Ставка капитализации

В экономической теории есть такие понятия, как ставка дисконтирования и ставка капитализации. В чем их особенности? Чем отличается ставка дисконтирования от капитализации?

Что представляет собой ставка дисконтирования?

Под ставкой дисконтирования принято понимать показатель, отражающий доходность инвестиций, ожидаемую инвестором в целях определения перспективности вложений в бизнес. Как правило, показатель, о котором идет речь, имеет значение на стадии принятия инвестором решения о заключении контракта с предприятием.

Ставка дисконтирования может рассматриваться инвестором наряду с иными экономическими показателями — такими как, например, текущий уровень инфляции, а также уровень рентабельности вложений в среднем по сегменту, в котором работает предприятие. При определении перспективности инвестиций имеют значение иные важнейшие индикаторы финансового состояния фирмы — такие как величина собственного капитала компании, рентабельность активов, оборачиваемость денежных средств на предприятии.

В идеале рассматриваемый показатель должен коррелировать с потоком капитала. В зависимости от конкретного сегмента бизнеса оценка ставки дисконтирования может учитывать отношение потока капитала к собственным или проинвестированным средствам фирмы. Например, в сфере недвижимости чаще всего применяется второй вариант.

Стоит отметить, что ставка дисконтирования не является делителем либо множителем, используемым в целях исчисления стоимости предприятия. Чаще всего она задействуется для того, чтобы рассчитать доходы будущих периодов в конкретный момент времени.

Реклама

Рассматриваемый термин тесно связан с таким понятием, как ставка капитализации, а также очень близким к ней показателем — коэффициентом капитализации. Изучим их специфику подробнее.

Что представляет собой ставка капитализации?

Под ставкой капитализации принято понимать показатель, который отражает фактическую корреляцию между годовой выручкой инвестора и стоимостью предприятия. В свою очередь, коэффициент капитализации — это норма выручки, отражающая корреляцию между доходом и стоимостью фирмы.

Ставка, о которой идет речь, исчисляется с учетом величины ставки дисконтирования. Для того чтобы ее определить, нужно учесть динамику роста или снижения выручки — как правило, среднегодовую. Показатели, соответствующие данной динамике, вычитаются из величины ставки дисконтирования.

Эта особенность исчисления ставки капитализации обуславливает меньшее значение коэффициента капитализации в сравнении с величиной ставки дисконтирования.

Можно отметить, что рассматриваемый показатель фактически является делителем в формуле преобразования прибыли или капитала в показатель, отражающий стоимость бизнеса за один и тот же период времени.

Таким образом, исчисление ставки капитализации предполагает обязательное определение перед этим величины первого показателя. Для этого могут быть использованы разные методики. В числе самых распространенных:

  • оценка активов, относящихся к категории капитальных;
  • кумулятивное построение;
  • принцип, основанный на определении средневзвешенной величины капитала.

На практике ставка капитализации, как правило, применяется в тех случаях, когда инвестор желает оценить эффективность собственных вложений. Следовательно, ее величина влияет на перспективы продолжения сотрудничества инвестора с фирмой.

Сравнение

Главное отличие ставки дисконтирования от капитализации в том, что первый показатель — нормативный. Он применяется для определения ожидаемой величины потоков капитала, образующихся в процессе осуществления предпринимательской деятельности. Второй — базируется на ставке дисконтирования, но отражает фактические финансовые показатели. Этим обуславливается также разница между рассматриваемыми показателями, отражающая способы их практического использования во взаимоотношениях между предприятием и инвестором.

Определив, в чем разница между ставкой дисконтирования и капитализации, зафиксируем выводы в таблице.

Таблица

Ставка дисконтирования Ставка капитализации
Что общего между ними?
Ставка капитализации исчисляется на основе показателей по ставке дисконтирования — путем вычитания из них цифр, отражающих рост или снижение доходов в течение определенного периода времени, как правило — налогового года
В чем разница между ними?
Является показателем, отражающим ожидания инвестора Является показателем, отражающим фактические результаты инвестирования
Может влиять на принятие инвестором решений на заключение контракта с компанией Может влиять на принятие инвестором решения о продлении контракта с компанией

Ставка капитализации имеет большое значение при планировании финансовой или инвестиционной деятельности. В то же время в России ставку капитализации не всегда можно определить с достоверной точностью. Это связано с тем, что информация с различных рынков поступает неполная. Кроме того, зачастую она не совсем соответствует действительности. Что же такое ставка капитализации?

Что такое ставка капитализации?

Этот показатель представляет собой соотношение стоимости имущества и дохода, который оно может принести в течение года. Ставка капитализации позволяет инвестору оценить перспективность вложения денежных средств в тот или иной актив. Существует несколько видов такого показателя. Проанализировав каждый из них, можно лучше понять характерные особенности ставок капитализации.

Характеристика показателя

Например, ставка капитализации без риска предусматривает направление инвестиций в те активы, по которым гарантирован хотя бы возврат вложенных средств. Насколько известно, инвестирования без рисков вообще практически не существует. В этом случае имеются в виду такие вложения, по которым вероятность неприятных случайностей сведена к нулю.

В качестве примера таких инвестиций можно привести капиталовложения, поручителем по которым является государство или надёжный банк из Швейцарии. В то же время рыночные риски неразрывно связаны с финансовыми инструментами вроде акций, облигаций и других ценных бумаг. Доход от подобных вложений напрямую зависит от успешности деятельности эмитирующей их компании.

Инвесторы первыми ощущают низкую доходность бизнеса на вложение в ценные бумаги собственных денежных средств. Но не только этот вид финансирования сопровождают риски. Например, недвижимость является традиционным и одним из самых надёжных способов инвестирования. Тем не менее этот актив также предрасположен к таким рискам, как низкая ликвидность, износ в процессе эксплуатации, а также изменения в законодательстве, в том числе и налоговом.

Методы расчёта ставки капитализации

Какие существуют для ставки капитализации методы расчёта? Их несколько:

  • кумулятивного построения;
  • связанных инвестиций;
  • метод рыночной выжимки;
  • метод Инвуда и другие.

На практике наиболее распространённым является метод кумулятивного построения. Какие составляющие ставки капитализации? В этом методе используется принцип суммирования показателя ставки без риска, рыночной премии за риск, а также премии за риск, связанный с капиталовложением в определённый актив. Что это значит? Другими словами, чтобы спрогнозировать вероятную прибыль, необходимо учесть такие показатели, как безрисковая ставка, совокупный уровень рыночных рисков и степень риска относительно определённого актива.

Ставка капитализации недвижимости

В процессе анализа вероятной доходности от вложения средств в недвижимость инвесторы просчитывают прибыль, которую они смогут получить в процессе её эксплуатации. Такой способ позволяет спрогнозировать эффект от инвестиций и сопоставить стоимость покупки объекта с выручкой.

Ставка капитализации для недвижимости рассчитывается с помощью формулы, которая является производной из следующего уравнения:

V = I/R, где:

  • V — стоимость объекта недвижимого имущества;
  • I — предполагаемая доходность от эксплуатации объекта;
  • R — ставка капитализации недвижимости.

Соответственно, ставка капитализации: R = I/V.

Необходимо отметить, что ставка капитализации дохода ещё иногда называется коэффициентом капитализации, нормой капитализации или мультипликатором чистой ренты. Эти термины являются синонимами. Расчёт этого показателя достаточно эффективен и объективен. Это обусловлено фиксированной стоимостью недвижимости, которую задаёт рынок и которую можно выяснить из открытых источников. Кроме того, цена аренды объектов недвижимого имущества также регулируется рынком, что упрощает задачу.

Принципы расчёта ставки капитализации для объектов недвижимости

Необходимо подчеркнуть, что при просчёте доходности объекта из общей суммы выручки следует вычесть обязательные расходы. К ним относятся:

  • оплата электроэнергии;
  • оплата охраны объекта;
  • заработная плата различных служащих;
  • другие издержки, связанные с процессом эксплуатации недвижимости.

Кроме того, из параметра I следует вычесть недополученную прибыль по причине сдачи в аренду не всех 100% площадей здания. Также к расходам, которые уменьшают общую доходность, необходимо отнести налоги, проценты по кредитам и другие фиксированные затраты. И только после вычета всех издержек мы получаем чистый операционный доход, который используется в формуле расчёта ставки капитализации недвижимости.

Получив все необходимые данные, мы можем высчитать необходимый показатель по уже приведённой формуле. Рассмотрим пример. Допустим, инвестируются средства в такой тип недвижимого имущества, как складские помещения. Стоимость объекта составляет 50 млн рублей. После вычета всех издержек инвестор определяет, что чистый операционный доход составит 13 млн рублей в год. Чтобы определить ставку капитализации на недвижимость, необходимо воспользоваться формулой: 13 млн /50 млн = 0,26. Это значение показывает, что каждый год от сдачи складских помещений в аренду инвестор будет получать 26% от своих инвестиций.

Выбор объекта недвижимости с наибольшей ставкой капитализации

При выборе объекта недвижимого имущества для вложения денежных средств следует отдавать предпочтение тем, которые имеют наивысшую ставку капитализации. Кроме того, необходимо отметить, что без учёта подобного коэффициента невозможно спрогнозировать эффективность инвестиций и осуществить оценку объекта перед его приобретением. Также требуется проводить анализ рынка и отслеживание важных экономических показателей на основании имеющихся данных по вложениям в недвижимость.

В процессе полного мониторинга следует обобщать получаемую информацию. При этом оценивать необходимо различные сегменты рынка недвижимости. Впоследствии эта информация послужит ориентиром и позволит провести корректную оценку объекта. Кроме того, она дает возможность осуществить качественный сравнительный анализ имеющихся расчётных показателей и средних цифр по рынку.

Метод связанных инвестиций

Зачастую для приобретения объектов недвижимости используется сумма собственного и заёмного капитала. Поэтому для корректного вычисления нормы капитализации необходимо учитывать оба источника инвестиций. Как расчитать показатель? Для определения коэффициента капитализации в таком случае используется метод прямых инвестиций, или, как его ещё называют, техника инвестиционной группы. При этом формула ставки капитализации для кредитных средств выглядит следующим образом:

Рм = ДО/ИК, где:

  • Рм — коэффициент капитализации заёмных средств, или ипотечная постоянная;
  • ДО — ежегодные платежи по заёмным средствам;
  • ИК — основная сумма ипотечного кредита.

При этом норма капитализации для собственных денежных средств рассчитывается по формуле следующего вида:

Ре = ДП/К, где:

  • Ре — норма доходности собственного капитала;
  • ДП — денежный поток за год до уплаты всех налогов;
  • К — величина собственного капитала.

Общая ставка капитализации при использовании метода прямых инвестиций определяется с помощью расчёта средневзвешенного значения первых двух показателей: Р = M x Рм + (1 — M) x Ре, где M — часть взятых в кредит средств в общей стоимости объекта.

Метод рыночной выжимки

Этот метод предусматривает использование в расчёте ставки капитализации показателя чистого операционного дохода от деятельности аналогичной компании или от её объектов недвижимости, а также от стоимости продажи её активов. Для определения коэффициента капитализации методом рыночной выжимки необходимо чистый операционный доход разделить на стоимость аналогичного объекта или компании.

Как это понимать? Другими словами, для определения ставки капитализации искомой компании используются показатели базовой формулы коэффициента капитализации, но для другого аналогичного предприятия, которое занимает тот же сегмент рынка и сопоставимо по размерам. Характерной чертой этого способа расчёта является отсутствие учёта прибыли на инвестиции и возвращение капиталовложений.

У этой методики есть как достоинства, так и очевидные минусы. К положительным характеристикам можно отнести относительную простоту определения коэффициента капитализации. Ставка, рассчитанная таким способом, имеет и свои минусы. Например, к недостаткам можно отнести отсутствие необходимых данных относительно чистого операционного дохода и стоимости продаж компании, которая взята за основу для анализа. Поэтому подобрать корректные и подходящие примеры не всегда представляется возможным.

Метод Инвуда

Это метод используется в тех случаях, когда, согласно прогнозу, на протяжении всего инвестиционного цикла доход от вложений будет составлять равновеликие величины. При этом часть дохода представляет собой выручку от инвестиций, а другая — возврат вложенного капитала. Сумма возмещения капитала реинвестируется. При этом учитывается коэффициент дохода на инвестиции. Определить ставку капитализации при условии получения равновеликой выручки можно, получив сумму ставки дохода на вложения и фактора фонда возврата для того же процента.

Ставка дисконтирования и ставка капитализации – это показатели экономической теории, дающие возможность анализа доходности вложений по всем сферам деятельности в экономике. В чем взаимосвязь этих терминов и как их отличать? Данные экономические определения взаимосвязаны и тема их взаимосвязи всегда актуальна при инвестировании в различные проекты краткосрочного и долгосрочного плана.

Невзирая на практически одинаковый экономический смысл, это разнящиеся друг от друга показатели экономической эффективности бизнеса, вложений. Этими терминами часто приходится оперировать в сфере недвижимости, осуществляя ее оценку на данном этапе и в перспективе.

Определение ставки дисконтирования, как экономического показателя в теории экономики

Ставка дисконтирования в экономике определяется, как показатель доходности инвестиций. Доходность инвестиций – это ожидаемая прибыль инвестора в будущем. Данное понятие позволяет оценить риски вложения в конкретный сегмент рынка или в определенное направление бизнеса. Этот показатель всегда принимает во внимание инвестор перед заключением контракта с оппонентом.

Ставка дисконтирования отдельно по себе не рассматривается. Вместе с ней инвестор всегда рассматривает средний уровень вложений по сегменту, уровень инфляции, сложившийся в целом на рынке. Также перспективу вложений в конкретное направление помогают определить такие показатели, как рентабельность активов, размер собственного капитала, оборачиваемость капитал (денежных средств) на предприятии.

Ставку дисконтирования всегда рассматривают параллельно с потоком капитала. Оценить ставку дисконтирования всегда помогает соотношение потока капитала к вложенным или собственным активам, средствам. Такой подход в оценке всегда актуален для сферы недвижимости.

Показатель дисконтирования всегда используется в планировании и прогнозировании при расчете доходов в будущем в конкретный заданный момент времени.

Обычно разница цен конца и начала периода плюс все доходы от инвестирования денежных средств за определенный анализируемый период разделенные на цену начала периода и представляют собой рассмотренную выше ставку дисконтирования.

Определение ставки капитализации в оценке доходности вложенных инвестиций с экономической точки зрения

Оценивая любой бизнес, всегда анализируют показатель капитализации доходов от инвестирования в его развитие. Это касается оценки вложений в любую сферу экономики. Ставка капитализации показывает взаимосвязь будущих ожидаемых доходов от вложений в бизнес, в проект и текущей стоимости, имущества предприятия (оцениваемых активов: объекта недвижимости, конкретного бизнесе). Рассчитывая ставку капитализации, всегда учитывают ставку дисконтирования ожидаемых доходов, прибыль, рентабельность. Ставка капитализации инвестиций исчисляется исходя из динамики общей выручки за определенный период. Обычно рассматривают динамику за год по месяцам.

При расчете из величины ставки дисконтирования вычитают показатель динамики роста или понижения общей выручки (полученное значение и будет ставкой капитализации по вложенным инвестициям).

Любой бизнесмен, принимая решение о целесообразности каких-либо вложений в представляющий для него интерес сегмент рынка, показатель ставки дисконтирования. А после осуществления инвестиций естественно им будет оценен непосредственно по факту показатель ставки капитализации. Об ожидаемой прибыли от инвестиций всегда будет говорить показатель дисконта, а о фактической выгоде можно говорить, принимая во внимание ставку показателя капитализации.

Чем отличается ставка дисконтирования от ставки капитализации

На конкретный рынок пришел инвестор и перед ним стоит задача о целесообразности инвестирования своих кровных средств в определенный сегмент, объект, услуги. Стоит или нет инвестировать. А если и стоит, то, как в процессе финансово-хозяйственной деятельности предприятия оценивать свою выгоду? Ведь цель любых инвестиций – это выгода в долгосрочной перспективе для инвестора. Чтобы это понять, нужно разобраться в определениях ставки дисконтирования и ставки капитализации дохода.

Коэффициент дисконтирования в отношении любых вложений – это прогнозный плановый показатель, рассчитываемый экономистами перед принятием решений об инвестировании по конкретным направлениям. Данный плановый норматив требуется для определения прогнозируемой величины доходности от инвестиций. Величина доходности в процессе осуществления хозяйственной деятельности, ведения бизнеса, купли-продажи объектов всегда будет меняться. Порой это значение непредсказуемо.

Ставка капитализации всегда рассчитывается на основании уже существующей дисконтной ставки. Этот показатель является фактическим, основывается на текущем положении дел в ходе финансово-хозяйственной деятельности, объекта, в отношении которого были сделаны инвестиции. Показатель капитализации исчисляется с учетом ставки дисконтирования по вкладываемым инвестициям. При ее расчете нужно из ее значения вычесть изменения дохода (его рост или снижение) за определенный налоговый период (обычно во внимание принимается налоговый год). Ставка дисконта указывает на ожидания инвестора, в то время как коэффициент капитализации показывает реальность (результат инвестирования).

Дисконтная ставка всегда оказывает влияние на инвестора при заключении договора на вложение средств в объекты недвижимости, конкретный бизнес. В свою очередь ставка капитализации, говорящая о прямой выгоде уже вложенных средств, будет влиять лишь на факт продолжения инвестиционной деятельности.

Реальные фактические финансовые показатели, позволяющие оценить эффективность вложений, можно рассчитать, лишь используя показатель ставку капитализации дохода. Этот показатель всегда используются инвесторами при оценке долгосрочных перспектив их инвестиций. Четкое представление того, что же такое ставка дисконта и термин ставки капитализации доходности однозначно отделяет эти коэффициенты друг от друга, помогая правильно оценить существующую ситуацию, а также предугадать ее развитие в будущем. Давать экономические прогнозы в большинстве случаев, не оперируя этими показателями практически невозможно.

Ставка (коэффициент) капитализации – процентная ставка, используемая для пересчета годового дохода, получаемого от объекта недвижимости, в его рыночную стоимость. Рассчитывается как отношение чистого операционного дохода от объекта недвижимости к цене продажи объекта.

R = ЧОД/ Cт, где

R — Ставка капитализации; ЧОД – чистый операционный доход (чистый доход, генерируемый объектом недвижимости за период); Cт – стоимость объекта недвижимости.

Расчет коэффициента капитализации. Существует несколько методов ее определения:

— метод кумулятивного построения;

— метод определения ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат;

— метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы:

— метод прямой капитализации.

Метод кумулятивного построения. Ставка капитализации в оценке недвижимости вычисляется как сумма элементов:

— ставки дохода на инвестиции (ставки дохода на капитал). Это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег c учетом фактора времени, риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

— нормы возврата (возмещения) капитала. Под возвратом капитала понимается погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент ставки капитализации применяется только к изнашиваемой, т.е. теряющей стоимость, части активов.

Ставка дохода на инвестиции (на капитал) строится на базе:

— безрисковой ставки дохода;

— премии за риск;

— премии за низкую ликвидность недвижимости;

— премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка дохода. Она используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные (ранее перечисленные) составляющие. Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и российскими. В случае использования среднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну – страновой риск. Российские показатели берутся исходя из ставки дохода на государственные облигации или, что предпочтительнее, из ставок по валютным депозитам (сравнимой длительности и размеров суммы) банков высшей категории надежности. Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за инвестирование в данный объект.

Премия за риск. Все инвестиции, за исключением ранее перечисленных, имеют более высокую степень риска, зависящую от особенностей оцениваемого вида недвижимости. Чем большим является риск, тем выше должна быть величина процентной ставки для компенсации данного риска.

Премия за низкую ликвидность недвижимости. Ликвидность показывает насколько быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги. Недвижимость относительно низколиквидна. Особенно высока эта премия в странах, где слабо развита ипотека.

Премия за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.

Метод определения ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат. Как отмечалось ранее, ставка капитализации применительно к недвижимости включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Если прогнозируется изменение стоимости актива (уменьшение или рост), то возникает необходимость учета в ставке капитализации возмещения капитала.

Существуют три метода возмещения инвестированного капитала :

— прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

— возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиций (метод Инвуда). Его иногда называют «аннуитетный метод»;

— возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскальда).

Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы. Применяется при разделении инвестиций на здание и землю. При условии, что можно отдельно получить ставки капитализации на землю и здание.

R = L*Rl + B*Rb,

Где R – ставка капитализации, L – доля стоимости земли в общей стоимости объекта недвижимости, Rl – ставка капитализации земли, B – доля стоимости здания в общей стоимости объекта недвижимости, Rb – ставка капитализации для здания.

Большинство объектов недвижимости покупается с помощью заемного и собственного капиталов, поэтому ставка капитализации должна удовлетворять требованиям доходности на обе части капитала (инвестиций). Величина ставки определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы. Ставка капитализации для заемных средств называется «ипотечная постоянная» и рассчитывается по формуле:

Rзк = Ежегодные выплаты по обслуживанию долга (РМТ)
Основная сумма ипотечной ссуды (кредита)

Ставка капитализации для собственного капитала:

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *