Срок экспозиции

Орлов Ян Игоревич,
Руководитель отдела маркетинга и PR
Центра Независимой Экспертизы «ИНВЕСТ ПРОЕКТ»

Период кризиса всегда становится испытательным для многих отраслей производства и услуг. Особенно страдают те из них, которые работают с крупными финансовыми вложениями: строительство, недвижимость, автобизнес, туризм. Предприятия разоряются, сотрудники лишаются рабочих мест.

Но, как и везде, есть в этой ситуации и «светлая» сторона: например, в период кризиса открываются огромные возможности для инвестирования и покупки крупных объектов по приемлемым ценам. Рассмотрим этот вопрос подробнее: как определить, какова реальная стоимость недвижимости во время финансовой нестабильности?

Для начала определимся с основными понятиями. Как правило, в период устойчивой ситуации в стране объекты продаются по их рыночной стоимости (рыночная стоимость — наиболее вероятная цена , по которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции , когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства). Это означает, что запрашиваемая продавцом цена объективна и соответствует реальному положению дел на рынке. Недвижимость выставляется в открытую продажу, где действуют все законы конкуренции и экономики. Продавец и покупатель добровольно совершают сделку, цена адекватна и разумна.

Так бывает в идеале. В условиях же кризиса появляются новые факторы, влияющие на цену недвижимости. И здесь уже эксперт рассчитывает так называемую ликвидационную стоимость объекта (ликвидационная стоимость — стоимость, по которой объект оценки мог бы быть продан на открытом конкурентном рынке, если бы срок реализации объекта был бы короче «разумно долгого” для данного типа объектов на данном рынке). Это понятие означает, что недвижимость необходимо продать при каких-то особенных обстоятельствах, чаще всего это очень ограниченные сроки. Естественно, ликвидационная стоимость оказывается ниже рыночной, что моментально повышает спрос на покупку. Хотя в период кризиса здесь можно сделать поправку: несмотря на неблагоприятные условия, владельцы объектов не спешат снижать цены, ожидая своего покупателя. Последние же, в свою очередь, боятся вкладывать средства и порой не реагируют даже на откровенно выгодную сделку.

В каких случаях необходима оценка ликвидационной стоимости? Увы, самый распространенный случай – это банкротство владельца недвижимости, который вынужден в определенный срок продать свое имущество по решению кредитных менеджеров или представителей арбитражного суда. Кроме того, бывают и личные мотивы, заставляющие людей как можно скорее избавиться от дома или квартиры. Но есть и более оптимистичный вариант.

Грамотная оценка ликвидационной стоимости часто требуется предпринимателям, работающим в сфере недвижимости. Они подешевке покупают достойные объекты, а дождавшись благоприятного момента, перепродают их уже по рыночной стоимости. Прибыли обычно бывает достаточно, чтобы покрыть все расходы на налоги, подготовку соответствующих документов, да еще и оставить «задел» для новой сделки. Кстати, именно так создал свое состояние известный американский миллионер Роберт Киосаки.

Однако вернемся к нашему вопросу. При определении ликвидационной стоимости важную роль играет понятие срока экспозиции – это период с начала представления объекта на продажу до момента совершения сделки. Для эксперта расчет времени экспозиции – ключевой фактор для определения цены недвижимости. Взаимосвязь очевидна: чем быстрее нужно продать объект, тем меньше времени на такие необходимые действия, как предпродажная подготовка и рекламная кампания. Соответственно, круг потенциальных покупателей не очень широк, и им нужно предложить цену, от которой они не смогут отказаться – естественно, невысокую. И наоборот, если срок экспозиции достаточно длительный, это позволяет провести широкомасштабную маркетинговую программу и «заставить» заинтересованных инвесторов заплатить рыночную цену объекта, а порой и сверх нее. Но здесь тоже есть подводный камень: если недвижимость долго не продается, это тревожный сигнал, значит, какая-то из ее характеристик не отвечает современным реалиям, и нужно срочно пересматривать концепцию продажи.

Расчет оптимального времени экспозиции, как правило, не составляет труда для опытного оценщика. С вопросом, от чего зависит реальный срок экспозиции объекта недвижимости на рынке в период финансовой нестабильности – кризиса, и как определить этот срок, мы обратились к оценщику, заместителю Генерального директора известной оценочной Компании – Центр Независимой Экспертизы ООО «Инвест Проект» — Шешкову Сергею Михайловичу.

— От чего зависит срок экспозиции объекта недвижимости?

— «Этот срок зависит от очень многих факторов, главный из которых – тип недвижимости, ее характеристики, расположение, соответствие требованиям времени, и конечно начальная цена продажи. Например, для складских помещений важна инфраструктура: пути подъезда, возможность разгрузки, наличие стоянки, запасное электроснабжение, специальное оборудование и т.д. Для жилых квартир и домов индивидуальной постройки срок экспозиции зависит от местоположения, завершенности объекта и конечно же от начальной цены продажи и возможности торга. В большей степени срок экспозиции для объектов жилой недвижимости в период спокойной экономической ситуации, при наличии стабильного спроса колеблется в пределах от месяца до трех, при сегодняшней не стабильной экономической ситуации говорить о точном сроке экспозиции достаточно сложно, но практика показывает, что этот срок колеблется в пределах от трех месяцев и даже до полугода. Если говорить об объектах коммерческой недвижимости этот период может быть дольше – от нескольких месяцев до полугода и даже года. Эти правила актуальны для свободной рыночной торговли, но если на продажу выставляется заложенный объект (то есть объект недвижимости, обремененный залогом), здесь уже сроки четко регламентированы законодательством.

В период кризиса также существуют свои особенности. Из-за недостаточных финансовых ресурсов спросом больше пользуется недорогая недвижимость: вторичное, жилье малой площади или небольшие офисы, которые компания может приобрести за свой счет. Крупные объекты часто остаются невостребованными, так как банковское кредитование часто приостановлено, а личных средств у предприятий не хватает.»

— Сергей Михайлович, подскажите, как возможно самостоятельно достоверно определить срок экспозиции объекта недвижимости, чтобы не ошибиться, ведь ошибка может дорого стоить.

— «Конечно, правильное определение срока экспозиции объекта недвижимости, это задача оценщика, которому доверено рассчитать ликвидационную стоимость объекта. Оценщик опирается на свой опыт, интуицию, проводит ряд переговоров с представителями риэлтерских компаний, анализирует рынок. Не существует математических моделей расчета срока экспозиции. Можно рассчитать ликвидационную стоимость объекта, но срок экспозиции объекта — это только статистические данные. Поэтому, в период финансовой нестабильности, когда о статистики говорить нельзя, точно заявлять о сроке экспозиции того или иного объекта недвижимости не возможно, можно только предполагать, а насколько предположения реальны, это зависит от профессионального опыта специалиста».

Срок экспозиции – важный, но не единственный фактор, влияющий на оценку ликвидационной стоимости. Известно, что существует методология определения ликвидационной стоимости.

— Сергей Михайлович, что Вы можете сказать о методе определения ликвидационной стоимости.

— «Различают два основных метода расчета: прямой и косвенный. Прямой метод осуществляется путем сравнения продаваемого объекта с аналогичным, или через статическое моделирование. Такой способ прост и часто достоверен, но не всегда осуществим в современных реалиях из-за недоступности информации о сделках по вынужденным продажам.

Косвенный метод основан на расчете ликвидационной стоимости через рыночную: от рыночной стоимости отнимается так называемая скидка на вынужденный характер продажи объекта (определяется индивидуально, обычно находится в рамках 20-50% от реальной цены).

Конечно самый точны результат будет достигнут, если применить два метода. Если даже прямой метод не даст желаемых результатов, то рынок будет проанализирован, а значит второй метод – косвенный, будет более объективным»

Подводя итог, хочется сказать, что сегодня, в сложный экономический период, когда ситуация на рынке недвижимости не понятна и не логична, остается надеяться на профессиональный опыт и объективность суждения экспертов – оценщиков.

Оценка ликвидационной стоимости объекта недвижимости в период финансовой нестабильности – сложный и ответственный процесс, требующий от специалиста высокой профессиональной подготовки и опыта в оценке аналогичных объектов.

Определение типичного срока экспозиции при расчете ликвидационной стоимости

В рамках оценочной деятельности достаточно часто приходится определять ликвидационную стоимость. При расчете данной стоимости основная трудность заключается в определении нормального срока экспозиции объекта оценки.

Действующее законодательство, регулирующее оценочную деятельность, не содержит указания способов определения данного срока.

В соответствии с п.5 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 01.01.2001 г. № 000:

При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

· рыночная стоимость;

· инвестиционная стоимость;

· ликвидационная стоимость;

· кадастровая стоимость.

В соответствии с п.6 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 01.01.2001 г. № 000:

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

В соответствии с п.9 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 01.01.2001 г. № 000:

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

В соответствии с п. 12 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1) утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 01.01.2001 г. № 000:

12. Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Для определения ликвидационной стоимости необходимо задать срок экспозиции, для которого определяется ликвидационная стоимость.

Этот срок должен быть меньше, чем типичный срок экспозиции аналогичных объектов, в ином случае рыночная и ликвидационная стоимость совпадают (нет ускоренной продажи).

Федеральные стандарты не содержат точных указаний на порядок определения типичного срока экспозиции, разъяснений, что понимается под «достаточным числом потенциальных покупателей».

Формулировка приведенная в МСО, не уточняет вышеприведенные определения:

3.10. Ликвидационная Стоимость, или Стоимость при Вынужденной Продаже. Денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением Рыночной Стоимости. В некоторых государствах к ситуациям вынужденной продажи могут быть отнесены случаи с недобровольным продавцом и покупателем или покупателями, информированными о затруднениях, испытываемых продавцом.

Более детализированные определения содержатся, в частности, в п. 3.10 и 5.8 Стандарта Российского общества оценщиков «Базы оценки, отличные от рыночной стоимости» (СТО РОО ):

«Ликвидационная стоимость, или стоимость при вынужденной продаже — денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением рыночной стоимости. В некоторых государствах к ситуациям вынужденной продажи могут быть отнесены случаи с недобровольным продавцом и покупателем, или покупателями, информированными о затруднениях, испытываемых продавцом».

«Вынужденная продажа предполагает цену, обусловленную реализацией имущества в нетипичных условиях и отражающую, как правило, недостаточный период маркетинга, без должной открытости и рекламы, а иногда свидетельствующую о недобро вольности продавца и/или реализации при вынуждающих обстоятельствах. По этим причинам цена, связанная с вынужденной продажей, называемая стоимостью при вынужденной продаже, не является представлением рыночной стоимости».

в статье «Время ликвидности объектов недвижимости на территории РФ» приводит несколько способов определения времени ликвидности (времени экспозиции объекта оценки на рынке) для недвижимости:

1. Мнения специалистов-риэлторов. Этот вариант достаточно надежен для жилой недвижимости, менее надежен для загородной недвижимости, не особенно достоверен для офисной и торговой недвижимости, явно недостоверен для производственно-складской, сервисной и узкоспециализированной недвижимости.

2. Мнения или отчеты специалистов-маркетологов. Если не удается получить сведения у специалистов-риэлторов, тогда остается надежда их получения у специалистов-маркетологов. Однако, в большинстве случаев, местоположение объекта и особенности сегмента рынка не позволяют получить информацию от маркетологов сразу, а требуется определенное время (и деньги) для анализа сегмента рынка, что не всегда выгодно и не всегда устраивает Оценщика.

3. Определение времени ликвидности при самостоятельном изучении сегмента рынка Оценщиком. Это достаточно трудоемкая и неспецифичная для Оценщика работа, которая может иметь много подвариантов.

4. Косвенное определение ликвидности (при малоразвитом рынке). Сводится к самостоятельному изучению сегмента рынка Оценщиком и проведению анализа.

Предложенные методы страдают тремя недостатками:

1. Требуют для каждой оценки производить исследование рынка (самостоятельно, либо с привлечением специалистов), что резко повышает трудоемкость процесса оценки и снижает ее достоверность, т. к. разный набор реципиентов при опросном методе или разный набор аналогов при самостоятельном исследовании приводит к разному результату.

2. Данные методы невозможны к применению на информационно закрытых рынках. Например, рынки недвижимости и автотранспорта информационно открыты в силу своей природы — большое количество продавцов и покупателей вынужденно обменивается информацией в открытых источниках.

Применение же данных методов, например, на рынке нового оборудования не приведет к требуемому результату: на рынке есть предложения нескольких заводов-производителей (дилеров этих заводов) и совсем отсутствует информация о частоте сделок. На запросы о частоте сделок производители (дилеры) не отвечают.

3. Сложность, а зачастую невозможность получения информации на даты оценки, существенно отстоящие в прошлое от текущей даты.

Даже на рынках, имеющих подобные биржевым площадки (специализированные порталы и сайты), зачастую невозможно получить информацию на ретроспективные даты. Такую информацию в открытом доступе публикуют только биржевые площадки.

В тоже время законодательство содержит существенные ограничения на характеристики биржевого товара, что резко снижает возможности оценки.

4. Вышеуказанные методы не позволяют в каждом конкретном случае учесть все (или большую часть) факторов, влияющих на сроки экспозиции.

Для устранения вышеуказанных недостатков авторы настоящей работы произвели анализ рынков различных товаров для установления перечня факторов, влияющих на срок экспозиции объектов оценки и выявления средних нормальных сроков экспозиции типичных групп объектов оценки.

По мнению автора, типичный срок экспозиции зависит от нескольких факторов:

Факторы влияющие на срок экспозиции объектов оценки:

1. Состояние рынка.

— если рынок находится на подъеме, цены растут, прогноз на рост цен, спрос превышает предложение (т. н. рынок продавца), то срок экспозиции определяется сроком прохождения информации о наличии предложения до широкого круга покупателей («хватай а то не будет»).

— если рынок равновесный, то срок нормальной экспозиции увеличивается на срок, необходимый для анализа характеристик предлагаемого объекта, сравнения этих характеристик с характеристиками иных предложений, принятие решения о совершении сделки.

— если рынок находится на спаде (кризис), то нормальный срок экспозиции еще больше увеличивается за счет того, что покупатель будет «уторговывать» продавцов, выбирать наиболее интересный ему объект, ожидать снижения цен.

В тоже время кризис вызывает инфляционные явления, и деньги покупателя падают в цене, что не дает ему раздумывать слишком долго.

2. Абсолютная стоимость объекта.

Если стоимость объекта мизерна (по сравнению со средним доходом), то высока вероятность его приобретения в кратчайшие сроки (например, магазины «Все по 10 рублей» отличаются высокой оборачиваемостью капитала), т. к. при совершении такой сделки потенциальный покупатель не задумывается о размере расходов и может приобрести даже ненужную ему вещь.

В тоже время даже очень нужная вещь при очень выгодной цене, но стоимостью близкой к валовому национальному продукту США, будет иметь срок экспозиции близкий к бесконечности, т. к. отсутствует покупатель, располагающий такими средствами.

3. Скоростью распространения информации на рынке.

Наименьший срок экспозиции на рынках, обладающих наибольшей скоростью распространения информации.

Например, объект (товар, услуга), информация о котором распространяется через Интернет, обладает меньшим сроком экспозиции при прочих равных, чем объект (товар, услуга), информация о котором распространяется только через периодические печатные издания (как минимум на срок между периодами выхода издания из печати).

4. Типом рынка.

Спекулятивный рынок по своей природе гораздо более быстрый, чем рынок для собственного потребления.

Например, биржевой рынок акций имеет срок экспозиции пакетов акций в минуты, а рынок контрольных пакетов акций (бизнеса) имеет нормальный срок экспозиции — месяцы (а иногда и годы).

При этом в совокупности в сделках на биржевом рынке в один день может участвовать больше акций, чем в составе контрольного пакета (совершается значительно больше сделок, в которых участвуют небольшие пакеты).

5. Емкостью рынка.

Например, нормальный срок экспозиции хлебо-булочных изделий — часы, но если завести 1000 батонов в населенный пункт с населением в 50 человек ясно, что максимум 100 батонов будут проданы в первые сутки, а остальное не будет продано вовсе.

6. Типом объекта оценки.

Следует отличать индивидуальные вещи, как правило, объекты недвижимости (за исключением типовых квартир), и типовые, серийно выпускающиеся вещи (оборудование, мебель, бытовую технику, предметы обихода).

В случае индивидуальной по своим характеристикам вещи понятно начало течения срока экспозиции — начало распространения информации о продаже объекта. В срок экспозиции входит время распространения информации о наличии данного объекта на рынке, время изучения потенциальным покупателем альтернативных предложений, сравнения характеристики, уторговку и т. д.

В случае типового, серийно выпускаемого объекта информация о нем уже имеется на рынке и потенциальному приобретателю требуется время только на оценку ценовых характеристик объекта. Данный покупатель уже произвел анализ рынка, выбрал необходимую ему модель и марку и ищет объект, предлагаемый по наиболее низкой цене. В данном случае высока вероятность совершения сделки практически сразу после получения покупателем информации о наличии предложения.

7. Типом торговли (не путать со скоростью распространения информации на рынке).

Срок экспозиции одинаковых товаров (при одной цене) в магазинной торговле и иными способами торговли (дистанционная торговля) разный.

В магазине потенциальный покупатель имеет возможность кроме объективных характеристик получить также субъективное ощущение от товара (критерий «нравится-не нравится») и получить разъяснения от продавца, что существенно влияет на принятие решения о приобретении.

8. Природой товара (потребляемый или нет товар).

Типичный срок до приобретения потребляемого товара зависит от скорости потребления и срока хранения товара.

9. Сроком хранения товара.

У быстропортящихся товаров срок экспозиции гораздо меньше, чем у товаров длительного хранения.

Есть множество других факторов, влияющих на срок экспозиции товара.

В рамках данной работы было принято решение отказаться от определения нормальных сроков экспозиции пищевых товаров, товаров широкого потребления, комплектующих и иных потребляемых товаров.

Авторы, на основании опросов оценщиков, специалистов в области продаж (риэлтеров, дилеров и т. п.), а так же по собственному опыту проведения оценочных работ, составили таблицу нормальных сроков экспозиции товаров.

При составлении итоговой таблицы авторы применили следующие критерии выборки:

1. Состояние рынка — сведения приводятся для трех состояний:

Рынок покупателя — ситуация на рынке, при которой величина предложения товара со стороны продавцов, представленных на рынке, превышает величину спроса на данный товар со стороны покупателей.

Равновесный рынок — ситуация на рынке, когда спрос на товар равен его предложению;

Рынок продавца — ситуация на рынке, при которой величина спроса на товар со стороны покупателей, представленных на рынке, превышает величину предложения данного товара со стороны продавцов.

2. Абсолютная стоимость объекта.

Согласно наблюдением за покупателями и продавцами, психологической границей типовых сделок в области недвижимости и бизнеса (пакетов акций, долей) для Санкт-Петербурга является цена в 10 млн. $.

При цене выше данной суммы сделка является нетипичной (исключительной) и срок экспозиции такого товара не может быть определен статистически.

Для остальных объектов такого ограничения не устанавливалось, т. к. каждый объект в зависимости от характеристики (марки, модели, года выпуска, состояния) имеет свой ценовой диапазон, и выход за границы этого диапазона приводит не к увеличению срока экспозиции, а к невозможности сделки в принципе, исходя из презумпции разумности покупателя. Отдельно выделен сегмент автомашин элитного класса, т. к. данный сегмент рынка существенно отличается от рынка автомашин.

3. Скорость распространения информации на рынке.

Данный фактор не учитывался, т. к. в настоящее время практически все товары можно найти в сети Интернет, а печатные издания, в том числе по продаже недвижимости, имеют электронные версии.

4. Тип рынка.

Все сведения приводятся для инвестиционного рынка, т. к. спекулятивный рынок ярко выражен в РФ в настоящее время только для биржевых товаров, где срок нормальной экспозиции измеряется часами, а то и минутами.

5. Емкость рынка.

Данный фактор не учитывался, т. к. согласно определению рыночной стоимости приведенного в ФЗ под рыночной стоимостью понимается «…когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией…», т. е. ситуация когда продавец завезет избыточное количество товара в данном случае выходит за рамки исследования.

Все сведения приводятся для Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

6. Тип объекта оценки.

Данный фактор учтен в графе «Тип объекта».

Уникальное оборудование, как правило, выпускается под заказ, поэтому типичных сроков экспозиции не имеет и в таблицу не включено.

7. Тип торговли

Все указанные в таблице типы данных приводятся для наиболее типичного вида торговли для объекта: для недвижимости, автомашин, оборудования, прямая продажа или продажа через агентство, для офисной техники, мебели и новых автомашин — магазинная торговля (салон).

В рамках данной работы было принято решение отказаться от определения нормальных сроков экспозиции пищевых товаров, товаров широкого потребления, комплектующих и иных потребляемых товаров, в связи с чем факторы «Природа товара» и «Срок хранения товара» не учитывались как не оказывающие влияния на срок экспозиции исследуемых объектов.

Таблица нормальных сроков экспозиции товаров:

1. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1) утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 01.01.2001 г. № 000:

2. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 01.01.2001 г. № 000:

, Слуцкий залоги: неочевидные операционные риски. Журнал «Банковское кредитование», № 6, ноябрь-декабрь 2007 г.

4. Яскевич ликвидности объектов недвижимости на территории РФ, http://www. *****/Publications/

5. , , . Современный экономический словарь. — 2-е изд., испр. М.: ИНФРА-М. 479 с.. 1999.

Генеральный директор ООО «Адвус-Нева»

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *