКД, помимо жилых помещений, могут иметься и нежилые. При этом застройщик тоже может их реализовывать третьим лицам, как и квартиры. Общий порядок продажи будет аналогичным тому, что применяется в отношении квартир. Но следует иметь в виду, что льготы по НДС по реализации результатов строительства и вознаграждению, получаемому застройщиком (по ст. 149 НК РФ), не распространяются на помещения производственного назначения. Таким образом, в случае наличия в здании и продажи таких помещений необходимо выделять НДС и организовывать раздельный учет по облагаемым и необлагаемым суммам. В рамках учетной политики по НДС также целесообразно будет предусмотреть критерии отнесения возводимых нежилых помещений к производственным или непроизводственным (по непроизводственным льгота по НДС сохраняется):

  • Производственными признаются те, которые предназначаются для производства товаров, выполнения работ и оказания услуг. Например, помещения нежилых первых этажей современных МКД следует рассматривать как производственные.
  • Непроизводственные — те помещения, что входят в состав общедомового имущества, а также призваны обслуживать личные потребности граждан, хотя при этом не являются жилыми. Примеры — машино-места на подземной стоянке в здании, отдельные кладовые в цокольных этажах и т. п.

При возведении МКД у заказчика-застройщика может возникнуть необходимость в создании объектов инфраструктуры, например, подъездных дорог, систем ливневой канализации, объектов благоустройства. ФНС в письме от 20.09.2016 № СД-4-3/17624 напомнила, что подобные расходы отвечают требованиям ст. 252 НК РФ и могут учитываться в составе расходов по налогу на прибыль. При этом эти расходы должны быть предусмотрены проектной документацией и строительными планами. А порядок их признания и отнесения на расходы следует отразить в учетной политике.

Подробнее об аспектах налоговой учетной политики читайте в разделе «Учетная политика по налогу на прибыль».

А о нюансах учета НДС смотрите в рубрике «Налоговая база НДС в 2017–2018 годах».

Итоги

Налогообложение у заказчика-застройщика связано с рядом нюансов и спорных моментов. Поэтому при формировании учетной политики для целей налогообложения следует уделить особое внимание описанию налогового учета по ДДУ, определению моментов признания доходов и расходов, а также особенностям исчисления НДС по объектам разного назначения и организации раздельного учета по НДС.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Эскроу-счет (англ. escrow) – специальный условный счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств. Услуги по открытию эскроу-счетов в мировой практике могут оказывать банки, юридические компании, специализированные фирмы или другие эскроу-агенты.

Чаще всего такие счета применяются в торговых операциях. В США, например, эскроу-счета широко используются в сделках с недвижимостью. В такой сделке участвуют три стороны: покупатель, продавец и эскроу-агент. Последний следит за ходом сделки купли-продажи недвижимости и выдает деньги с эскроу-счета продавцу в момент подписания всех необходимых документов.

Сущность расчетов через такие счета заключается в том, что все ценности с него передаются эскроу-агентом в пользу одной из сторон сделки только в том случае, если она выполнила свои обязательства по сделке перед другой стороной.

В мировой практике эскроу-счета используются наравне с такими инструментами, как инкассо, аккредитив, вексель.

Использование эскроу-счета позволяет продавцу и покупателю обеспечить исполнение обязательств и минимизировать свои риски по срыву сделки или возможности мошенничества одной из ее сторон.

В России в 2012 году был разработан проект федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса РФ, а также в отдельные законодательные акты РФ». В этом документе был прописан новый вид соглашения – договор условного депонирования (эскроу), а также новая разновидность банковского счета – эскроу-счет.

С 1 июля 2014 года новые положения ГК РФ, предусматривающие возможность осуществления расчетов посредством заключения договора счета эскроу, вступили в силу. Счету эскроу посвящены следующие статьи ГК РФ: 860.7, 860.8, 860.9 и 860.10.

Эта схема была введена для того, чтобы исключить ситуации с обманутыми дольщиками, которые до сих пор являются бичом нашего рынка недвижимости. Теперь, даже если застройщик бросит стройку и обанкротится, средства покупателя останутся в целости и сохранности в банке.

Сейчас мы расскажем, зачем нужен счет эскроу при покупке квартиры в новостройке, на что имеет право его держатель и может ли он отозвать свои деньги обратно.

Скоро без счета эскроу новостройку купить будет невозможно. Фото: realty.ru

Счет эскроу: что это и зачем нужен при ДДУ

Счет эскроу — это счет в банке, который удобно использовать для передачи денег застройщику в сделках по ДДУ. Дольщик переводит на счет деньги, а банк блокирует их, чтобы впоследствии передать застройщику.

Банк замораживает деньги дольщика на счету эскроу. Фото: solreg.ru

Средства дольщика контролируются банком до тех пор, пока застройщик не сдаст дом в эксплуатацию. Сразу после этого участник долевого строительства получает ключи, а застройщик — деньги со счета.

Использование эскроу гарантирует:

  • сохранность денежные средства;
  • минимизацию рисков возможных злоупотреблений.

Средства передаются застройщику только после сдачи дома. Фото: spmag.ru

Особенности эскроу при долевом участии:

  • в строительстве используются кредитные средства, а не деньги дольщика;
  • банк гарантирует сохранность денежных средств дольщика;
  • деньги дольщика на счете эскроу застрахованы.

Как открыть счет эскроу

Вы нашли подходящую квартиру в новостройке и заключили с застройщиком договор долевого участия. В договоре будет указан банк, в котором застройщик берет кредит на строительство.

Эскроу счет открывают по трехстороннему соглашению. Фото: tumblr.com

Вы обращаетесь в этот банк с заявлением на открытие эскроу счета. После чего между банком, застройщиком и вами как дольщиком заключается трехсторонний договор.

Внимание! Банк не начисляет проценты на средства счета эскроу.

Перевести деньги в банк можно сразу после подписания соглашения, но не позже трех месяцев со дня открытия счета эскроу. Банк «заморозит» ваши средства до окончания строительства.

Деньги со счета эскроу не пропадут

Денежные средства, вложенные дольщиком на счет эскроу, имеют максимальную защиту. Их нельзя конфисковать, они не могут быть арестованы или служить обеспечением, даже в делах самого дольщика.

Деньги на эскроу счету застрахованы от недобросовестных застройщиков. Фото: profitdef.ru

Если банк, в котором открыт эскроу счет, обанкротится, то денежные средства перейдут на аналогичный счет в другой финансовой организации или будут полностью возмещены.

Внимание! Сумма возмещения средств по страховке — не более 10 млн рублей.

В случае, когда банкротство грозит девелоперской компании, банк найдет возможность для завершения строительства или вернет деньги дольщику в полном объеме.

Как вернуть деньги с эскроу счета

Вы можете вернуть свои деньги с эскроу счета, но для этого нужны законные основания. Причина «взял и передумал покупать квартиру» таким основанием не является.

Вернуть деньги с эскроу счета можно только по веской причине. Фото: raschetniy-schet.ru

Основания для возврата денег:

  • расторжение ДДУ по причине срыва сроков передачи квартиры дольщику;
  • взыскание банком залогового имущества с застройщика;
  • признание застройщика банкротом;
  • ликвидация компании застройщика.

Расторжение договора фиксируется в Росреестре. В течение пяти дней в банк, где открыт эскроу счет, направляется уведомление. После этого вы можете вернуть свои деньги.

Поэтапного открытия не будет

Застройщики уже некоторое время настаивают на досрочном использовании средств эскроу счетов: в Госдуме рассматриваются поправки в закон, касающиеся поэтапного раскрытия счетов эскроу.

Банки не готовы отдавать деньги застройщикам частями. Фото: regionopi.ru

Предлагается такая схема: построен дом на 30% — застройщику переводится первая часть суммы, готовность 60% — вторая. Оставшиеся средства банк «размораживает» после окончания строительства.

Но, несмотря на поддержку Минстроя, новые поправки в закон пока не приняты. По мнению экспертов, в лучшем случае застройщикам разрешат использовать средства эскроу, когда до завершения строительства останется не более трех месяцев.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *