Установление охранных зон

С 1-го января вступила в силу вторая часть поправок, вносимых Федеральным законом от 13.07.2015 № 252, по которым для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимо предоставлять описание его охранной зоны. Касается эта норма тех объектов, для эксплуатации которых законами предусмотрено установление зон с особыми условиями использования территорий. В особенностях и перспективах правового регулирования этой области постараемся разобраться в данной статье.

Одной из основных проблем в сфере недвижимости на сегодняшний день, является неполнота информации, содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). И если сведения о земельных участках и объектах капитального строительства непрерывно вносятся и актуализируются в ЕГРН, то по зонам с особыми условиями использования территорий, их еще называют сокращенно ЗОУИТ или просто особые зоны, данных в реестре крайне мало.

Зачем устанавливать особые зоны?

Согласно Градостроительному кодексу РФ к зонам с особыми условиями использования территорий относятся: охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов и иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Устанавливаются они как в целях охраны самих объектов, так и для защиты населения и окружающей среды от негативного воздействия, возникающего в процессе эксплуатации этих объектов.

Практически все линейные сооружения имеют свои правила охраны, а значит для них должна быть установлена своя охранная зона. Например, вокруг распределительных газопроводов должна быть установлена охранная зона шириной от 4-х до 20-ти метров в зависимости от типа и места прокладки, а для линий электропередач эта зона уже может достигать 110-ти метров в зависимости от напряжения. Помимо прочего, в отношении промышленных объектов и производств устанавливаются санитарно-защитные зоны, радиус которых может составлять 1000 метров при 1-ом классе опасности, а для источников водоснабжения устанавливается зона санитарной охраны, в составе трех поясов.

С учетом подгрупп, на сегодняшний день существует более 100 разновидностей таких зон, и у каждой есть свои размеры, свои основания и свой прядок возникновения. Главное, что их объединяет – они все накладывают ограничения на земельные участки, попадающие в их границы. Ограничения могут быть от незначительных, вроде ограничений на посадку деревьев, до существенных, включая полный запрет капитального строительства в границах этих зон.

Поэтому, для участников земельно-правовых отношений особенно важно иметь доступ к актуальной информации о ЗОУИТ.

Сегодня более 70% всех зон не внесены в ЕГРН.

Необходимость установления особых зон вполне понятна, а от внесения сведений о них в ЕГРН выигрывают все стороны. Собственник охраняемого объекта публично заявляет о тех ограничениях, которые необходимо соблюдать в определенных границах, что способствует сохранности его сооружения, и исключает риски возмещения убытков собственникам земельных участков. Землевладельцы понимают границы дозволенного на их участках и могут грамотно ими распоряжаться. Органы государственной власти и органы местного самоуправления могут квалифицированно вести свою градостроительную политику с учетом всей доступной информации.

К сожалению, встречаются ситуации, когда собственник участка построил дом, а затем узнал, что здание находится в границах охранной зоны. Далее такие случаи решаются в судебном порядке и в зависимости от решения, постройка сносится либо за счет собственника, либо за счет собственника объекта, в отношении которого установлена ЗОУИТ.

Полный публичный доступ к сведениям об ограничениях на земельные участки, позволил бы полностью избежать подобных случаев. Достаточно было бы открыть публичную кадастровую карту, найти свой земельный участок и посмотреть какие особые зоны на него накладываются.

Однако, на практике сегодня более 70% всех зон не внесены в ЕГРН. Ситуацию усложняет еще и тот факт, что установить некоторые типы зон, в текущих условиях просто невозможно. Законодательство в этой сфере разрознено, для некоторых зон нет четких и понятных правил охраны, для других нет органа государственной власти утверждающего их границы. К тому же нет прямой обязанности у правообладателей объектов эти зоны устанавливать, вернее этой обязанности не было раньше.

Обратиться к специалистам по вопросу установления особых зон нужно уже сейчас.

Учитывая все сложности, которые существуют на сегодняшний день в этой области были разработаны несколько ключевых законопроектов.

Один из них — это уже названный Федеральный закон от 13.07.2015 № 252. По нему застройщика обязывают при вводе объекта в эксплуатацию предоставлять сведения о его охранной зоне, если такая зона должна быть установлена в соответствии с законами. А само разрешение на ввод будет являться одновременно и решением об установлении зоны. Данные нормы вступили в силу с 01.01.2018.

Но это то, что касается нового строительства. Для объектов, особые зоны которых по каким-либо причинам не были установлены, разработан законопроект № 302180-7 о внесении изменений в Градостроительный и Земельный кодексы. Этот законопроект находится на рассмотрении в Государственной думе и призван привести процесс установления зон с особыми условиями использования к единому знаменателю.

Новый закон, приводит исчерпывающий перечень типов особых зон: их теперь 23 и никаких «иных». Помимо этого, для каждой зоны будут либо разработаны новые правила и порядок установления, либо доработаны уже существующие. А это значит — мы получим четкий механизм установления особых зон и внесения сведений о них в ЕГРН.

Также закон решает проблему с возмещением убытков собственникам земельных участков, попадающих в зоны с особыми условиями использования. Теперь достаточно ответить на вопрос: что было раньше — построен объект капитального строительства или установлена охранная зона и обеспечен публичный доступ к сведениям о ее границах? Если первое, то в случае, когда объект не может ни при каких обстоятельствах на этом участке находиться, организация, в пользу которой установлена особая зона, возмещает все убытки связанные со сносом здания, включая упущению выгоду. А если зона установлена раньше и землевладельцы имели полный публичный доступ к этой информации, то приведение земельного участка в соответствии с правилами охраны происходит строго за их счет.

Именно поэтому правообладателям объектов, в отношении которых устанавливаются ЗОУИТ, крайне важно максимально быстро внести информацию о своих зонах в ЕГРН. Законодательно дается срок на установление этих зон до 1 января 2022 года, но учитывая долгое время подготовки необходимых документов, многоступенчатую и длительную процедуру согласования и внесения сведений в ЕГРН, лучше обращаться к специалистам уже сейчас.

Порядок действий правообладателя объекта, в отношении которого предусмотрено установление зон с особыми условиями использования территорий:

1) Подготовить исходно-разрешительную и проектную документацию, правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы в отношении объекта работ.

2) Заказать текстовое и графическое описания местоположения границ зоны, в формате XML. Специалисты Московского областного БТИ имеют многолетний опыт в проведении таких работ.

3) Подать полный комплект документов в орган государственной власти уполномоченный на принятие решений по установлению данного типа зон.

Зоны с особым условием использования территорий представляют собой территории, в границах которых устанавливается определенный правовой режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зоны. Это: охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятники истории и культуры) народов РФ, водоохранные зоны, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения и иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством РФ (всего их 28).

Охранные зоны устанавливаются в целях, например, защиты жизни и здоровья граждан, безопасности функционирования различных промышленных объектов или охраны окружающей среды.

Наличие зоны с особыми условиями использования автоматически устанавливает ограничение на использование соответствующей части земельного участка. Если участок полностью попадает в охранную зону, тогда ограничение распространяется на всю его территорию. Виды ограничений в использовании земель в границах зон устанавливаются в соответствии с нормативными правовыми актами, и распространяются на все земельные участки в границах зоны, вне зависимости от вида прав на земельный участок.

Сведения обо всех зонах подлежат внесению в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). А ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности от одного владельца к другому.

Любой гражданин может узнать входит ли его земельный участок в границы какой-либо зоны с помощью общедоступного сервиса «Публичная кадастровая карта» на официальном сайте Росреестра (rosreestr.ru). Для этого необходимо ввести в поисковой строке кадастровый номер объекта недвижимости, нажать на значок «Лупа», открыть «Управление картой» и поставить фильтр «ЗОУИТ».

Помимо просмотра «Публичной кадастровой карты», можно запросить сведения из ЕГРН, а именно, выписку об объекте недвижимости, которая содержит не только сведения об основных характеристиках объекта и зарегистрированных правах, а так же иную дополнительную информацию, которая внесена в Единый государственный реестр недвижимости.

Узнать информацию по земельным участкам, расположенным в Воронежской области можно в социальной сети «ВКонтакте». В настоящее время Управлением Росреестра по Воронежской области проводится работа по внесению в ЕГРН сведений о зонах с особым условием использования территорий. По мере внесения сведений информация о земельных участках, попавших в такие зоны, будет формироваться в документ «Перечень земельных участков, расположенных в ЗОУИТ». Каждую неделю данные будут обновляться, и размещаться на официальной странице Управления Росреестра по Воронежской области.

Нестеров С. Е., эксперт информационно-справочной системы «Аюдар Инфо»

Каков порядок установления охранных зон линий и сооружений связи, в том числе объектов волоконно-оптической линии связи, и внесения в ЕГРН сведений об их границах? Какие разъяснения по данному вопросу поступили от Минэкономразвития?

Кзонам с особыми условиями использования территории (далее – ЗОУИТ) относится, в частности, охранная зона линий и сооружений связи (п. 7 ст. 105 ЗК РФ).

К сведению: в силу ст. 10 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сведения о ЗОУИТ вносятся в реестр границ ЕГРН. В силу ч. 1 ст. 32 этого закона сведения об установлении, изменении или о прекращении существования ЗОУИТ вносятся в ЕГРН в порядке межведомственного информационного взаимодействия на основании соответствующих решений (актов) органов государственной власти либо органов местного самоуправления.

Пункт 1 ст. 106 ЗК РФ содержит требование, согласно которому Правительству РФ необходимо утвердить положение в отношении каждого вида ЗОУИТ, где должны быть определены:

  • порядок подготовки и принятия решений об установлении, изменении, о прекращении существования указанных зон;

  • исчерпывающий перечень объектов, территорий, в связи с размещением которых или в целях защиты и сохранения которых устанавливается ЗОУИТ, или критерии таких объектов, виды территорий;

  • срок, на который устанавливаются данные зоны, за исключением случаев установления зон бессрочно;

  • требования к предельным размерам этих зон и правила определения размеров зон;

  • порядок обозначения границы зоны с особыми условиями использования территории и местоположения объекта, в связи с размещением которого устанавливается ЗОУИТ, на местности;

  • перечень ограничений использования земельных участков, которые могут быть установлены в границах указанных зон. Положением могут быть установлены разные перечни таких ограничений в зависимости от видов или характеристик объектов и территорий, в отношении которых устанавливаются ЗОУИТ;

  • правила определения размеров территорий в случае, если в границах ЗОУИТ могут выделяться две или более территории, в отношении которых устанавливаются различные ограничения использования земельных участков, в том числе для достижения различных целей установления такой зоны, преду­смотренных п. 1 ст. 104 ЗК РФ (подзоны), а также перечень ограничений использования земельных участков, водных объектов, которые могут быть установлены в границах этих территорий;

  • информация о возможности или невозможности установления отдельных ограничений использования земельных участков, водных объектов, их частей при установлении ЗОУИТ, ее подзон из перечней ограничений, предусмотренных пп. 6 и 7 п. 1 ст. 106 ЗК РФ, в зависимости от характеристик объектов или территорий, в отношении которых устанавливается ЗОУИТ;

  • федеральные органы исполнительной власти, уполномоченные на принятие решений об установлении, изменении, о прекращении существования ЗОУИТ, за исключением случаев, если федеральным законом принятие данных решений отнесено к полномочиям органов государственной власти субъектов РФ, органов местного самоуправления;

  • сведения о праве иных лиц, не являющихся правообладателями зданий, сооружений, в связи с размещением которых устанавливается ЗОУИТ, застройщиками, обеспечивающими строительство, реконструкцию таких зданий, сооружений, обратиться с заявлением об установлении, изменении или о прекращении существования ЗОУИТ;

  • исчерпывающий перечень документов, представляемых для принятия решений об установлении, изменении, о прекращении существования ЗОУИТ, способы их представления, а в случае подачи данных документов в электронной форме – требования к формату электронных документов;

  • случаи, при которых требуется изменение ЗОУИТ, а также при необходимости случаи, при которых требуется изменение зоны, установленной в отношении планируемого к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, после ввода такого объекта капитального строительства в эксплуатацию по итогам оценки его фактического воздействия, сроки обращения его правообладателя в уполномоченные органы с заявлением об изменении зоны;

  • основания для прекращения существования ЗОУИТ. Положением может быть предусмотрено прекращение существования зоны одновременно с прекращением существования объекта, в отношении которого она установлена;

  • исчерпывающий перечень оснований для отказа в принятии решений об установлении, изменении, о прекращении существования ЗОУИТ.

Однако в настоящее время соответствующий нормативный правовой акт Правительства РФ не принят.

К сведению: до утверждения Правительством РФ положений о ЗОУИТ такие зоны устанавливаются в соответствии с требованиями ст. 106 ЗК РФ в порядке, действующем до 04.08.2018 (Федеральный закон от 03.08.2018 № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

В Письме Минэкономразвития РФ от 28.03.2019 № Д23и-10099 уточняется, что в соответствии с Планом-графиком по подготовке проектов актов Правительства РФ и федеральных органов исполнительной власти, необходимых для реализации норм Федерального закона № 342-ФЗ, утвержденным заместителем Председателя Правительства РФ В. Л. Мутко 24.01.2019 за № 903п-П9, Минкомсвязь считается ответственным федеральным органом исполнительной власти за подготовку проекта постановления Правительства РФ об утверждении положения об охранной зоне линий и сооружений связи и о признании утратившим силу Постановления Правительства РФ от 09.06.1995 № 578 «Об утверждении Правил охраны линий и сооружений связи». При этом был установлен предполагаемый срок принятия акта – 01.08.2019.

В настоящее время в целях обеспечения сохранности действующих кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, а также сооружений связи Постановлением № 578 утверждены Правила охраны линий и сооружений связи Российской Федерации (далее – Правила). Порядок установления охранных зон линий и сооружений связи содержится в разд. II Правил.

Вместе с тем ни Федеральным законом от 07.07.2003 № 126-ФЗ «О связи», ни Правилами не предусмотрена необходимость принятия органами государственной власти или органами местного самоуправления специального акта об установлении охранных зон линий и сооружений связи, объектов волоконно-оптической линии связи, равно как и согласование установления таких зон.

Что касается охранных зон линий и сооружений связи, которые были введены в эксплуатацию до дня официального опубликования Федерального закона № 342-ФЗ, то в силу п. 3 ч. 8 ст. 26 Федерального закона № 342-ФЗ до 01.01.2022 ЗОУИТ считаются установленными в случае отсутствия сведений о них в ЕГРН, если такие зоны установлены до дня официального опубликования названного закона, в том числе нормативным правовым актом, предусматривающим установление ЗОУИТ в границах, предусмотренных указанным актом, без принятия решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления об установлении таких зон либо согласования уполномоченным органом исполнительной власти границ ЗОУИТ.

К сведению: в Письме от 30.01.2019 № Д23и-2508 Минэкономразвития высказало мнение Департамента недвижимости: Правила, в том числе с учетом ч. 16 ст. 26 Федерального закона № 342-ФЗ, к объектам, которые размещаются после вступления в силу данного закона, не применяются.

С учетом положений ЗК РФ, федеральных законов № 342-ФЗ и 126-ФЗ, а также Правил до 01.01.2022 при отсутствии в ЕГРН сведений о границах охранных зон линий и сооружений связи следует руководствоваться:

  • частью 12 ст. 26 Федерального закона № 342-ФЗ, в соответствии с которой правообладатель зданий, сооружений, в связи с размещением которых до дня официального опубликования закона установлена ЗОУИТ, вправе представить в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение ЕГРН и представление сведений, содержащихся в ЕГРН, документы, необходимые для внесения сведений о ЗОУИТ в ЕГРН, в целях обеспечения внесения этих сведений в ЕГРН;

  • пунктом 11 ст. 106 ЗК РФ, наделяющим указанного правообладателя зданий, сооружений правом на подготовку сведений о границах ЗОУИТ (графическое описание местоположения границ зоны, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, установленной для ведения ЕГРН).

В случаях, если это предусмотрено законодательством, действовавшим на день установления ЗОУИТ, названной в ч.8 ст. 26 Федерального закона № 342-ФЗ, такая зона считается установленной при условии, что определено или утверждено описание местоположения ее границ в текстовой и (или) графической форме или ее границы обозначены на местности (ч. 9 ст. 26 Федерального закона № 342-ФЗ). Однако при этом ни Федеральным законом № 126-ФЗ, ни Правилами не предусмотрено установление или утверждение описания местоположения границ охранных зон линий и сооружений связи в текстовой и (или) графической форме.

С целью соблюдения положений ч. 12 ст. 26 Федерального закона № 342-ФЗ и обеспечения возможности правообладателей зданий, сооружений, в связи с размещением которых до дня официального опубликования этого закона установлены ЗОУИТ, обращаться в орган регистрации прав с заявлением установленной формы для внесения в ЕГРН сведений о границах таких зон можно использовать форму заявления, приведенную в приложении 2 к Приказу Минэкономразвития РФ от 08.12.2015 № 920. В заявлении указывается:

  • в графе «иные предусмотренные законодательством Российской Федерации сведения:» реквизита 3.1.1 – «сведения о границах зоны с особыми условиями использования территории»;

  • в реквизите 9 – «На основании части 12 ст. 26 Федерального закона от 3 августа 2018 г. № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

К сведению: к заявлению нужно приложить подготовленные в электронной форме графическое описание местоположения границ соответствующей ЗОУИТ, перечень координат характерных точек границ такой зоны, а также документы, подтверждающие право заявителя на здание, сооружение, в связи с размещением которого данная зона установлена.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *